Tribunal judiciaire de Bordeaux, le 13 juin 2025, n°25/00294
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… L’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux le 13 juin 2025 tranche un litige locatif centré sur l’acquisition d’une clause résolutoire. Le bailleur demandait la constatation de la résiliation d’un bail d’habitation, l’expulsion et une provision au titre d’un arriéré significatif. La locataire opposait une fin de non‑recevoir tenant à l’absence de notification préfectorale, sollicitait des délais de paiement et invoquait une atteinte à la décence du logement.
Les faits utiles tiennent à un impayé persistant depuis juillet 2024 et à un commandement de payer signifié le 30 septembre 2024. Ce commandement visait la clause résolutoire et fixait un délai de six semaines. L’assignation en référé fut délivrée le 17 décembre 2024, l’audience tenue le 18 avril 2025. Entre‑temps, la dette avait atteint 10 800 euros, aucun paiement n’étant intervenu, y compris pour les loyers courants.
La procédure fut contradictoire. Le bailleur sollicitait la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, une provision sur l’arriéré et l’indemnité d’occupation. La locataire concluait à l’irrecevabilité pour défaut de notification au représentant de l’État, à des délais de paiement échelonnés, à des dommages‑intérêts pour trouble de jouissance et à un délai pour quitter les lieux. Le juge a vérifié la notification préfectorale, examiné la mise en œuvre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et apprécié l’absence de contestation sérieuse au regard des articles 834 et 835 du code de procédure civile.
La question de droit tenait à la régularité de la saisine, à l’acquisition de la clause résolutoire au regard du délai imparti par le commandement, et à la possibilité d’allouer une provision en référé. La solution retient la régularité de l’assignation, constate l’acquisition de la clause au 4 novembre 2024, condamne au paiement provisionnel de 10 800 euros et refuse l’octroi de délais. Le juge énonce que « L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc régulière et recevable » et que « Force est de constater en l’espèce que la créance s’établit en deniers ou quittances à la somme de 10 800 euros ».
I. La régularité de la saisine et la mise en œuvre de la clause résolutoire
A. La vérification de la notification préfectorale et l’office du juge des référés
Le juge vérifie d’abord le respect des formalités protectrices prévues par la loi du 6 juillet 1989. Il relève que « l’assignation a bien été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique avec accusé de réception du 18 décembre 2024 », de sorte que la fin de non‑recevoir est écartée. Cette précision confirme l’exigence de l’information préalable de l’autorité administrative, instrumentée ici par voie dématérialisée et contrôlée au regard du délai légal.
L’office du juge des référés est rappelé en des termes constants. Le juge souligne que « l’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté ». Il mentionne encore qu’« dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ». Cette grille de lecture oriente le contrôle probatoire et circonscrit l’office à une appréciation de l’évidence juridique et factuelle, hors tout examen approfondi des fondements litigieux.
B. L’articulation de l’article 24 de la loi de 1989 et du commandement délivré
Le texte applicable est nettement rappelé: « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location […] ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux ». Le juge constate ensuite le commandement signifié le 30 septembre 2024 et affirme: « Il convient de constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 4 novembre 2024 […] stipulant un délai de six semaines et non de deux mois ». La motivation retient donc l’acquisition de la clause au terme contractuel abrégé indiqué dans l’acte.
La solution repose sur une chronologie établie et sur l’absence de paiement pendant le délai imparti. L’appréciation s’inscrit dans le cadre du référé, où l’évidence de l’inexécution prime. L’enchaînement procédural est alors classique: constat de la clause, injonction d’expulsion après commandement de quitter, fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, avec exécution provisoire de droit.
II. La portée du contrôle en référé et l’appréciation des mesures pécuniaires et accessoires
A. L’allocation d’une provision et le refus de délais de paiement
Le juge accueille la demande de provision sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. La décision retient que « l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable » et précise que « la créance s’établit […] à la somme de 10 800 euros sauf à parfaire ». L’actualisation à la date de l’audience, associée à l’absence de règlements depuis de nombreux mois, emporte la qualification de dette certaine dans son principe et suffisante dans son quantum pour une provision.
Le refus des délais procède d’une appréciation de crédibilité et de proportion. Le juge énonce que « Il n’y a pas lieu d’accorder un délai de paiement […] la proposition faite d’un règlement de la dette est tout à fait insuffisante […] le paiement d’une somme de 150 € par mois pendant 24 mois étant dénué de tout sérieux ». Ce contrôle, mené à partir des ressources non justifiées et de l’ampleur de l’arriéré, s’inscrit dans le cadre des pouvoirs de modulation, sans excéder l’office du juge des référés.
B. Le rejet des demandes accessoires et le périmètre du trouble de jouissance
La demande reconventionnelle au titre de la décence du logement est rejetée, le juge relevant qu’« il existe une contestation sérieuse sur son droit à bénéficier de dommages‑intérêts ». La motivation insiste sur les diligences du bailleur, lequel « a tout mis en œuvre pour indemniser […] et procéder aux travaux de remise en état des lieux ». Cette appréciation neutralise l’argument tiré du trouble de jouissance et empêche qu’il affecte l’évidence de l’obligation locative principale.
La portée pratique de l’ordonnance se mesure à la cohérence du dispositif accessoire. Le juge ordonne « l’enlèvement et le dépôt des meubles […] aux frais, risques et périls de la défenderesse », fixe l’« indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable », et rappelle l’exécution provisoire de droit. L’ensemble organise la transition entre la résiliation et la restitution, tout en assurant l’indemnisation jusqu’à la libération effective des lieux.
La décision présente toutefois une tension avec la lettre de l’article 24 sur le délai de deux mois. Elle rappelle la règle légale, puis se fonde sur « un délai de six semaines et non de deux mois » pour dater l’acquisition de la clause. En référé, l’office se limite à l’absence de contestation sérieuse; la solution retient l’évidence de l’impayé et la clarté du commandement. La discussion sur l’ordre public de protection et l’irréductibilité du délai légal relève d’un contrôle au fond, que l’ordonnance n’entend pas épuiser.
L’économie générale demeure lisible. La régularité de la saisine est affirmée, la clause résolutoire est constatée, la provision est allouée, les délais sont refusés, les demandes accessoires sont écartées. Les formules citées — « L’action […] est donc régulière et recevable », « Il convient de constater le jeu de la clause résolutoire », « Force est de constater […] que la créance s’établit […] à la somme de 10 800 euros » — attestent une lecture rigoureuse des pouvoirs du juge des référés et une logique de protection de la créance locative non sérieusement contestable.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
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Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
L’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux le 13 juin 2025 tranche un litige locatif centré sur l’acquisition d’une clause résolutoire. Le bailleur demandait la constatation de la résiliation d’un bail d’habitation, l’expulsion et une provision au titre d’un arriéré significatif. La locataire opposait une fin de non‑recevoir tenant à l’absence de notification préfectorale, sollicitait des délais de paiement et invoquait une atteinte à la décence du logement.
Les faits utiles tiennent à un impayé persistant depuis juillet 2024 et à un commandement de payer signifié le 30 septembre 2024. Ce commandement visait la clause résolutoire et fixait un délai de six semaines. L’assignation en référé fut délivrée le 17 décembre 2024, l’audience tenue le 18 avril 2025. Entre‑temps, la dette avait atteint 10 800 euros, aucun paiement n’étant intervenu, y compris pour les loyers courants.
La procédure fut contradictoire. Le bailleur sollicitait la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, une provision sur l’arriéré et l’indemnité d’occupation. La locataire concluait à l’irrecevabilité pour défaut de notification au représentant de l’État, à des délais de paiement échelonnés, à des dommages‑intérêts pour trouble de jouissance et à un délai pour quitter les lieux. Le juge a vérifié la notification préfectorale, examiné la mise en œuvre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et apprécié l’absence de contestation sérieuse au regard des articles 834 et 835 du code de procédure civile.
La question de droit tenait à la régularité de la saisine, à l’acquisition de la clause résolutoire au regard du délai imparti par le commandement, et à la possibilité d’allouer une provision en référé. La solution retient la régularité de l’assignation, constate l’acquisition de la clause au 4 novembre 2024, condamne au paiement provisionnel de 10 800 euros et refuse l’octroi de délais. Le juge énonce que « L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc régulière et recevable » et que « Force est de constater en l’espèce que la créance s’établit en deniers ou quittances à la somme de 10 800 euros ».
I. La régularité de la saisine et la mise en œuvre de la clause résolutoire
A. La vérification de la notification préfectorale et l’office du juge des référés
Le juge vérifie d’abord le respect des formalités protectrices prévues par la loi du 6 juillet 1989. Il relève que « l’assignation a bien été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique avec accusé de réception du 18 décembre 2024 », de sorte que la fin de non‑recevoir est écartée. Cette précision confirme l’exigence de l’information préalable de l’autorité administrative, instrumentée ici par voie dématérialisée et contrôlée au regard du délai légal.
L’office du juge des référés est rappelé en des termes constants. Le juge souligne que « l’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté ». Il mentionne encore qu’« dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ». Cette grille de lecture oriente le contrôle probatoire et circonscrit l’office à une appréciation de l’évidence juridique et factuelle, hors tout examen approfondi des fondements litigieux.
B. L’articulation de l’article 24 de la loi de 1989 et du commandement délivré
Le texte applicable est nettement rappelé: « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location […] ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux ». Le juge constate ensuite le commandement signifié le 30 septembre 2024 et affirme: « Il convient de constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 4 novembre 2024 […] stipulant un délai de six semaines et non de deux mois ». La motivation retient donc l’acquisition de la clause au terme contractuel abrégé indiqué dans l’acte.
La solution repose sur une chronologie établie et sur l’absence de paiement pendant le délai imparti. L’appréciation s’inscrit dans le cadre du référé, où l’évidence de l’inexécution prime. L’enchaînement procédural est alors classique: constat de la clause, injonction d’expulsion après commandement de quitter, fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, avec exécution provisoire de droit.
II. La portée du contrôle en référé et l’appréciation des mesures pécuniaires et accessoires
A. L’allocation d’une provision et le refus de délais de paiement
Le juge accueille la demande de provision sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. La décision retient que « l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable » et précise que « la créance s’établit […] à la somme de 10 800 euros sauf à parfaire ». L’actualisation à la date de l’audience, associée à l’absence de règlements depuis de nombreux mois, emporte la qualification de dette certaine dans son principe et suffisante dans son quantum pour une provision.
Le refus des délais procède d’une appréciation de crédibilité et de proportion. Le juge énonce que « Il n’y a pas lieu d’accorder un délai de paiement […] la proposition faite d’un règlement de la dette est tout à fait insuffisante […] le paiement d’une somme de 150 € par mois pendant 24 mois étant dénué de tout sérieux ». Ce contrôle, mené à partir des ressources non justifiées et de l’ampleur de l’arriéré, s’inscrit dans le cadre des pouvoirs de modulation, sans excéder l’office du juge des référés.
B. Le rejet des demandes accessoires et le périmètre du trouble de jouissance
La demande reconventionnelle au titre de la décence du logement est rejetée, le juge relevant qu’« il existe une contestation sérieuse sur son droit à bénéficier de dommages‑intérêts ». La motivation insiste sur les diligences du bailleur, lequel « a tout mis en œuvre pour indemniser […] et procéder aux travaux de remise en état des lieux ». Cette appréciation neutralise l’argument tiré du trouble de jouissance et empêche qu’il affecte l’évidence de l’obligation locative principale.
La portée pratique de l’ordonnance se mesure à la cohérence du dispositif accessoire. Le juge ordonne « l’enlèvement et le dépôt des meubles […] aux frais, risques et périls de la défenderesse », fixe l’« indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable », et rappelle l’exécution provisoire de droit. L’ensemble organise la transition entre la résiliation et la restitution, tout en assurant l’indemnisation jusqu’à la libération effective des lieux.
La décision présente toutefois une tension avec la lettre de l’article 24 sur le délai de deux mois. Elle rappelle la règle légale, puis se fonde sur « un délai de six semaines et non de deux mois » pour dater l’acquisition de la clause. En référé, l’office se limite à l’absence de contestation sérieuse; la solution retient l’évidence de l’impayé et la clarté du commandement. La discussion sur l’ordre public de protection et l’irréductibilité du délai légal relève d’un contrôle au fond, que l’ordonnance n’entend pas épuiser.
L’économie générale demeure lisible. La régularité de la saisine est affirmée, la clause résolutoire est constatée, la provision est allouée, les délais sont refusés, les demandes accessoires sont écartées. Les formules citées — « L’action […] est donc régulière et recevable », « Il convient de constater le jeu de la clause résolutoire », « Force est de constater […] que la créance s’établit […] à la somme de 10 800 euros » — attestent une lecture rigoureuse des pouvoirs du juge des référés et une logique de protection de la créance locative non sérieusement contestable.