Tribunal judiciaire de Bordeaux, le 27 juin 2025, n°25/00052
Le Tribunal de proximité d’Arcachon, juge des contentieux de la protection, a rendu une ordonnance de référé le 27 juin 2025 à propos d’un bail d’habitation. Les bailleurs avaient consenti, en 2019, la location d’un logement et de deux stationnements, avant un congé d’un cotitulaire en 2023 et un commandement de payer en décembre 2024 visant une clause résolutoire. Le locataire a été assigné en mars 2025 pour voir constater l’acquisition de la clause, ordonner son expulsion et le condamner au paiement d’un arriéré.
La procédure a été conduite en référé sur le fondement des articles 484 et 834 du code de procédure civile. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, en conformité avec l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. Le défendeur n’a pas comparu. La juridiction retient la recevabilité de la demande, constate l’acquisition de la clause résolutoire au 18 février 2025, ordonne l’expulsion et fixe une indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges. Elle prononce enfin une condamnation provisionnelle de 6 850,87 euros avec intérêts et rappelle l’exécution provisoire de droit.
La question posée concernait le délai gouvernant l’acquisition de la clause résolutoire après la réforme de 2023, lorsque le bail antérieur prévoit deux mois, ainsi que les conséquences procédurales et pécuniaires de la résiliation en référé. La solution retient la persistance du délai conventionnel de deux mois, la recevabilité de la saisine au regard du diagnostic social, et les suites classiques d’expulsion et d’indemnisation.
I) Le cadre de recevabilité et le régime de la clause résolutoire
A) La vérification de la notification préfectorale préalable
Le juge contrôle d’abord la condition de recevabilité posée par l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. La notification de l’assignation au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience vise l’élaboration d’un diagnostic social. Constatant la preuve de cette notification dans le délai légal, l’ordonnance affirme sobrement: «La demande est donc recevable.» La formulation, brève et décisive, signale la nature purement procédurale du contrôle et son office limité en référé.
Cette exigence n’est pas une formalité vaine. Elle insère, dans le temps de la décision, un espace de coordination préventive, dont l’issue n’entrave pas le pouvoir d’ordonner des mesures provisoires. La motivation respecte cette économie, en se bornant à vérifier les diligences requises, sans anticiper sur l’examen du fond du manquement locatif.
B) Le maintien du délai de deux mois prévu au bail
Le cœur du litige résidait dans l’articulation entre le nouveau délai légal de six semaines et la clause ancienne prévoyant deux mois. La juridiction s’aligne sur l’avis rendu le 13 juin 2024, reprenant que «ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette». Cette référence conforte une solution de stabilité contractuelle, conforme à l’économie des baux en cours.
La conséquence s’énonce clairement: «Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies à la date du 18 février 2025.» Le visa d’une clause expresse, le rappel de sa temporalité et l’inaction du débiteur suffisent à caractériser l’acquisition. Ce constat commande d’examiner les suites procédurales et financières de la résiliation.
II) Les effets d’expulsion et de condamnation pécuniaire en référé
A) L’expulsion et l’indemnité d’occupation au loyer et charges
La résiliation acquise transforme le statut du débiteur en simple occupant. L’ordonnance en tire la conséquence attendue: «Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion.» Le dispositif organise l’exécution forcée après commandement de quitter, avec rappel de l’exécution provisoire, et notification administrative prévue par les textes d’exécution.
L’occupation sans titre justifie une réparation évaluée par équivalence au loyer contractuel. Le juge précise, dans une formule classique et utilement pédagogique: «Cette indemnité se substituera au loyer et charges dus à compter du 19 février 2025.» La substitution évite une double dette et maintient une base de calcul lisible jusqu’à la restitution effective des clés. Reste la question du quantum des sommes échues, examinée sous l’angle probatoire et des intérêts.
B) La condamnation provisionnelle et le régime des intérêts
Le juge des référés peut allouer une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le décompte produit, non discuté par le défendeur absent, justifie la somme due. La décision retient, dans des termes mesurés: «[Il] sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 6 850,87 € […] avec les intérêts au taux légal […] conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.» La ventilation des points de départ distingue la part visée par commandement et le surplus à compter de l’ordonnance.
Les accessoires suivent la charge. Les dépens comprennent les frais nécessaires, y compris ceux du commandement et des notifications requises. Une allocation modérée au titre de l’article 700 du code de procédure civile tient compte des démarches engagées par les bailleurs. Le rappel final conforte l’autorité de la mesure provisoire: «La présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.» L’économie d’ensemble demeure cohérente avec l’office du référé, la stabilité contractuelle et la prévention sociale légalement organisée.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le Tribunal de proximité d’Arcachon, juge des contentieux de la protection, a rendu une ordonnance de référé le 27 juin 2025 à propos d’un bail d’habitation. Les bailleurs avaient consenti, en 2019, la location d’un logement et de deux stationnements, avant un congé d’un cotitulaire en 2023 et un commandement de payer en décembre 2024 visant une clause résolutoire. Le locataire a été assigné en mars 2025 pour voir constater l’acquisition de la clause, ordonner son expulsion et le condamner au paiement d’un arriéré.
La procédure a été conduite en référé sur le fondement des articles 484 et 834 du code de procédure civile. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, en conformité avec l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. Le défendeur n’a pas comparu. La juridiction retient la recevabilité de la demande, constate l’acquisition de la clause résolutoire au 18 février 2025, ordonne l’expulsion et fixe une indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges. Elle prononce enfin une condamnation provisionnelle de 6 850,87 euros avec intérêts et rappelle l’exécution provisoire de droit.
La question posée concernait le délai gouvernant l’acquisition de la clause résolutoire après la réforme de 2023, lorsque le bail antérieur prévoit deux mois, ainsi que les conséquences procédurales et pécuniaires de la résiliation en référé. La solution retient la persistance du délai conventionnel de deux mois, la recevabilité de la saisine au regard du diagnostic social, et les suites classiques d’expulsion et d’indemnisation.
I) Le cadre de recevabilité et le régime de la clause résolutoire
A) La vérification de la notification préfectorale préalable
Le juge contrôle d’abord la condition de recevabilité posée par l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. La notification de l’assignation au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience vise l’élaboration d’un diagnostic social. Constatant la preuve de cette notification dans le délai légal, l’ordonnance affirme sobrement: «La demande est donc recevable.» La formulation, brève et décisive, signale la nature purement procédurale du contrôle et son office limité en référé.
Cette exigence n’est pas une formalité vaine. Elle insère, dans le temps de la décision, un espace de coordination préventive, dont l’issue n’entrave pas le pouvoir d’ordonner des mesures provisoires. La motivation respecte cette économie, en se bornant à vérifier les diligences requises, sans anticiper sur l’examen du fond du manquement locatif.
B) Le maintien du délai de deux mois prévu au bail
Le cœur du litige résidait dans l’articulation entre le nouveau délai légal de six semaines et la clause ancienne prévoyant deux mois. La juridiction s’aligne sur l’avis rendu le 13 juin 2024, reprenant que «ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette». Cette référence conforte une solution de stabilité contractuelle, conforme à l’économie des baux en cours.
La conséquence s’énonce clairement: «Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies à la date du 18 février 2025.» Le visa d’une clause expresse, le rappel de sa temporalité et l’inaction du débiteur suffisent à caractériser l’acquisition. Ce constat commande d’examiner les suites procédurales et financières de la résiliation.
II) Les effets d’expulsion et de condamnation pécuniaire en référé
A) L’expulsion et l’indemnité d’occupation au loyer et charges
La résiliation acquise transforme le statut du débiteur en simple occupant. L’ordonnance en tire la conséquence attendue: «Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion.» Le dispositif organise l’exécution forcée après commandement de quitter, avec rappel de l’exécution provisoire, et notification administrative prévue par les textes d’exécution.
L’occupation sans titre justifie une réparation évaluée par équivalence au loyer contractuel. Le juge précise, dans une formule classique et utilement pédagogique: «Cette indemnité se substituera au loyer et charges dus à compter du 19 février 2025.» La substitution évite une double dette et maintient une base de calcul lisible jusqu’à la restitution effective des clés. Reste la question du quantum des sommes échues, examinée sous l’angle probatoire et des intérêts.
B) La condamnation provisionnelle et le régime des intérêts
Le juge des référés peut allouer une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le décompte produit, non discuté par le défendeur absent, justifie la somme due. La décision retient, dans des termes mesurés: «[Il] sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 6 850,87 € […] avec les intérêts au taux légal […] conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.» La ventilation des points de départ distingue la part visée par commandement et le surplus à compter de l’ordonnance.
Les accessoires suivent la charge. Les dépens comprennent les frais nécessaires, y compris ceux du commandement et des notifications requises. Une allocation modérée au titre de l’article 700 du code de procédure civile tient compte des démarches engagées par les bailleurs. Le rappel final conforte l’autorité de la mesure provisoire: «La présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.» L’économie d’ensemble demeure cohérente avec l’office du référé, la stabilité contractuelle et la prévention sociale légalement organisée.