Tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, le 16 juin 2025, n°25/00310
La présente décision, rendue par le tribunal de proximité de Calais le 16 juin 2025, illustre le contentieux récurrent des impayés locatifs dans le parc social et la mise en œuvre du mécanisme protecteur des délais de paiement. Une bailleresse, société anonyme d’habitat social, avait consenti un bail d’habitation le 28 juillet 2022 moyennant un loyer mensuel de 306,14 euros. Face à l’accumulation d’un arriéré locatif, elle a fait délivrer le 26 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection. La locataire, qui avait repris le paiement partiel de son loyer résiduel, sollicitait des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Le juge devait déterminer si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies et, dans l’affirmative, si la locataire pouvait bénéficier d’une suspension de ses effets moyennant l’octroi de délais de paiement. Le tribunal a constaté la résiliation du bail depuis le 27 février 2025, condamné la locataire au paiement de l’arriéré de 3004,43 euros, mais lui a accordé des délais de paiement de 36 mois suspendant les effets de la clause résolutoire. Cette décision mérite examen tant au regard du régime de la clause résolutoire et de son application dans le temps (I) que des modalités de protection du locataire défaillant (II).
I. Le régime de la clause résolutoire et son application dans le temps
Le tribunal procède à une analyse rigoureuse du mécanisme de la clause résolutoire (A) tout en tranchant une question de droit transitoire née de la réforme de 2023 (B).
A. Le mécanisme de la clause résolutoire dans le bail d’habitation
Le juge rappelle les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte impose que tout bail d’habitation contienne une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet qu’après l’expiration d’un délai suivant un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le tribunal constate que « d’après l’historique des versements, la somme de 1283,74 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties ». Le commandement de payer ayant été signifié le 26 décembre 2024, le délai expirait le 27 février 2025, date retenue par le juge comme celle de l’acquisition de la clause résolutoire.
Le juge vérifie également la régularité formelle du commandement, relevant qu’il « reprodui[sait] textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail ». Cette exigence de reproduction intégrale constitue une condition de validité du commandement, dont le non-respect priverait le bailleur de la possibilité de se prévaloir de la clause résolutoire.
B. La question de l’application dans le temps de la loi du 27 juillet 2023
Le tribunal tranche une difficulté née de la réforme opérée par la loi du 27 juillet 2023, qui a réduit de deux mois à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette. Le juge affirme que « la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ».
Cette position mérite approbation. En l’absence de disposition transitoire expresse, le principe de non-rétroactivité commande d’appliquer aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 les règles en vigueur au jour de leur conclusion. Le bail ayant été signé le 28 juillet 2022, le délai applicable demeurait celui de deux mois. Le juge précise que « ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail ».
Cette solution préserve la sécurité juridique des parties et respecte l’économie du contrat telle qu’elle a été voulue lors de sa formation. Elle s’inscrit dans une jurisprudence constante refusant l’application immédiate des lois nouvelles aux effets des contrats en cours, sauf disposition contraire du législateur.
II. La protection du locataire défaillant par les délais de paiement
Le tribunal met en œuvre le dispositif protecteur prévu par la loi en faveur du locataire (A), tout en encadrant strictement les conditions de cette faveur (B).
A. Les conditions d’octroi des délais de paiement
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 subordonne l’octroi de délais de paiement à deux conditions cumulatives : que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Le tribunal adopte une interprétation souple de cette seconde condition.
Le juge relève que la locataire « justifie avoir repris le paiement d’au moins un loyer courant résiduel entre l’assignation et l’audience, à savoir la somme de 300 euros ». Il en déduit que « la condition légale de reprise du paiement du loyer courant avant la date de l’audience sera ici réputée satisfaite par le paiement intégral de la part de loyer dite résiduelle, déduction faite des aides au logement ». Cette appréciation tient compte de la réalité économique du locataire du parc social, dont le loyer effectivement dû se limite à la part résiduelle après versement direct de l’APL au bailleur.
Le tribunal se fonde également sur le diagnostic social et financier réalisé conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. Il en ressort que « les revenus du foyer lui permettent d’assumer le paiement d’une somme de 80 euros par mois en plus du loyer courant ». Cette analyse de solvabilité prospective conditionne la possibilité d’accorder des délais réalistes.
B. Les modalités et les effets des délais accordés
Le tribunal accorde des délais de 36 mois, soit le maximum autorisé par dérogation à l’article 1343-5 du code civil qui limite ordinairement les délais de grâce à 24 mois. Ces délais s’accompagnent d’une suspension des effets de la clause résolutoire, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Le juge prend soin de préciser les conséquences du respect ou du non-respect de l’échéancier. « Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise » : le bail sera alors considéré comme n’ayant jamais été résilié. Cette fiction juridique permet au locataire de conserver son titre d’occupation moyennant l’apurement intégral de sa dette.
En revanche, le tribunal organise minutieusement les conséquences de la défaillance. Il prévoit qu’en cas d’impayé persistant quinze jours après mise en demeure, « le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 février 2025 ». La clause résolutoire reprendra alors son plein effet rétroactivement. Le juge refuse d’assortir l’expulsion éventuelle d’une astreinte, estimant que « la possibilité d’une expulsion assistée par la force publique étant suffisamment comminatoire, associée au paiement d’une indemnité d’occupation ». Cette motivation témoigne du souci d’équilibre entre la protection du locataire et les droits du bailleur. Le refus de l’astreinte, tout comme celui de l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile eu égard à la situation économique de la locataire, traduit la prise en compte de la précarité de la défenderesse sans pour autant priver la bailleresse de garanties effectives.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
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La présente décision, rendue par le tribunal de proximité de Calais le 16 juin 2025, illustre le contentieux récurrent des impayés locatifs dans le parc social et la mise en œuvre du mécanisme protecteur des délais de paiement. Une bailleresse, société anonyme d’habitat social, avait consenti un bail d’habitation le 28 juillet 2022 moyennant un loyer mensuel de 306,14 euros. Face à l’accumulation d’un arriéré locatif, elle a fait délivrer le 26 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection. La locataire, qui avait repris le paiement partiel de son loyer résiduel, sollicitait des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Le juge devait déterminer si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies et, dans l’affirmative, si la locataire pouvait bénéficier d’une suspension de ses effets moyennant l’octroi de délais de paiement. Le tribunal a constaté la résiliation du bail depuis le 27 février 2025, condamné la locataire au paiement de l’arriéré de 3004,43 euros, mais lui a accordé des délais de paiement de 36 mois suspendant les effets de la clause résolutoire. Cette décision mérite examen tant au regard du régime de la clause résolutoire et de son application dans le temps (I) que des modalités de protection du locataire défaillant (II).
I. Le régime de la clause résolutoire et son application dans le temps
Le tribunal procède à une analyse rigoureuse du mécanisme de la clause résolutoire (A) tout en tranchant une question de droit transitoire née de la réforme de 2023 (B).
A. Le mécanisme de la clause résolutoire dans le bail d’habitation
Le juge rappelle les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte impose que tout bail d’habitation contienne une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet qu’après l’expiration d’un délai suivant un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le tribunal constate que « d’après l’historique des versements, la somme de 1283,74 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties ». Le commandement de payer ayant été signifié le 26 décembre 2024, le délai expirait le 27 février 2025, date retenue par le juge comme celle de l’acquisition de la clause résolutoire.
Le juge vérifie également la régularité formelle du commandement, relevant qu’il « reprodui[sait] textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail ». Cette exigence de reproduction intégrale constitue une condition de validité du commandement, dont le non-respect priverait le bailleur de la possibilité de se prévaloir de la clause résolutoire.
B. La question de l’application dans le temps de la loi du 27 juillet 2023
Le tribunal tranche une difficulté née de la réforme opérée par la loi du 27 juillet 2023, qui a réduit de deux mois à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette. Le juge affirme que « la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ».
Cette position mérite approbation. En l’absence de disposition transitoire expresse, le principe de non-rétroactivité commande d’appliquer aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 les règles en vigueur au jour de leur conclusion. Le bail ayant été signé le 28 juillet 2022, le délai applicable demeurait celui de deux mois. Le juge précise que « ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail ».
Cette solution préserve la sécurité juridique des parties et respecte l’économie du contrat telle qu’elle a été voulue lors de sa formation. Elle s’inscrit dans une jurisprudence constante refusant l’application immédiate des lois nouvelles aux effets des contrats en cours, sauf disposition contraire du législateur.
II. La protection du locataire défaillant par les délais de paiement
Le tribunal met en œuvre le dispositif protecteur prévu par la loi en faveur du locataire (A), tout en encadrant strictement les conditions de cette faveur (B).
A. Les conditions d’octroi des délais de paiement
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 subordonne l’octroi de délais de paiement à deux conditions cumulatives : que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Le tribunal adopte une interprétation souple de cette seconde condition.
Le juge relève que la locataire « justifie avoir repris le paiement d’au moins un loyer courant résiduel entre l’assignation et l’audience, à savoir la somme de 300 euros ». Il en déduit que « la condition légale de reprise du paiement du loyer courant avant la date de l’audience sera ici réputée satisfaite par le paiement intégral de la part de loyer dite résiduelle, déduction faite des aides au logement ». Cette appréciation tient compte de la réalité économique du locataire du parc social, dont le loyer effectivement dû se limite à la part résiduelle après versement direct de l’APL au bailleur.
Le tribunal se fonde également sur le diagnostic social et financier réalisé conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. Il en ressort que « les revenus du foyer lui permettent d’assumer le paiement d’une somme de 80 euros par mois en plus du loyer courant ». Cette analyse de solvabilité prospective conditionne la possibilité d’accorder des délais réalistes.
B. Les modalités et les effets des délais accordés
Le tribunal accorde des délais de 36 mois, soit le maximum autorisé par dérogation à l’article 1343-5 du code civil qui limite ordinairement les délais de grâce à 24 mois. Ces délais s’accompagnent d’une suspension des effets de la clause résolutoire, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Le juge prend soin de préciser les conséquences du respect ou du non-respect de l’échéancier. « Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise » : le bail sera alors considéré comme n’ayant jamais été résilié. Cette fiction juridique permet au locataire de conserver son titre d’occupation moyennant l’apurement intégral de sa dette.
En revanche, le tribunal organise minutieusement les conséquences de la défaillance. Il prévoit qu’en cas d’impayé persistant quinze jours après mise en demeure, « le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 février 2025 ». La clause résolutoire reprendra alors son plein effet rétroactivement. Le juge refuse d’assortir l’expulsion éventuelle d’une astreinte, estimant que « la possibilité d’une expulsion assistée par la force publique étant suffisamment comminatoire, associée au paiement d’une indemnité d’occupation ». Cette motivation témoigne du souci d’équilibre entre la protection du locataire et les droits du bailleur. Le refus de l’astreinte, tout comme celui de l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile eu égard à la situation économique de la locataire, traduit la prise en compte de la précarité de la défenderesse sans pour autant priver la bailleresse de garanties effectives.