Tribunal judiciaire de Bobigny, le 30 juin 2025, n°25/03382
Le Tribunal de proximité de Saint-Ouen, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 30 juin 2025. Ce jugement tranche un litige locatif relatif à l’impayé de loyers et à la résiliation d’un bail d’habitation. Le bailleur, après avoir signifié un commandement de payer demeuré infructueux, a saisi le juge pour obtenir la résolution du bail, l’expulsion du locataire et le paiement des sommes dues. Le locataire, bien que régulièrement assigné, est demeuré non comparant. Le juge a dû examiner la régularité de la procédure et le bien-fondé des demandes au regard des dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989. La question de droit principale réside dans les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire légale et des mesures accessoires, notamment l’octroi d’une astreinte. Le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion et condamné le locataire au paiement, tout en déboutant le bailleur de sa demande d’astreinte et de dommages-intérêts pour résistance abusive. Ce jugement illustre l’application stricte des formalités procédurales protectrices tout en opérant un contrôle substantiel des demandes.
**La rigueur procédurale dans l’application du dispositif légal de résiliation**
Le jugement démontre une application méticuleuse des conditions de forme édictées par la loi. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des délais et des notifications imposés au bailleur avant de statuer sur le fond. Il relève ainsi que “l’action est donc recevable” au regard du double respect des articles 24 II et III de la loi de 1989. La saisine préalable de la commission de coordination et la notification à la préfecture, effectuées dans les délais requis, sont des conditions substantielles dont l’omission serait fatale à la demande. Cette vérification atteste du rôle de filtre du juge, même en l’absence de contradiction, pour garantir les droits de la partie défaillante. Le tribunal applique ensuite le dispositif de la clause résolutoire de plein droit. Il constate que “les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies” après le délai de six semaines suivant un commandement infructueux. Cette application littérale de l’article 24 I consacre un mécanisme automatique mais encadré, où le rôle du juge se limite à un constat de régularité. La décision souligne ainsi la nature mixte de la procédure, à la fois administrative par ses formalités et juridictionnelle par son contrôle.
**L’appréciation souveraine des mesures d’exécution et des demandes indemnitaires**
Au-delà du constat de résiliation, le juge exerce un pouvoir d’appréciation concernant les mesures d’exécution. Il refuse notamment d’assortir l’expulsion d’une astreinte. Le motif retenu est que “la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte”. Ce raisonnement opère une distinction entre la fonction compensatrice de l’indemnité et la fonction coercitive de l’astreinte. En l’espèce, le juge estime que la première suffit à prévenir le préjudice du maintien dans les lieux, évitant ainsi un cumul de sanctions. Cette analyse restrictive de l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution témoigne d’une recherche de proportionnalité. Par ailleurs, le juge rejette la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive. Il motive ce rejet par “l’absence d’établissement de l’abus allégué ou du préjudice spécial”. Cette exigence d’un préjudice distinct démontre que la seule défaillance du locataire ne suffit pas à caractériser un abus procédural. Le tribunal opère ainsi un contrôle strict des demandes accessoires, limitant l’indemnisation au préjudice directement lié à l’occupation sans paiement. Cette position jurisprudentielle équilibre les droits des parties en évitant une sanction excessive du défaut de comparution.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le Tribunal de proximité de Saint-Ouen, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 30 juin 2025. Ce jugement tranche un litige locatif relatif à l’impayé de loyers et à la résiliation d’un bail d’habitation. Le bailleur, après avoir signifié un commandement de payer demeuré infructueux, a saisi le juge pour obtenir la résolution du bail, l’expulsion du locataire et le paiement des sommes dues. Le locataire, bien que régulièrement assigné, est demeuré non comparant. Le juge a dû examiner la régularité de la procédure et le bien-fondé des demandes au regard des dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989. La question de droit principale réside dans les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire légale et des mesures accessoires, notamment l’octroi d’une astreinte. Le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion et condamné le locataire au paiement, tout en déboutant le bailleur de sa demande d’astreinte et de dommages-intérêts pour résistance abusive. Ce jugement illustre l’application stricte des formalités procédurales protectrices tout en opérant un contrôle substantiel des demandes.
**La rigueur procédurale dans l’application du dispositif légal de résiliation**
Le jugement démontre une application méticuleuse des conditions de forme édictées par la loi. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des délais et des notifications imposés au bailleur avant de statuer sur le fond. Il relève ainsi que “l’action est donc recevable” au regard du double respect des articles 24 II et III de la loi de 1989. La saisine préalable de la commission de coordination et la notification à la préfecture, effectuées dans les délais requis, sont des conditions substantielles dont l’omission serait fatale à la demande. Cette vérification atteste du rôle de filtre du juge, même en l’absence de contradiction, pour garantir les droits de la partie défaillante. Le tribunal applique ensuite le dispositif de la clause résolutoire de plein droit. Il constate que “les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies” après le délai de six semaines suivant un commandement infructueux. Cette application littérale de l’article 24 I consacre un mécanisme automatique mais encadré, où le rôle du juge se limite à un constat de régularité. La décision souligne ainsi la nature mixte de la procédure, à la fois administrative par ses formalités et juridictionnelle par son contrôle.
**L’appréciation souveraine des mesures d’exécution et des demandes indemnitaires**
Au-delà du constat de résiliation, le juge exerce un pouvoir d’appréciation concernant les mesures d’exécution. Il refuse notamment d’assortir l’expulsion d’une astreinte. Le motif retenu est que “la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte”. Ce raisonnement opère une distinction entre la fonction compensatrice de l’indemnité et la fonction coercitive de l’astreinte. En l’espèce, le juge estime que la première suffit à prévenir le préjudice du maintien dans les lieux, évitant ainsi un cumul de sanctions. Cette analyse restrictive de l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution témoigne d’une recherche de proportionnalité. Par ailleurs, le juge rejette la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive. Il motive ce rejet par “l’absence d’établissement de l’abus allégué ou du préjudice spécial”. Cette exigence d’un préjudice distinct démontre que la seule défaillance du locataire ne suffit pas à caractériser un abus procédural. Le tribunal opère ainsi un contrôle strict des demandes accessoires, limitant l’indemnisation au préjudice directement lié à l’occupation sans paiement. Cette position jurisprudentielle équilibre les droits des parties en évitant une sanction excessive du défaut de comparution.