Tribunal judiciaire de Bordeaux, le 24 juin 2025, n°25/03263
Juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux, 24 juin 2025. Saisi à la suite d’une ordonnance de référé constatant la clause résolutoire et ordonnant l’expulsion, le juge devait apprécier l’octroi de délais pour quitter les lieux au profit d’un occupant invoquant des difficultés sociales et un retour à l’emploi. Le bailleur social s’y opposait en raison d’une dette élevée, d’échéances imparfaitement réglées, et de l’absence de démarches probantes de relogement. L’occupant, hébergeant une enfant mineure, sollicitait six mois, en exposant une reprise d’activité et des recherches demeurées infructueuses.
La procédure relève d’une saisine en délais postérieure à la signification du commandement de quitter les lieux. Le juge a examiné les pièces relatives à la situation de famille, à la fortune et aux ressources, puis l’existence de démarches auprès du parc social et privé. La question portait sur les conditions d’octroi des délais de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, éclairées par les critères de l’article L. 412-4, et sur l’intensité du contrôle de proportionnalité à opérer entre droit de propriété et droit à un logement décent au regard des diligences de relogement. La décision refuse tout délai, au motif qu’en l’absence de justificatifs de démarches, « il est dès lors impossible à la présente juridiction de vérifier l’impossibilité dans laquelle il se trouve de se reloger à des conditions normales ».
I. Les critères légaux et leur mise en balance
A. Le cadre normatif des délais d’expulsion
Le juge fonde son analyse sur les textes qui organisent le pouvoir d’octroi des délais. Il rappelle d’abord que, selon l’article L. 412-3, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ». L’article L. 412-4 précise ensuite que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans », en listant les critères pertinents, parmi lesquels « la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant », « la situation de famille ou de fortune » et « les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ».
Ces dispositions tracent une méthode. Le juge identifie la finalité des délais, puis apprécie concrètement les indices d’impossibilité d’un relogement normal. La diversité des critères impose une appréciation individualisée, mais ordonnée, qui place les diligences documentées au cœur de la vérification. La durée potentielle, comprise entre trois mois et trois ans, suppose une motivation calibrée au regard de la situation de chaque partie et de la preuve apportée par l’occupant.
B. L’exigence probatoire des diligences de relogement
L’arrêté retient une lecture exigeante de l’élément probatoire. Tout en constatant la présence d’une enfant mineure et un revenu salarié récent, le juge relève l’absence de demande de logement social, d’activation du dispositif DALO, et de justificatifs de recherches dans le parc privé. La motivation articule alors les textes et l’office du juge autour d’un nécessaire contrôle de proportionnalité, en ces termes: « Il résulte de la combinaison de ces textes qu’il appartient au juge (…) d’octroyer ou non des délais (…) dans le cadre d’un nécessaire contrôle de proportionnalité ».
En subordonnant l’octroi des délais à des démarches tangibles et vérifiables, la décision ancre la proportionnalité dans la preuve. Elle refuse ainsi que la seule vulnérabilité alléguée, même crédible, supplée l’absence de pièces, car elle ne permet pas d’attester l’impossibilité d’un relogement à des conditions normales. La solution déboute l’occupant, et préserve la cohérence du dispositif légal qui fait des diligences un pivot décisif de l’appréciation.
II. Portée et appréciation critique de la solution
A. Une proportionnalité structurée par la preuve et l’équilibre des droits
La décision explicite l’équilibre recherché entre droits concurrents en rappelant conjointement le droit de propriété et les exigences de dignité et de logement décent. Elle souligne que l’office du juge vise « à établir un juste équilibre entre deux revendications contraires, celle du propriétaire et celle de l’occupant sans droit ni titre ». L’articulation proposée inscrit le contrôle dans une matrice éprouvée: vérifier la réalité de l’empêchement au relogement par des éléments précis, puis ajuster la durée.
Cette approche, conforme aux textes, favorise la prévisibilité. Elle valorise les comportements coopératifs, puisqu’une démarche DALO, des accusés de réception de candidatures locatives, ou des échanges avec des bailleurs privés peuvent infléchir la balance. Elle évite, par ailleurs, de confondre difficulté avec impossibilité, ce qui maintient l’exigence de proportionnalité sur un terrain factuel objectivable et reproductible.
B. Les implications pratiques pour la protection des occupants et la gestion du parc
La solution incite les occupants à formaliser méthodiquement leurs recherches et à mobiliser les recours dédiés. Elle alerte les conseils sur la nécessité de constituer un dossier probatoire complet, combinant demandes sociales, démarches DALO, contacts répétés avec le parc privé et justificatifs de ressources actualisés. À défaut, la proportionnalité demeure théorique, faute de socle factuel.
On peut toutefois discuter l’absence d’un délai bref, eu égard à la présence d’une mineure et au retour à l’emploi, facteurs pouvant justifier un temps d’ajustement limité. La décision fait primer la carence probatoire, ce qui se comprend au regard de l’endettement et de la vocation de rotation du parc social. Elle envoie, enfin, un signal clair: la protection offerte par les articles L. 412-3 et L. 412-4 ne joue pleinement que si l’occupant démontre, pièces à l’appui, l’intensité et la constance de ses diligences de relogement.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux, 24 juin 2025. Saisi à la suite d’une ordonnance de référé constatant la clause résolutoire et ordonnant l’expulsion, le juge devait apprécier l’octroi de délais pour quitter les lieux au profit d’un occupant invoquant des difficultés sociales et un retour à l’emploi. Le bailleur social s’y opposait en raison d’une dette élevée, d’échéances imparfaitement réglées, et de l’absence de démarches probantes de relogement. L’occupant, hébergeant une enfant mineure, sollicitait six mois, en exposant une reprise d’activité et des recherches demeurées infructueuses.
La procédure relève d’une saisine en délais postérieure à la signification du commandement de quitter les lieux. Le juge a examiné les pièces relatives à la situation de famille, à la fortune et aux ressources, puis l’existence de démarches auprès du parc social et privé. La question portait sur les conditions d’octroi des délais de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, éclairées par les critères de l’article L. 412-4, et sur l’intensité du contrôle de proportionnalité à opérer entre droit de propriété et droit à un logement décent au regard des diligences de relogement. La décision refuse tout délai, au motif qu’en l’absence de justificatifs de démarches, « il est dès lors impossible à la présente juridiction de vérifier l’impossibilité dans laquelle il se trouve de se reloger à des conditions normales ».
I. Les critères légaux et leur mise en balance
A. Le cadre normatif des délais d’expulsion
Le juge fonde son analyse sur les textes qui organisent le pouvoir d’octroi des délais. Il rappelle d’abord que, selon l’article L. 412-3, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ». L’article L. 412-4 précise ensuite que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans », en listant les critères pertinents, parmi lesquels « la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant », « la situation de famille ou de fortune » et « les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ».
Ces dispositions tracent une méthode. Le juge identifie la finalité des délais, puis apprécie concrètement les indices d’impossibilité d’un relogement normal. La diversité des critères impose une appréciation individualisée, mais ordonnée, qui place les diligences documentées au cœur de la vérification. La durée potentielle, comprise entre trois mois et trois ans, suppose une motivation calibrée au regard de la situation de chaque partie et de la preuve apportée par l’occupant.
B. L’exigence probatoire des diligences de relogement
L’arrêté retient une lecture exigeante de l’élément probatoire. Tout en constatant la présence d’une enfant mineure et un revenu salarié récent, le juge relève l’absence de demande de logement social, d’activation du dispositif DALO, et de justificatifs de recherches dans le parc privé. La motivation articule alors les textes et l’office du juge autour d’un nécessaire contrôle de proportionnalité, en ces termes: « Il résulte de la combinaison de ces textes qu’il appartient au juge (…) d’octroyer ou non des délais (…) dans le cadre d’un nécessaire contrôle de proportionnalité ».
En subordonnant l’octroi des délais à des démarches tangibles et vérifiables, la décision ancre la proportionnalité dans la preuve. Elle refuse ainsi que la seule vulnérabilité alléguée, même crédible, supplée l’absence de pièces, car elle ne permet pas d’attester l’impossibilité d’un relogement à des conditions normales. La solution déboute l’occupant, et préserve la cohérence du dispositif légal qui fait des diligences un pivot décisif de l’appréciation.
II. Portée et appréciation critique de la solution
A. Une proportionnalité structurée par la preuve et l’équilibre des droits
La décision explicite l’équilibre recherché entre droits concurrents en rappelant conjointement le droit de propriété et les exigences de dignité et de logement décent. Elle souligne que l’office du juge vise « à établir un juste équilibre entre deux revendications contraires, celle du propriétaire et celle de l’occupant sans droit ni titre ». L’articulation proposée inscrit le contrôle dans une matrice éprouvée: vérifier la réalité de l’empêchement au relogement par des éléments précis, puis ajuster la durée.
Cette approche, conforme aux textes, favorise la prévisibilité. Elle valorise les comportements coopératifs, puisqu’une démarche DALO, des accusés de réception de candidatures locatives, ou des échanges avec des bailleurs privés peuvent infléchir la balance. Elle évite, par ailleurs, de confondre difficulté avec impossibilité, ce qui maintient l’exigence de proportionnalité sur un terrain factuel objectivable et reproductible.
B. Les implications pratiques pour la protection des occupants et la gestion du parc
La solution incite les occupants à formaliser méthodiquement leurs recherches et à mobiliser les recours dédiés. Elle alerte les conseils sur la nécessité de constituer un dossier probatoire complet, combinant demandes sociales, démarches DALO, contacts répétés avec le parc privé et justificatifs de ressources actualisés. À défaut, la proportionnalité demeure théorique, faute de socle factuel.
On peut toutefois discuter l’absence d’un délai bref, eu égard à la présence d’une mineure et au retour à l’emploi, facteurs pouvant justifier un temps d’ajustement limité. La décision fait primer la carence probatoire, ce qui se comprend au regard de l’endettement et de la vocation de rotation du parc social. Elle envoie, enfin, un signal clair: la protection offerte par les articles L. 412-3 et L. 412-4 ne joue pleinement que si l’occupant démontre, pièces à l’appui, l’intensité et la constance de ses diligences de relogement.