Tribunal judiciaire de Bordeaux, le 1 juillet 2025, n°25/01847
Rendu par le juge de l’exécution de Bordeaux le 1er juillet 2025, le jugement statue sur une demande de délais pour quitter les lieux à la suite d’une expulsion ordonnée. Le litige naît d’un bail d’habitation conclu en 2012, suivi d’un congé pour vente signifié en juin 2023, puis d’un jugement de septembre 2024 validant le congé et l’expulsion, et d’un commandement de quitter d’octobre 2024. Saisi en février 2025, le juge a rouvert les débats en mai pour entendre le locataire en juin 2025. Celui-ci invoquait une rente d’invalidité modeste, des démarches de relogement social engagées et une priorité reconnue, un paiement de l’indemnité d’occupation en mai 2025, et la saisine d’une commission de prévention des expulsions. Les bailleurs s’opposaient, soulignant des délais déjà larges et l’insuffisance des diligences. La question posée tenait aux conditions d’octroi des délais prévus aux articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, appréciées à l’aune d’un contrôle de proportionnalité. Le juge rejette la demande de délais, retient les dépens à la charge du locataire et refuse l’indemnité de procédure.
« Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation (…) ». « La durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».
I. Le cadre légal des délais et son application
A. Les critères légaux structurent un contrôle de proportionnalité concret
Le jugement rappelle le cœur du dispositif, en citant les textes et en ordonnant leur mise en balance. Il souligne la finalité d’un examen concret, calibré par les circonstances. Ainsi, « Il résulte de la combinaison de ces textes qu’il appartient au juge, en considération de ces dispositions, d’octroyer ou non des délais dans le respect du droit de propriété dont le caractère est absolu et du principe de valeur constitutionnelle de sauvegarde de la dignité humaine, de l’objectif de valeur constitutionnelle d’accès à un logement décent, du droit à la vie privée et familiale, au domicile, dans le cadre d’un nécessaire contrôle de proportionnalité, ayant pour finalité d’établir un juste équilibre entre deux revendications contraires, celle du propriétaire et celle de l’occupant sans droit ni titre ». Le cadre légal apparaît donc non mécanique mais dirigé, avec des critères multiples et hiérarchisés.
L’office du juge consiste à apprécier les diligences de relogement, la bonne foi, la situation patrimoniale et personnelle, et les délais prévisibles. La borne de trois mois à trois ans traduit une latitude réelle, mais bornée par des exigences de preuve. L’énoncé explicite des principes constitutionnels éclaire la méthode, qui dépasse le seul inventaire des éléments et impose une balance des intérêts rigoureuse.
B. La preuve de l’impossibilité actuelle de se reloger, pivot du refus de délai
L’espèce illustre une exigence probatoire resserrée sur l’instant de la décision. Le juge retient l’existence de démarches en 2024, d’une priorité reconnue, et d’un paiement ponctuel de l’indemnité d’occupation. Il relève cependant l’absence d’éléments sur les suites effectives de la priorité et l’écoulement d’un délai substantiel depuis le congé. L’analyse privilégie la situation présente et la consistance des diligences.
Le motif décisif est exprimé sans ambiguïté. « S’il produit des éléments indiquant que des démarches ont été faites en 2024, il ne peut être considéré qu’actuellement, il justifie de l’impossibilité actuelle de se reloger et sa demande de délais sera rejetée. » La simple reconnaissance d’une priorité, non suivie de démarches probantes et datées, ne suffit pas. De même, le temps déjà laissé après le congé pèse contre une prolongation judiciaire, faute d’indices opposables d’un relogement proche et réaliste.
II. L’appréciation critique et la portée de la solution
A. Un équilibre assumé entre droit de propriété et droit au logement
Le raisonnement articule les droits fondamentaux en privilégiant la preuve d’une impossibilité avérée. La référence au « contrôle de proportionnalité » structure le jugement et légitime la pondération retenue. En l’absence d’éléments sur les offres reçues, les refus motivés, ou les délais administratifs concrets, l’intérêt du propriétaire l’emporte.
Ce positionnement s’accorde avec la nature accessoire des délais de grâce, qui ne corrigent ni la validité du congé ni l’autorité du jugement d’expulsion. Il marque un rappel utile : le droit au logement, invoqué comme objectif, n’exonère pas de démontrer un blocage actuel et non imputable, étayé par des pièces précises et contemporaines.
B. Les enseignements pratiques pour la constitution des dossiers de délais
La décision invite à documenter finement la chaîne des diligences. Des demandes anciennes, une priorité non suivie de convocations, et un paiement isolé restent insuffisants. Doivent être produits des échanges récents, des réponses des bailleurs sociaux, des évaluations de délais, et le cas échéant des éléments de santé ou de vulnérabilité actuels. À défaut, la temporalité joue contre le maintien dans les lieux.
La portée est nette pour les contentieux de l’exécution. Les demandeurs de délais doivent montrer l’impossibilité au jour du jugement et l’horizon crédible du relogement, preuves à l’appui. Les juges peuvent refuser des délais malgré une priorité reconnue, lorsque la preuve des suites concrètes manque et que le temps écoulé depuis le congé atteste une inertie relative. L’économie du dispositif légal s’en trouve confirmée, par une application stricte mais lisible des critères légaux.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Rendu par le juge de l’exécution de Bordeaux le 1er juillet 2025, le jugement statue sur une demande de délais pour quitter les lieux à la suite d’une expulsion ordonnée. Le litige naît d’un bail d’habitation conclu en 2012, suivi d’un congé pour vente signifié en juin 2023, puis d’un jugement de septembre 2024 validant le congé et l’expulsion, et d’un commandement de quitter d’octobre 2024. Saisi en février 2025, le juge a rouvert les débats en mai pour entendre le locataire en juin 2025. Celui-ci invoquait une rente d’invalidité modeste, des démarches de relogement social engagées et une priorité reconnue, un paiement de l’indemnité d’occupation en mai 2025, et la saisine d’une commission de prévention des expulsions. Les bailleurs s’opposaient, soulignant des délais déjà larges et l’insuffisance des diligences. La question posée tenait aux conditions d’octroi des délais prévus aux articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, appréciées à l’aune d’un contrôle de proportionnalité. Le juge rejette la demande de délais, retient les dépens à la charge du locataire et refuse l’indemnité de procédure.
« Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation (…) ». « La durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».
I. Le cadre légal des délais et son application
A. Les critères légaux structurent un contrôle de proportionnalité concret
Le jugement rappelle le cœur du dispositif, en citant les textes et en ordonnant leur mise en balance. Il souligne la finalité d’un examen concret, calibré par les circonstances. Ainsi, « Il résulte de la combinaison de ces textes qu’il appartient au juge, en considération de ces dispositions, d’octroyer ou non des délais dans le respect du droit de propriété dont le caractère est absolu et du principe de valeur constitutionnelle de sauvegarde de la dignité humaine, de l’objectif de valeur constitutionnelle d’accès à un logement décent, du droit à la vie privée et familiale, au domicile, dans le cadre d’un nécessaire contrôle de proportionnalité, ayant pour finalité d’établir un juste équilibre entre deux revendications contraires, celle du propriétaire et celle de l’occupant sans droit ni titre ». Le cadre légal apparaît donc non mécanique mais dirigé, avec des critères multiples et hiérarchisés.
L’office du juge consiste à apprécier les diligences de relogement, la bonne foi, la situation patrimoniale et personnelle, et les délais prévisibles. La borne de trois mois à trois ans traduit une latitude réelle, mais bornée par des exigences de preuve. L’énoncé explicite des principes constitutionnels éclaire la méthode, qui dépasse le seul inventaire des éléments et impose une balance des intérêts rigoureuse.
B. La preuve de l’impossibilité actuelle de se reloger, pivot du refus de délai
L’espèce illustre une exigence probatoire resserrée sur l’instant de la décision. Le juge retient l’existence de démarches en 2024, d’une priorité reconnue, et d’un paiement ponctuel de l’indemnité d’occupation. Il relève cependant l’absence d’éléments sur les suites effectives de la priorité et l’écoulement d’un délai substantiel depuis le congé. L’analyse privilégie la situation présente et la consistance des diligences.
Le motif décisif est exprimé sans ambiguïté. « S’il produit des éléments indiquant que des démarches ont été faites en 2024, il ne peut être considéré qu’actuellement, il justifie de l’impossibilité actuelle de se reloger et sa demande de délais sera rejetée. » La simple reconnaissance d’une priorité, non suivie de démarches probantes et datées, ne suffit pas. De même, le temps déjà laissé après le congé pèse contre une prolongation judiciaire, faute d’indices opposables d’un relogement proche et réaliste.
II. L’appréciation critique et la portée de la solution
A. Un équilibre assumé entre droit de propriété et droit au logement
Le raisonnement articule les droits fondamentaux en privilégiant la preuve d’une impossibilité avérée. La référence au « contrôle de proportionnalité » structure le jugement et légitime la pondération retenue. En l’absence d’éléments sur les offres reçues, les refus motivés, ou les délais administratifs concrets, l’intérêt du propriétaire l’emporte.
Ce positionnement s’accorde avec la nature accessoire des délais de grâce, qui ne corrigent ni la validité du congé ni l’autorité du jugement d’expulsion. Il marque un rappel utile : le droit au logement, invoqué comme objectif, n’exonère pas de démontrer un blocage actuel et non imputable, étayé par des pièces précises et contemporaines.
B. Les enseignements pratiques pour la constitution des dossiers de délais
La décision invite à documenter finement la chaîne des diligences. Des demandes anciennes, une priorité non suivie de convocations, et un paiement isolé restent insuffisants. Doivent être produits des échanges récents, des réponses des bailleurs sociaux, des évaluations de délais, et le cas échéant des éléments de santé ou de vulnérabilité actuels. À défaut, la temporalité joue contre le maintien dans les lieux.
La portée est nette pour les contentieux de l’exécution. Les demandeurs de délais doivent montrer l’impossibilité au jour du jugement et l’horizon crédible du relogement, preuves à l’appui. Les juges peuvent refuser des délais malgré une priorité reconnue, lorsque la preuve des suites concrètes manque et que le temps écoulé depuis le congé atteste une inertie relative. L’économie du dispositif légal s’en trouve confirmée, par une application stricte mais lisible des critères légaux.