Tribunal judiciaire de Bordeaux, le 25 juin 2025, n°23/09644
Rendu par le Tribunal judiciaire de [Localité 11] le 25 juin 2025, ce jugement statue sur des désordres de plomberie affectant un immeuble d’habitation vendu neuf. L’acquéreur avait fait constater des fuites et défauts d’étanchéité dans une salle de bains et une salle d’eau, puis obtenu une expertise en référé ultérieurement frappée de caducité faute de signification à l’un des défendeurs. Entre-temps, l’entreprise de plomberie avait été placée en liquidation judiciaire, tandis que l’assureur de responsabilité intervenait volontairement et que l’intermédiaire d’assurance sollicitait sa mise hors de cause. L’instance au fond a porté sur la garantie décennale, l’opposabilité du rapport d’expertise, la recevabilité de certains chefs de préjudice et l’étendue de la couverture d’assurance. La question centrale tenait à la qualification décennale de désordres affectant des éléments d’équipement d’origine, à la preuve des dommages et au régime des procédures collectives pour les demandes dirigées contre l’entreprise liquidée. Le tribunal retient la garantie décennale à l’égard du vendeur-constructeur, écarte la garantie d’assurance en raison d’activités non déclarées, admet certains préjudices, et déclare irrecevables les demandes formées contre l’entreprise en liquidation.
I. Le sens et l’économie de la décision
A. Fins de non-recevoir et discipline des procédures collectives
Le juge applique strictement le droit des entreprises en difficulté et circonscrit la compétence du juge du fond. Il rappelle que, lorsque la procédure collective précède la saisine au fond, « Dès lors que la procédure collective a été ouverte avant l’instance judiciaire, le créancier, après avoir déclaré sa créance, ne peut en faire constater le principe et fixer le montant qu’en suivant la procédure de vérification au passif ». L’office du juge du fond s’efface ici devant le juge‑commissaire, conformément aux articles L. 622‑21, L. 622‑22 et L. 624‑2 du code de commerce. La solution réitère une logique de canalisation des créances vers la procédure de vérification, et consacre une irrecevabilité des demandes pécuniaires formées directement contre le débiteur en liquidation faute de déclaration préalable.
Cette position s’enracine dans la jurisprudence de la Cour de cassation, que le jugement cite expressément en termes généraux et fermes: « Si l’instance n’était pas en cours à la date de l’ouverture de la procédure collective, la juridiction qui serait saisie postérieurement en paiement d’une somme due par le débiteur pour une cause antérieure à l’ouverture de cette procédure collective devrait, non pas constater l’interruption de l’instance, mais déclarer l’action irrecevable ». L’articulation entre droit commun de la responsabilité et discipline collective est ainsi clarifiée, sans empiéter sur la compétence du juge‑commissaire, gardien de la vérification. La cohérence interne du dispositif est assurée par l’invitation préalable à justifier d’une déclaration, demeurée vaine, ce qui parachève l’irrecevabilité.
Le tribunal écarte en revanche la fin de non‑recevoir opposée à l’acquéreur sur ses chefs de relogement et de jouissance, en affirmant qu’une personne morale peut faire valoir une atteinte propre à l’usage du bien dont elle est propriétaire. Il formule nettement que « une personne morale peut subir un préjudice moral distinct de celui d’un associé », ce qui transpose, au domaine de la jouissance d’un immeuble, une construction prétorienne bien établie en matière de préjudice moral autonome des personnes morales. La recevabilité ainsi proclamée se borne à l’ouverture du droit d’agir et ne préjuge ni de la preuve, ni de l’évaluation.
B. Preuve et portée d’une expertise non contradictoire
La caducité de l’ordonnance de référé prive l’expertise de son caractère judiciaire à l’égard du vendeur‑constructeur, qui n’avait pas été appelé aux opérations. Le tribunal n’adopte pourtant pas une logique d’exclusion, préférant replacer le rapport au rang d’élément de preuve soumis au débat. Il rappelle la règle classique de l’office du juge: « Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ». Le principe directeur de la procédure guide alors l’admission du rapport, versé aux débats, discuté, et apprécié in concreto au regard des autres pièces, notamment le constat de commissaire de justice.
Cette méthode ménage l’équilibre entre loyauté procédurale et efficacité probatoire. Le juge précise la conséquence procédurale avec sobriété: « En conséquence, il n’y a lieu ni de le déclarer inopposable ni de l’écarter ». L’expertise privée n’est pas érigée en preuve légale, pas davantage disqualifiée par principe; elle est pondérée, recoupée et évaluée. Cette approche concorde avec l’article 1358 du code civil et avec une pratique éprouvée d’administration de la preuve, qui refuse l’exclusivisme d’un document non contradictoire tout en permettant au juge de s’en inspirer lorsqu’il est corroboré.
II. Valeur et portée de la solution
A. Domaine de la garantie décennale et articulation avec l’assurance
Au fond, le tribunal retient l’impropriété à destination de l’ouvrage du fait de désordres affectant des équipements sanitaires posés lors de la construction d’une maison neuve. Il explicite nettement le principe gouvernant les éléments d’équipement d’origine: « les désordres affectant les éléments d’équipement, dissociables ou indissociables, installés lors de la construction, continuent de relever de la garantie décennale s’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination ». La motivation distingue avec rigueur l’hypothèse récente des éléments de remplacement ou ajoutés, pour laquelle la jurisprudence resserre l’emprise de la décennale, et celle, présente, des équipements initiaux rendant l’ensemble impropre.
L’économie de la décision se révèle pédagogique. Le constat de fuites, d’odeurs et de pertes d’étanchéité, corroboré par des traces d’humidité, est jugé suffisamment grave pour caractériser l’impropriété. L’effort de preuve inclut des factures, un devis détaillé de reprise et un constat, formant un faisceau convaincant. La portée de cette solution est nette pour les vendeurs d’immeubles neufs, responsables de plein droit en qualité de constructeurs au sens de l’article 1792‑1. Elle conforte la sécurité de l’acquéreur, à charge pour le vendeur de se retourner, le cas échéant, contre les intervenants.
L’articulation avec l’assurance est ensuite traitée avec précision contractuelle. L’activité déclarée par l’entreprise auprès de l’assureur ne couvrait pas la plomberie sanitaire, de sorte que « Il apparaît ainsi que des activités de plomberie […] ne relèvent pas des activités déclarées et ne sont pas garanties par la police ». La solution, sobre, illustre l’exigence de conformité entre activité exercée et activité garantie. Elle attire l’attention des maîtres d’ouvrage et vendeurs sur la vérification des attestations et des déclarations d’activité, faute de quoi la couverture peut faire défaut sur un risque pourtant structurel.
B. Les chefs de préjudice indemnisés et l’exigence de preuve
Sur les demandes indemnitaires, le raisonnement opère un tri probatoire constant. Le préjudice de jouissance est caractérisé par l’impossibilité d’utiliser les équipements sans générer de dégâts des eaux pendant une période objectivée par les pièces. Le juge en tire une réparation modérée, fonction de la durée et de l’intensité des troubles, fondée sur une diminution temporaire de l’usage normal du logement. La solution s’inscrit dans la logique de la responsabilité de plein droit, sans exiger une éviction totale des lieux.
A contrario, d’autres chefs restent non établis. S’agissant du système d’arrosage, le rapport d’expertise non corroboré ne suffit pas à emporter la conviction. La formule est claire et prudente: « Faute d’élément le corroborant, il en résulte que qu’il n’est pas démontré ». Le même souci de rigueur apparaît pour les non‑conformités invoquées au chauffage et à la fosse de relevage: « Les non-conformités alléguées ne sont ainsi pas suffisamment établies ». Le refus d’indemniser des frais de relogement illustre encore l’exigence d’une preuve concrète de la nécessité et de la durée, spécialement lorsque les travaux peuvent être séquencés.
Cette grille de lecture met en cohérence les standards probatoires avec la nature des dommages. La décision rappelle que la recevabilité n’emporte pas le bien‑fondé, et que le quantum dépend d’éléments précis, datés, et croisés. Elle suggère, pour l’avenir, une documentation plus robuste des contraintes de chantier lorsque le relogement est invoqué, et confirme l’attente d’un lien étroit entre réalité des travaux, indisponibilité des pièces, et durée alléguée.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le Tribunal judiciaire de [Localité 11] le 25 juin 2025, ce jugement statue sur des désordres de plomberie affectant un immeuble d’habitation vendu neuf. L’acquéreur avait fait constater des fuites et défauts d’étanchéité dans une salle de bains et une salle d’eau, puis obtenu une expertise en référé ultérieurement frappée de caducité faute de signification à l’un des défendeurs. Entre-temps, l’entreprise de plomberie avait été placée en liquidation judiciaire, tandis que l’assureur de responsabilité intervenait volontairement et que l’intermédiaire d’assurance sollicitait sa mise hors de cause. L’instance au fond a porté sur la garantie décennale, l’opposabilité du rapport d’expertise, la recevabilité de certains chefs de préjudice et l’étendue de la couverture d’assurance. La question centrale tenait à la qualification décennale de désordres affectant des éléments d’équipement d’origine, à la preuve des dommages et au régime des procédures collectives pour les demandes dirigées contre l’entreprise liquidée. Le tribunal retient la garantie décennale à l’égard du vendeur-constructeur, écarte la garantie d’assurance en raison d’activités non déclarées, admet certains préjudices, et déclare irrecevables les demandes formées contre l’entreprise en liquidation.
I. Le sens et l’économie de la décision
A. Fins de non-recevoir et discipline des procédures collectives
Le juge applique strictement le droit des entreprises en difficulté et circonscrit la compétence du juge du fond. Il rappelle que, lorsque la procédure collective précède la saisine au fond, « Dès lors que la procédure collective a été ouverte avant l’instance judiciaire, le créancier, après avoir déclaré sa créance, ne peut en faire constater le principe et fixer le montant qu’en suivant la procédure de vérification au passif ». L’office du juge du fond s’efface ici devant le juge‑commissaire, conformément aux articles L. 622‑21, L. 622‑22 et L. 624‑2 du code de commerce. La solution réitère une logique de canalisation des créances vers la procédure de vérification, et consacre une irrecevabilité des demandes pécuniaires formées directement contre le débiteur en liquidation faute de déclaration préalable.
Cette position s’enracine dans la jurisprudence de la Cour de cassation, que le jugement cite expressément en termes généraux et fermes: « Si l’instance n’était pas en cours à la date de l’ouverture de la procédure collective, la juridiction qui serait saisie postérieurement en paiement d’une somme due par le débiteur pour une cause antérieure à l’ouverture de cette procédure collective devrait, non pas constater l’interruption de l’instance, mais déclarer l’action irrecevable ». L’articulation entre droit commun de la responsabilité et discipline collective est ainsi clarifiée, sans empiéter sur la compétence du juge‑commissaire, gardien de la vérification. La cohérence interne du dispositif est assurée par l’invitation préalable à justifier d’une déclaration, demeurée vaine, ce qui parachève l’irrecevabilité.
Le tribunal écarte en revanche la fin de non‑recevoir opposée à l’acquéreur sur ses chefs de relogement et de jouissance, en affirmant qu’une personne morale peut faire valoir une atteinte propre à l’usage du bien dont elle est propriétaire. Il formule nettement que « une personne morale peut subir un préjudice moral distinct de celui d’un associé », ce qui transpose, au domaine de la jouissance d’un immeuble, une construction prétorienne bien établie en matière de préjudice moral autonome des personnes morales. La recevabilité ainsi proclamée se borne à l’ouverture du droit d’agir et ne préjuge ni de la preuve, ni de l’évaluation.
B. Preuve et portée d’une expertise non contradictoire
La caducité de l’ordonnance de référé prive l’expertise de son caractère judiciaire à l’égard du vendeur‑constructeur, qui n’avait pas été appelé aux opérations. Le tribunal n’adopte pourtant pas une logique d’exclusion, préférant replacer le rapport au rang d’élément de preuve soumis au débat. Il rappelle la règle classique de l’office du juge: « Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ». Le principe directeur de la procédure guide alors l’admission du rapport, versé aux débats, discuté, et apprécié in concreto au regard des autres pièces, notamment le constat de commissaire de justice.
Cette méthode ménage l’équilibre entre loyauté procédurale et efficacité probatoire. Le juge précise la conséquence procédurale avec sobriété: « En conséquence, il n’y a lieu ni de le déclarer inopposable ni de l’écarter ». L’expertise privée n’est pas érigée en preuve légale, pas davantage disqualifiée par principe; elle est pondérée, recoupée et évaluée. Cette approche concorde avec l’article 1358 du code civil et avec une pratique éprouvée d’administration de la preuve, qui refuse l’exclusivisme d’un document non contradictoire tout en permettant au juge de s’en inspirer lorsqu’il est corroboré.
II. Valeur et portée de la solution
A. Domaine de la garantie décennale et articulation avec l’assurance
Au fond, le tribunal retient l’impropriété à destination de l’ouvrage du fait de désordres affectant des équipements sanitaires posés lors de la construction d’une maison neuve. Il explicite nettement le principe gouvernant les éléments d’équipement d’origine: « les désordres affectant les éléments d’équipement, dissociables ou indissociables, installés lors de la construction, continuent de relever de la garantie décennale s’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination ». La motivation distingue avec rigueur l’hypothèse récente des éléments de remplacement ou ajoutés, pour laquelle la jurisprudence resserre l’emprise de la décennale, et celle, présente, des équipements initiaux rendant l’ensemble impropre.
L’économie de la décision se révèle pédagogique. Le constat de fuites, d’odeurs et de pertes d’étanchéité, corroboré par des traces d’humidité, est jugé suffisamment grave pour caractériser l’impropriété. L’effort de preuve inclut des factures, un devis détaillé de reprise et un constat, formant un faisceau convaincant. La portée de cette solution est nette pour les vendeurs d’immeubles neufs, responsables de plein droit en qualité de constructeurs au sens de l’article 1792‑1. Elle conforte la sécurité de l’acquéreur, à charge pour le vendeur de se retourner, le cas échéant, contre les intervenants.
L’articulation avec l’assurance est ensuite traitée avec précision contractuelle. L’activité déclarée par l’entreprise auprès de l’assureur ne couvrait pas la plomberie sanitaire, de sorte que « Il apparaît ainsi que des activités de plomberie […] ne relèvent pas des activités déclarées et ne sont pas garanties par la police ». La solution, sobre, illustre l’exigence de conformité entre activité exercée et activité garantie. Elle attire l’attention des maîtres d’ouvrage et vendeurs sur la vérification des attestations et des déclarations d’activité, faute de quoi la couverture peut faire défaut sur un risque pourtant structurel.
B. Les chefs de préjudice indemnisés et l’exigence de preuve
Sur les demandes indemnitaires, le raisonnement opère un tri probatoire constant. Le préjudice de jouissance est caractérisé par l’impossibilité d’utiliser les équipements sans générer de dégâts des eaux pendant une période objectivée par les pièces. Le juge en tire une réparation modérée, fonction de la durée et de l’intensité des troubles, fondée sur une diminution temporaire de l’usage normal du logement. La solution s’inscrit dans la logique de la responsabilité de plein droit, sans exiger une éviction totale des lieux.
A contrario, d’autres chefs restent non établis. S’agissant du système d’arrosage, le rapport d’expertise non corroboré ne suffit pas à emporter la conviction. La formule est claire et prudente: « Faute d’élément le corroborant, il en résulte que qu’il n’est pas démontré ». Le même souci de rigueur apparaît pour les non‑conformités invoquées au chauffage et à la fosse de relevage: « Les non-conformités alléguées ne sont ainsi pas suffisamment établies ». Le refus d’indemniser des frais de relogement illustre encore l’exigence d’une preuve concrète de la nécessité et de la durée, spécialement lorsque les travaux peuvent être séquencés.
Cette grille de lecture met en cohérence les standards probatoires avec la nature des dommages. La décision rappelle que la recevabilité n’emporte pas le bien‑fondé, et que le quantum dépend d’éléments précis, datés, et croisés. Elle suggère, pour l’avenir, une documentation plus robuste des contraintes de chantier lorsque le relogement est invoqué, et confirme l’attente d’un lien étroit entre réalité des travaux, indisponibilité des pièces, et durée alléguée.