Tribunal judiciaire de Bordeaux, le 24 juin 2025, n°20/06488
La décision commentée émane du Tribunal judiciaire de [Localité 8], 7e chambre civile, 24 juin 2025. Le litige naît d’un contrat de construction de maison individuelle, conclu avec fourniture de plan, dont l’exécution révèle très tôt des fissures du dallage et des non-conformités aux règles de l’art. Une expertise judiciaire est ordonnée après référé, tandis qu’un jugement antérieur a prononcé la nullité du contrat pour défaut de garantie de remboursement. L’appel du constructeur ne produit pas d’effet dévolutif. La consignation de la provision d’expertise fait défaut, provoquant la caducité de la mesure. Le prêteur, saisi en intervention forcée, a financé l’acquisition du terrain et les premiers appels de fonds du chantier.
Les maîtres de l’ouvrage réclament la démolition de la construction, la remise en état du terrain, le remboursement des acomptes et la réparation de divers préjudices. Le constructeur sollicite, à titre principal ou subsidiaire, la restitution du coût des matériaux et de la main-d’œuvre, l’indemnisation de frais et d’une perte de chance, et le relevé de caducité de la mesure d’instruction. Le prêteur demande la nullité du prêt si la nullité du contrat principal est confirmée, la restitution du capital débloqué, et la condamnation du constructeur à des dommages et intérêts. La question centrale tient aux effets de l’annulation du contrat de construction sur les restitutions, la réparation et le sort du prêt affecté, dans un contexte de désordres graves constatés au démarrage du chantier. Le Tribunal retient la caducité de l’expertise, admet la démolition et la remise en état, ordonne le remboursement des appels de fonds au maître de l’ouvrage, prononce la nullité du prêt, condamne l’emprunteur à restituer le capital après déduction des échéances, et rejette l’essentiel des autres prétentions.
I. Le sens de la décision: annulation, restitutions et démolition
A. La caducité de l’expertise et la preuve des désordres initiaux Le Tribunal ouvre par une affirmation nette de procédure: « Il y a lieu de constater la caducité de l’expertise judiciaire ordonnée par le jugement du 17 novembre 2021, faute de consignation, en application de l’article 271 du code de procédure civile. » Cette caducité ne prive pas la juridiction des éléments techniques déjà versés au débat, issus notamment d’un constat, d’une note expertale amiable et d’un rapport d’expert judiciaire intervenu antérieurement. Les fissures traversantes du dallage, l’absence de joints de retrait, l’ajout d’eau non conforme au DTU, et d’autres non-conformités structurelles sont retenus. Le juge qualifie ces manquements de fautes engageant la responsabilité délictuelle du constructeur vis-à-vis du maître, compte tenu de l’anéantissement du contrat.
Cette approche concilie l’économie procédurale et la sécurité juridique. La caducité n’efface pas le réel probatoire. Elle recentre l’office du juge sur les règles substantielles applicables aux restitutions et à la réparation après annulation, sans alourdir le litige par une instruction devenue superfétatoire au regard des pièces.
B. L’anéantissement du contrat et la logique de la remise en état Le Tribunal rappelle avec pédagogie le régime civil de l’annulation: « En application de l’article 1178 du code civil, le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé et les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. » Cette base normative conduit à examiner, d’une part, la remise en état matérielle du fonds et, d’autre part, la restitution des sommes versées. Sur la démolition, l’office est éclairé par le droit des constructions sur le fonds d’autrui: « L’article 555 du code civil dispose que lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever. » Au regard de malfaçons affectant la solidité et d’irrégularités de fondation, la conservation n’est pas imposée. La démolition et le nivellement s’inscrivent dans le principe de la réparation intégrale.
S’agissant des sommes, la solution se cale sur un principe réaffirmé dans la motivation: « Le contrat de prêt est anéanti de plein droit lorsque le contrat principal disparaît du fait d’une annulation. » Et, corrélativement, en matière de coût des travaux, le Tribunal cite la règle issue de la jurisprudence civile relative au CCMI selon laquelle la démolition, ordonnée à la demande du maître, fait obstacle à toute demande du constructeur au titre des travaux réalisés. La conséquence immédiate est double. Le maître recouvre les appels de fonds réglés, déclarés inutiles. Le constructeur, qui n’établit ni coût certain ni base légale autonome de restitution en nature, est débouté de la valeur des matériaux et de la main-d’œuvre.
II. La valeur et la portée: articulation prêt affecté, non‑cumul et pratiques
A. L’interdépendance prêt/contrat principal et la restitution du capital La décision retient la nullité du prêt en raison de son affectation exclusive à l’opération de construction anéantie. Le juge se réfère à un enseignement constant, ici repris dans les motifs précités, pour lier le sort du crédit à celui du contrat financé. Reste la question de la restitution. Le Tribunal mobilise le standard dégagé en droit des obligations du crédit à la consommation et transposé aux crédits immobiliers affectés: « Le prêteur qui a versé les fonds sans s’être assuré comme il y était tenu de la régularité formelle du contrat principal ou de sa complète exécution, peut-être privé en tout ou partie de sa créance de restitution, dès lors que l’emprunteur justifie avoir subi un préjudice en lien avec cette faute. » L’exacte portée de ce standard est ici mesurée. Le prêteur a commis une faute de vérification, mais l’emprunteur ne démontre aucun préjudice spécifique et certain imputable au déblocage partiel des fonds, compte tenu, notamment, du remboursement des appels de fonds par le constructeur condamné.
Dans ce contexte, la sanction ne va pas jusqu’à la déchéance du droit à restitution. Le capital restant dû est restitué, sous déduction des échéances déjà réglées. Le non‑cumul est rappelé avec netteté: la disparition du prêt exclut les fondements contractuels d’indemnisation à l’encontre du prêteur, sans priver de l’éventuel terrain délictuel, ici sans succès faute de preuve du dommage distinct.
B. Implications pratiques pour les acteurs du CCMI et sécurité procédurale La décision clarifie la cohérence interne du régime du CCMI. L’ordre public de protection commande l’anéantissement en cas de manquement aux garanties, tout en permettant au maître d’exiger la suppression des ouvrages viciés. Elle confirme, dans la ligne d’une jurisprudence ferme, que la « démolition » décidée à la demande du maître « interdit » toute créance du constructeur au titre des travaux exécutés malgré l’annulation. Elle renforce ainsi l’exigence de conformité initiale, au stade des fondations comme du dallage, et dissuade les mises en charge prématurées contraires aux règles de l’art.
Sur le versant procédural et l’exécution, la motivation conclut par un rappel utile: « Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter, celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature du litige. » La remise en état matérielle et financière progresse sans attendre l’issue d’un appel éventuel. La portée pratique s’observe aussi dans le volet bancaire. La faute de vigilance du prêteur peut, dans d’autres espèces, conduire à une privation totale ou partielle de restitution si un préjudice corrélatif est établi. Ici, l’absence de preuve concrète limite la sanction à un rejet des dommages et intérêts sollicités par la banque et confirme une stricte causalité. L’équilibre retenu protège l’emprunteur par la restitution des acomptes, responsabilise le constructeur sur la qualité, et rappelle au prêteur son devoir de vérification, sans déstabiliser le régime des restitutions lorsqu’aucun dommage additionnel n’est démontré.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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La décision commentée émane du Tribunal judiciaire de [Localité 8], 7e chambre civile, 24 juin 2025. Le litige naît d’un contrat de construction de maison individuelle, conclu avec fourniture de plan, dont l’exécution révèle très tôt des fissures du dallage et des non-conformités aux règles de l’art. Une expertise judiciaire est ordonnée après référé, tandis qu’un jugement antérieur a prononcé la nullité du contrat pour défaut de garantie de remboursement. L’appel du constructeur ne produit pas d’effet dévolutif. La consignation de la provision d’expertise fait défaut, provoquant la caducité de la mesure. Le prêteur, saisi en intervention forcée, a financé l’acquisition du terrain et les premiers appels de fonds du chantier.
Les maîtres de l’ouvrage réclament la démolition de la construction, la remise en état du terrain, le remboursement des acomptes et la réparation de divers préjudices. Le constructeur sollicite, à titre principal ou subsidiaire, la restitution du coût des matériaux et de la main-d’œuvre, l’indemnisation de frais et d’une perte de chance, et le relevé de caducité de la mesure d’instruction. Le prêteur demande la nullité du prêt si la nullité du contrat principal est confirmée, la restitution du capital débloqué, et la condamnation du constructeur à des dommages et intérêts. La question centrale tient aux effets de l’annulation du contrat de construction sur les restitutions, la réparation et le sort du prêt affecté, dans un contexte de désordres graves constatés au démarrage du chantier. Le Tribunal retient la caducité de l’expertise, admet la démolition et la remise en état, ordonne le remboursement des appels de fonds au maître de l’ouvrage, prononce la nullité du prêt, condamne l’emprunteur à restituer le capital après déduction des échéances, et rejette l’essentiel des autres prétentions.
I. Le sens de la décision: annulation, restitutions et démolition
A. La caducité de l’expertise et la preuve des désordres initiaux
Le Tribunal ouvre par une affirmation nette de procédure: « Il y a lieu de constater la caducité de l’expertise judiciaire ordonnée par le jugement du 17 novembre 2021, faute de consignation, en application de l’article 271 du code de procédure civile. » Cette caducité ne prive pas la juridiction des éléments techniques déjà versés au débat, issus notamment d’un constat, d’une note expertale amiable et d’un rapport d’expert judiciaire intervenu antérieurement. Les fissures traversantes du dallage, l’absence de joints de retrait, l’ajout d’eau non conforme au DTU, et d’autres non-conformités structurelles sont retenus. Le juge qualifie ces manquements de fautes engageant la responsabilité délictuelle du constructeur vis-à-vis du maître, compte tenu de l’anéantissement du contrat.
Cette approche concilie l’économie procédurale et la sécurité juridique. La caducité n’efface pas le réel probatoire. Elle recentre l’office du juge sur les règles substantielles applicables aux restitutions et à la réparation après annulation, sans alourdir le litige par une instruction devenue superfétatoire au regard des pièces.
B. L’anéantissement du contrat et la logique de la remise en état
Le Tribunal rappelle avec pédagogie le régime civil de l’annulation: « En application de l’article 1178 du code civil, le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé et les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. » Cette base normative conduit à examiner, d’une part, la remise en état matérielle du fonds et, d’autre part, la restitution des sommes versées. Sur la démolition, l’office est éclairé par le droit des constructions sur le fonds d’autrui: « L’article 555 du code civil dispose que lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever. » Au regard de malfaçons affectant la solidité et d’irrégularités de fondation, la conservation n’est pas imposée. La démolition et le nivellement s’inscrivent dans le principe de la réparation intégrale.
S’agissant des sommes, la solution se cale sur un principe réaffirmé dans la motivation: « Le contrat de prêt est anéanti de plein droit lorsque le contrat principal disparaît du fait d’une annulation. » Et, corrélativement, en matière de coût des travaux, le Tribunal cite la règle issue de la jurisprudence civile relative au CCMI selon laquelle la démolition, ordonnée à la demande du maître, fait obstacle à toute demande du constructeur au titre des travaux réalisés. La conséquence immédiate est double. Le maître recouvre les appels de fonds réglés, déclarés inutiles. Le constructeur, qui n’établit ni coût certain ni base légale autonome de restitution en nature, est débouté de la valeur des matériaux et de la main-d’œuvre.
II. La valeur et la portée: articulation prêt affecté, non‑cumul et pratiques
A. L’interdépendance prêt/contrat principal et la restitution du capital
La décision retient la nullité du prêt en raison de son affectation exclusive à l’opération de construction anéantie. Le juge se réfère à un enseignement constant, ici repris dans les motifs précités, pour lier le sort du crédit à celui du contrat financé. Reste la question de la restitution. Le Tribunal mobilise le standard dégagé en droit des obligations du crédit à la consommation et transposé aux crédits immobiliers affectés: « Le prêteur qui a versé les fonds sans s’être assuré comme il y était tenu de la régularité formelle du contrat principal ou de sa complète exécution, peut-être privé en tout ou partie de sa créance de restitution, dès lors que l’emprunteur justifie avoir subi un préjudice en lien avec cette faute. » L’exacte portée de ce standard est ici mesurée. Le prêteur a commis une faute de vérification, mais l’emprunteur ne démontre aucun préjudice spécifique et certain imputable au déblocage partiel des fonds, compte tenu, notamment, du remboursement des appels de fonds par le constructeur condamné.
Dans ce contexte, la sanction ne va pas jusqu’à la déchéance du droit à restitution. Le capital restant dû est restitué, sous déduction des échéances déjà réglées. Le non‑cumul est rappelé avec netteté: la disparition du prêt exclut les fondements contractuels d’indemnisation à l’encontre du prêteur, sans priver de l’éventuel terrain délictuel, ici sans succès faute de preuve du dommage distinct.
B. Implications pratiques pour les acteurs du CCMI et sécurité procédurale
La décision clarifie la cohérence interne du régime du CCMI. L’ordre public de protection commande l’anéantissement en cas de manquement aux garanties, tout en permettant au maître d’exiger la suppression des ouvrages viciés. Elle confirme, dans la ligne d’une jurisprudence ferme, que la « démolition » décidée à la demande du maître « interdit » toute créance du constructeur au titre des travaux exécutés malgré l’annulation. Elle renforce ainsi l’exigence de conformité initiale, au stade des fondations comme du dallage, et dissuade les mises en charge prématurées contraires aux règles de l’art.
Sur le versant procédural et l’exécution, la motivation conclut par un rappel utile: « Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter, celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature du litige. » La remise en état matérielle et financière progresse sans attendre l’issue d’un appel éventuel. La portée pratique s’observe aussi dans le volet bancaire. La faute de vigilance du prêteur peut, dans d’autres espèces, conduire à une privation totale ou partielle de restitution si un préjudice corrélatif est établi. Ici, l’absence de preuve concrète limite la sanction à un rejet des dommages et intérêts sollicités par la banque et confirme une stricte causalité. L’équilibre retenu protège l’emprunteur par la restitution des acomptes, responsabilise le constructeur sur la qualité, et rappelle au prêteur son devoir de vérification, sans déstabiliser le régime des restitutions lorsqu’aucun dommage additionnel n’est démontré.