Tribunal judiciaire de Bordeaux, le 13 juin 2025, n°25/00174
Le contentieux locatif constitue une part significative de l’activité des juridictions civiles. La procédure de référé permet au bailleur d’obtenir rapidement le constat de la résiliation du bail et l’expulsion du locataire défaillant. L’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux le 13 juin 2025 illustre le fonctionnement de ce mécanisme.
En l’espèce, un contrat de bail d’habitation avait été conclu portant sur un appartement situé au quatrième étage ainsi qu’un parking. Les locataires ont cessé de régler les loyers et charges dus. Un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été signifié le 8 octobre 2024 pour une somme de 2406,15 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux, les bailleurs ont assigné les locataires en référé le 10 janvier 2025.
Les demandeurs sollicitaient le constat de la résiliation du bail, l’expulsion des occupants, le paiement d’une provision sur les loyers impayés ainsi qu’une indemnité d’occupation majorée. Les défendeurs, régulièrement assignés, n’ont pas comparu à l’audience du 18 avril 2025.
Le juge devait déterminer si les conditions du jeu de la clause résolutoire étaient réunies et si une provision pouvait être accordée au créancier en l’absence de contestation sérieuse.
Le juge des contentieux de la protection a constaté la résiliation du bail à la date du 9 décembre 2024, ordonné l’expulsion des locataires et les a condamnés solidairement au paiement de 7078,07 euros. Il a toutefois refusé d’appliquer la majoration contractuelle de 10 pour cent.
Cette décision mérite examen tant au regard du mécanisme de la clause résolutoire en matière de bail d’habitation (I) que des limites des pouvoirs du juge des référés en matière de condamnation provisionnelle (II).
I. Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire
Le juge procède à une vérification rigoureuse des conditions procédurales préalables (A) avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire (B).
A. Le respect des formalités protectrices du locataire
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement la mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Le juge relève que « l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique avec accusé de réception du 14 janvier 2025 soit dans le délai légal avant la date de l’audience ». Cette notification au préfet vise à permettre l’intervention des services sociaux auprès du locataire défaillant.
Le magistrat vérifie également que « le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 octobre 2024 conformément à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 ». Cette saisine de la CCAPEX participe du dispositif de prévention des expulsions locatives instauré par le législateur. Le non-respect de ces formalités aurait entraîné l’irrecevabilité de l’action. La rigueur du contrôle exercé par le juge témoigne de l’importance accordée à la protection du locataire même défaillant.
B. L’acquisition de plein droit de la clause résolutoire
Le juge rappelle que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux ». Ce délai de deux mois constitue une ultime possibilité pour le locataire de régulariser sa situation.
En l’espèce, le commandement de payer ayant été signifié le 8 octobre 2024, le juge constate logiquement « le jeu de la clause résolutoire à la date du 9 décembre 2024 faute de paiement dans les deux mois suivant la signification ». L’absence des défendeurs à l’audience prive le juge de tout élément permettant d’envisager l’octroi de délais de paiement ou la suspension des effets de la clause. Le mécanisme joue alors de manière automatique. La résiliation est constatée et non prononcée, le juge se bornant à tirer les conséquences du défaut de régularisation dans le délai légal.
II. Les pouvoirs du juge des référés en matière de condamnation provisionnelle
Le juge accorde une provision substantielle au créancier (A) tout en refusant d’appliquer certaines stipulations contractuelles (B).
A. L’allocation d’une provision en l’absence de contestation sérieuse
Le juge statue sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile. Il relève que « la créance s’établit en deniers ou quittances à la somme de 7078,07 euros sauf à parfaire laquelle n’est pas contestée ni sérieusement contestable ». L’absence de comparution des défendeurs facilite cette analyse. Aucune contestation n’ayant été élevée, le caractère non sérieusement contestable de l’obligation ne fait pas de doute.
La condamnation solidaire des deux locataires découle des stipulations du contrat de bail. Le juge ordonne également le paiement d’« une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges selon les dispositions contractuelles ». Cette indemnité compense l’occupation sans droit ni titre des lieux postérieurement à la résiliation du bail. Elle présente un caractère provisionnel dans l’attente d’une éventuelle liquidation définitive devant le juge du fond.
B. Le refus d’appliquer la majoration contractuelle en référé
Le juge écarte la demande de majoration de 10 pour cent prévue au contrat en énonçant qu’« il n’y a pas lieu de prévoir une majoration comme le prévoit le contrat de bail s’agissant d’une procédure de référé fondée sur les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile ». Cette motivation succincte appelle réflexion.
La clause pénale prévoyant une majoration des sommes dues en cas de retard de paiement constitue une stipulation contractuelle valable. Le juge des référés dispose du pouvoir de l’appliquer dès lors que l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La Cour de cassation admet que le juge des référés puisse allouer une provision incluant le montant d’une clause pénale. Le refus opposé en l’espèce pourrait s’expliquer par la volonté du magistrat de limiter sa décision aux sommes dont le montant est directement vérifiable. La portée de cette solution demeure incertaine. Elle pourrait conduire le bailleur à saisir le juge du fond pour obtenir l’application intégrale des stipulations contractuelles, ce qui allongerait le contentieux sans bénéfice évident pour le locataire défaillant.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le contentieux locatif constitue une part significative de l’activité des juridictions civiles. La procédure de référé permet au bailleur d’obtenir rapidement le constat de la résiliation du bail et l’expulsion du locataire défaillant. L’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux le 13 juin 2025 illustre le fonctionnement de ce mécanisme.
En l’espèce, un contrat de bail d’habitation avait été conclu portant sur un appartement situé au quatrième étage ainsi qu’un parking. Les locataires ont cessé de régler les loyers et charges dus. Un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été signifié le 8 octobre 2024 pour une somme de 2406,15 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux, les bailleurs ont assigné les locataires en référé le 10 janvier 2025.
Les demandeurs sollicitaient le constat de la résiliation du bail, l’expulsion des occupants, le paiement d’une provision sur les loyers impayés ainsi qu’une indemnité d’occupation majorée. Les défendeurs, régulièrement assignés, n’ont pas comparu à l’audience du 18 avril 2025.
Le juge devait déterminer si les conditions du jeu de la clause résolutoire étaient réunies et si une provision pouvait être accordée au créancier en l’absence de contestation sérieuse.
Le juge des contentieux de la protection a constaté la résiliation du bail à la date du 9 décembre 2024, ordonné l’expulsion des locataires et les a condamnés solidairement au paiement de 7078,07 euros. Il a toutefois refusé d’appliquer la majoration contractuelle de 10 pour cent.
Cette décision mérite examen tant au regard du mécanisme de la clause résolutoire en matière de bail d’habitation (I) que des limites des pouvoirs du juge des référés en matière de condamnation provisionnelle (II).
I. Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire
Le juge procède à une vérification rigoureuse des conditions procédurales préalables (A) avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire (B).
A. Le respect des formalités protectrices du locataire
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement la mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Le juge relève que « l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique avec accusé de réception du 14 janvier 2025 soit dans le délai légal avant la date de l’audience ». Cette notification au préfet vise à permettre l’intervention des services sociaux auprès du locataire défaillant.
Le magistrat vérifie également que « le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 octobre 2024 conformément à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 ». Cette saisine de la CCAPEX participe du dispositif de prévention des expulsions locatives instauré par le législateur. Le non-respect de ces formalités aurait entraîné l’irrecevabilité de l’action. La rigueur du contrôle exercé par le juge témoigne de l’importance accordée à la protection du locataire même défaillant.
B. L’acquisition de plein droit de la clause résolutoire
Le juge rappelle que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux ». Ce délai de deux mois constitue une ultime possibilité pour le locataire de régulariser sa situation.
En l’espèce, le commandement de payer ayant été signifié le 8 octobre 2024, le juge constate logiquement « le jeu de la clause résolutoire à la date du 9 décembre 2024 faute de paiement dans les deux mois suivant la signification ». L’absence des défendeurs à l’audience prive le juge de tout élément permettant d’envisager l’octroi de délais de paiement ou la suspension des effets de la clause. Le mécanisme joue alors de manière automatique. La résiliation est constatée et non prononcée, le juge se bornant à tirer les conséquences du défaut de régularisation dans le délai légal.
II. Les pouvoirs du juge des référés en matière de condamnation provisionnelle
Le juge accorde une provision substantielle au créancier (A) tout en refusant d’appliquer certaines stipulations contractuelles (B).
A. L’allocation d’une provision en l’absence de contestation sérieuse
Le juge statue sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile. Il relève que « la créance s’établit en deniers ou quittances à la somme de 7078,07 euros sauf à parfaire laquelle n’est pas contestée ni sérieusement contestable ». L’absence de comparution des défendeurs facilite cette analyse. Aucune contestation n’ayant été élevée, le caractère non sérieusement contestable de l’obligation ne fait pas de doute.
La condamnation solidaire des deux locataires découle des stipulations du contrat de bail. Le juge ordonne également le paiement d’« une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges selon les dispositions contractuelles ». Cette indemnité compense l’occupation sans droit ni titre des lieux postérieurement à la résiliation du bail. Elle présente un caractère provisionnel dans l’attente d’une éventuelle liquidation définitive devant le juge du fond.
B. Le refus d’appliquer la majoration contractuelle en référé
Le juge écarte la demande de majoration de 10 pour cent prévue au contrat en énonçant qu’« il n’y a pas lieu de prévoir une majoration comme le prévoit le contrat de bail s’agissant d’une procédure de référé fondée sur les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile ». Cette motivation succincte appelle réflexion.
La clause pénale prévoyant une majoration des sommes dues en cas de retard de paiement constitue une stipulation contractuelle valable. Le juge des référés dispose du pouvoir de l’appliquer dès lors que l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La Cour de cassation admet que le juge des référés puisse allouer une provision incluant le montant d’une clause pénale. Le refus opposé en l’espèce pourrait s’expliquer par la volonté du magistrat de limiter sa décision aux sommes dont le montant est directement vérifiable. La portée de cette solution demeure incertaine. Elle pourrait conduire le bailleur à saisir le juge du fond pour obtenir l’application intégrale des stipulations contractuelles, ce qui allongerait le contentieux sans bénéfice évident pour le locataire défaillant.