Tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, le 26 juin 2025, n°23/00444
Le Tribunal paritaire des baux ruraux de Montreuil-sur-Mer, par jugement du 26 juin 2025 (RG 23/00444), tranche un litige portant sur la qualification d’un bail rural, la validité d’un congé et la répétition de sommes prétendument indûment perçues lors d’un changement d’exploitant. Le bail avait été reçu par acte authentique en juin 2003, pour une durée affichée de vingt-cinq ans, avec une date d’effet stipulée au 1er avril 2003 et une clause de tacite reconduction indéfinie. Le preneur soutenait que la prise de possession effective des parcelles était intervenue ultérieurement, de sorte que la durée réelle n’atteignait pas vingt-cinq ans, entraînant la requalification du bail et la nullité du congé. Les bailleurs invoquaient la validité de la stipulation rétroactive, l’absence de preuve contraire et l’irrecevabilité des demandes en répétition contre des ayants droit d’une société dissoute.
Les faits utiles tiennent à la concomitance des opérations de cession d’actifs et de passation du bail ainsi qu’aux dates d’installation agricole, d’autorisations tutélaires et de deux actes de cession successifs portant sur un prix identique. La procédure, introduite par requête devant la juridiction spécialisée, a donné lieu à une tentative de conciliation infructueuse, puis à une audience au fond. Le tribunal déclare d’abord irrecevables les productions postérieures aux débats, puis statue sur les fins de non-recevoir, la requalification du bail, la nullité du congé et la demande de répétition. La question posée est double. D’une part, la durée effective d’un bail peut-elle résulter d’une simple clause rétroactive, indépendamment de la prise de possession, pour ouvrir le régime de l’article L 416-3 et dispenser le congé de motivation. D’autre part, des sommes stipulées comme « améliorations du fonds » et « autres immobilisations incorporelles » constituent-elles un pas de porte prohibé ouvrant droit à répétition pendant le cours du bail. Le tribunal répond en deux temps, retenant la requalification du bail avec pour corollaire l’annulation du congé, et rejetant la répétition au fond, bien que l’action soit recevable.
« La date des effets du présent bail probante étant le 20 juin 2003, date de cession de l’intégralité des actifs. » Cette affirmation commande la solution de fond. Le tribunal relève encore que « il ne peut être considéré que le bail a pris effet le 1er avril 2003 », et en déduit que « le bail […] doit être requalifié conformément aux dispositions de l’article L 416-1 ». S’agissant du congé, la juridiction constate que « cette clause étant nulle et nul d’effet, le congé du 4 février 2023 sera déclaré nul ». Enfin, si « l’action en répétition de l’indu sera déclarée recevable », la formation règle le litige au fond en indiquant que « la demande relative à la répétition de l’indu sera rejetée ». Le plan suivra ce cheminement.
I. La durée effective du bail et la nullité corrélative du congé
A. La primauté de la prise de possession sur la stipulation rétroactive
Le tribunal retient un critère matériel de prise de possession, privilégiant la réalité de l’occupation sur la seule date stipulée. Il constate la cessation d’activité de l’exploitation précédente au 31 mars 2003, mais juge déterminante la livraison complète des actifs en juin 2003. La motivation est nette et assume la hiérarchie des éléments probatoires. En ce sens, la juridiction note que « la preuve de la prise en possession effective des terres […] le 1er avril 2003 n’est pas rapportée ». Elle consacre le principe suivant lequel une clause rétroactive ne saurait, à elle seule, transformer une durée affichée en durée effective.
Cette approche préserve la cohérence du régime des baux à long terme. Le bénéfice de l’article L 416-3 exige une durée atteinte en pratique, et non seulement stipulée. La citation selon laquelle « la convention obéit aux règles […] de l’article L416-3 […] ayant commencé à courir le 1er avril 2003 » n’emporte pas la conviction du juge. Elle informe sur l’intention instrumentée, non sur la réalité factuelle établie par les pièces et les dates d’installation. La méthode adoptée écarte toute fictivité temporelle, tout en rappelant que l’exception de fraude suspend la prescription de la requalification.
B. La requalification en bail long et l’exigence d’un congé motivé
La conséquence logique de la durée non atteinte est la requalification. Le tribunal énonce que « le bail […] doit être requalifié conformément aux dispositions de l’article L 416-1 », en soulignant la durée minimale de dix-huit ans et les règles associées. Le basculement de régime entraîne la caducité des mécanismes propres aux baux de vingt-cinq ans à reconduction illimitée. La clause de long préavis, conçue pour ce dernier cadre, devient inopérante après requalification.
La suite est mécanique. La juridiction relève que « s’agissant d’une clause de long préavis […] il convient de déclarer celle-ci nulle », puis conclut que « le congé du 4 février 2023 sera déclaré nul ». Le défaut de motivation, toléré sous L 416-3, ne l’est pas sous L 411-47. La solution protège la stabilité du preneur et réaffirme les garanties procédurales attachées au statut du fermage lorsque la durée de vingt-cinq ans n’est pas effectivement acquise.
II. La répétition de l’indu entre recevabilité étendue et rigueur probatoire
A. L’ouverture de l’action pendant le cours du bail et la direction contre des ayants droit
Le tribunal admet l’intérêt à agir contre des ayants droit de l’ancien bailleur, en raison de l’affectation des actifs sociaux partagés. Il s’appuie sur les règles de responsabilité des associés et la nature sociale des dettes nées des opérations litigieuses. Sans trancher le fond, il souligne que la répétition peut « avoir […] des conséquences sur la consistance du capital social », ce qui suffit à caractériser le lien. La fin de non-recevoir tirée de la dissolution est donc écartée.
Sur le délai, la juridiction rappelle la règle spéciale du code rural. Elle affirme que « l’action en répétition de l’indu sera déclarée recevable », la durée du bail couvrant l’exercice de l’action et neutralisant la prescription de droit commun durant cette période. L’exception est mobilisée à bon escient lorsque l’action vise le bailleur, ici appréhendé à travers ses ayants droit, ce qui maintient l’unité du régime protecteur.
B. Le rejet au fond faute de preuve d’un pas de porte prohibé
Le débat probatoire se cristallise sur les postes « améliorations du fonds » et « autres immobilisations incorporelles ». Le preneur soutenait qu’ils dissimulaient un pas de porte, notamment au regard d’un compromis et d’une estimation amiable. Le tribunal constate toutefois que « M. [le preneur] échoue […] à apporter la preuve de l’existence d’un pas de porte ». Il relève le caractère non contradictoire de l’expertise amiable, non corroborée par d’autres éléments, et l’insuffisance des indices quant à un lien nécessaire entre cession d’actifs et mise à bail.
La motivation est prudente et exigeante, sans fermer la voie à des démonstrations mieux étayées. La juridiction relève que « la force probante d’une expertise amiable non contradictoire n’est pas suffisante », d’où « la demande relative à la répétition de l’indu [qui] sera rejetée ». La solution rappelle la charge de la preuve et la nécessité d’une démonstration positive d’une remise injustifiée, au-delà des soupçons de survalorisation ou des clauses générales d’amélioration.
La décision articule ainsi deux séries de solutions cohérentes. D’un côté, elle refuse que la fiction contractuelle de rétroactivité commande la durée effective et la validité d’un congé non motivé. De l’autre, elle confirme l’ouverture temporelle de l’action en répétition tout en exigeant, sur le fond, des preuves contradictoirement établies d’une remise injustifiée. L’économie d’ensemble renforce la sécurité du statut du fermage, sans affaiblir la rigueur probatoire en matière de pas de porte prohibé.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le Tribunal paritaire des baux ruraux de Montreuil-sur-Mer, par jugement du 26 juin 2025 (RG 23/00444), tranche un litige portant sur la qualification d’un bail rural, la validité d’un congé et la répétition de sommes prétendument indûment perçues lors d’un changement d’exploitant. Le bail avait été reçu par acte authentique en juin 2003, pour une durée affichée de vingt-cinq ans, avec une date d’effet stipulée au 1er avril 2003 et une clause de tacite reconduction indéfinie. Le preneur soutenait que la prise de possession effective des parcelles était intervenue ultérieurement, de sorte que la durée réelle n’atteignait pas vingt-cinq ans, entraînant la requalification du bail et la nullité du congé. Les bailleurs invoquaient la validité de la stipulation rétroactive, l’absence de preuve contraire et l’irrecevabilité des demandes en répétition contre des ayants droit d’une société dissoute.
Les faits utiles tiennent à la concomitance des opérations de cession d’actifs et de passation du bail ainsi qu’aux dates d’installation agricole, d’autorisations tutélaires et de deux actes de cession successifs portant sur un prix identique. La procédure, introduite par requête devant la juridiction spécialisée, a donné lieu à une tentative de conciliation infructueuse, puis à une audience au fond. Le tribunal déclare d’abord irrecevables les productions postérieures aux débats, puis statue sur les fins de non-recevoir, la requalification du bail, la nullité du congé et la demande de répétition. La question posée est double. D’une part, la durée effective d’un bail peut-elle résulter d’une simple clause rétroactive, indépendamment de la prise de possession, pour ouvrir le régime de l’article L 416-3 et dispenser le congé de motivation. D’autre part, des sommes stipulées comme « améliorations du fonds » et « autres immobilisations incorporelles » constituent-elles un pas de porte prohibé ouvrant droit à répétition pendant le cours du bail. Le tribunal répond en deux temps, retenant la requalification du bail avec pour corollaire l’annulation du congé, et rejetant la répétition au fond, bien que l’action soit recevable.
« La date des effets du présent bail probante étant le 20 juin 2003, date de cession de l’intégralité des actifs. » Cette affirmation commande la solution de fond. Le tribunal relève encore que « il ne peut être considéré que le bail a pris effet le 1er avril 2003 », et en déduit que « le bail […] doit être requalifié conformément aux dispositions de l’article L 416-1 ». S’agissant du congé, la juridiction constate que « cette clause étant nulle et nul d’effet, le congé du 4 février 2023 sera déclaré nul ». Enfin, si « l’action en répétition de l’indu sera déclarée recevable », la formation règle le litige au fond en indiquant que « la demande relative à la répétition de l’indu sera rejetée ». Le plan suivra ce cheminement.
I. La durée effective du bail et la nullité corrélative du congé
A. La primauté de la prise de possession sur la stipulation rétroactive
Le tribunal retient un critère matériel de prise de possession, privilégiant la réalité de l’occupation sur la seule date stipulée. Il constate la cessation d’activité de l’exploitation précédente au 31 mars 2003, mais juge déterminante la livraison complète des actifs en juin 2003. La motivation est nette et assume la hiérarchie des éléments probatoires. En ce sens, la juridiction note que « la preuve de la prise en possession effective des terres […] le 1er avril 2003 n’est pas rapportée ». Elle consacre le principe suivant lequel une clause rétroactive ne saurait, à elle seule, transformer une durée affichée en durée effective.
Cette approche préserve la cohérence du régime des baux à long terme. Le bénéfice de l’article L 416-3 exige une durée atteinte en pratique, et non seulement stipulée. La citation selon laquelle « la convention obéit aux règles […] de l’article L416-3 […] ayant commencé à courir le 1er avril 2003 » n’emporte pas la conviction du juge. Elle informe sur l’intention instrumentée, non sur la réalité factuelle établie par les pièces et les dates d’installation. La méthode adoptée écarte toute fictivité temporelle, tout en rappelant que l’exception de fraude suspend la prescription de la requalification.
B. La requalification en bail long et l’exigence d’un congé motivé
La conséquence logique de la durée non atteinte est la requalification. Le tribunal énonce que « le bail […] doit être requalifié conformément aux dispositions de l’article L 416-1 », en soulignant la durée minimale de dix-huit ans et les règles associées. Le basculement de régime entraîne la caducité des mécanismes propres aux baux de vingt-cinq ans à reconduction illimitée. La clause de long préavis, conçue pour ce dernier cadre, devient inopérante après requalification.
La suite est mécanique. La juridiction relève que « s’agissant d’une clause de long préavis […] il convient de déclarer celle-ci nulle », puis conclut que « le congé du 4 février 2023 sera déclaré nul ». Le défaut de motivation, toléré sous L 416-3, ne l’est pas sous L 411-47. La solution protège la stabilité du preneur et réaffirme les garanties procédurales attachées au statut du fermage lorsque la durée de vingt-cinq ans n’est pas effectivement acquise.
II. La répétition de l’indu entre recevabilité étendue et rigueur probatoire
A. L’ouverture de l’action pendant le cours du bail et la direction contre des ayants droit
Le tribunal admet l’intérêt à agir contre des ayants droit de l’ancien bailleur, en raison de l’affectation des actifs sociaux partagés. Il s’appuie sur les règles de responsabilité des associés et la nature sociale des dettes nées des opérations litigieuses. Sans trancher le fond, il souligne que la répétition peut « avoir […] des conséquences sur la consistance du capital social », ce qui suffit à caractériser le lien. La fin de non-recevoir tirée de la dissolution est donc écartée.
Sur le délai, la juridiction rappelle la règle spéciale du code rural. Elle affirme que « l’action en répétition de l’indu sera déclarée recevable », la durée du bail couvrant l’exercice de l’action et neutralisant la prescription de droit commun durant cette période. L’exception est mobilisée à bon escient lorsque l’action vise le bailleur, ici appréhendé à travers ses ayants droit, ce qui maintient l’unité du régime protecteur.
B. Le rejet au fond faute de preuve d’un pas de porte prohibé
Le débat probatoire se cristallise sur les postes « améliorations du fonds » et « autres immobilisations incorporelles ». Le preneur soutenait qu’ils dissimulaient un pas de porte, notamment au regard d’un compromis et d’une estimation amiable. Le tribunal constate toutefois que « M. [le preneur] échoue […] à apporter la preuve de l’existence d’un pas de porte ». Il relève le caractère non contradictoire de l’expertise amiable, non corroborée par d’autres éléments, et l’insuffisance des indices quant à un lien nécessaire entre cession d’actifs et mise à bail.
La motivation est prudente et exigeante, sans fermer la voie à des démonstrations mieux étayées. La juridiction relève que « la force probante d’une expertise amiable non contradictoire n’est pas suffisante », d’où « la demande relative à la répétition de l’indu [qui] sera rejetée ». La solution rappelle la charge de la preuve et la nécessité d’une démonstration positive d’une remise injustifiée, au-delà des soupçons de survalorisation ou des clauses générales d’amélioration.
La décision articule ainsi deux séries de solutions cohérentes. D’un côté, elle refuse que la fiction contractuelle de rétroactivité commande la durée effective et la validité d’un congé non motivé. De l’autre, elle confirme l’ouverture temporelle de l’action en répétition tout en exigeant, sur le fond, des preuves contradictoirement établies d’une remise injustifiée. L’économie d’ensemble renforce la sécurité du statut du fermage, sans affaiblir la rigueur probatoire en matière de pas de porte prohibé.