Tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, le 26 juin 2025, n°25/00157
Le Tribunal judiciaire de [Y]-sur-mer, statuant en premier ressort le 26 juin 2025, a été saisi d’une demande en constatation de résiliation de bail pour défaut de paiement et en paiement de créances locatives. Les bailleurs, déboutés de l’ensemble de leurs prétentions, ont été condamnés aux dépens. La décision soulève la question de la rigueur probatoire exigée du bailleur dans la mise en œuvre des procédures de résiliation et de recouvrement prévues par la loi du 6 juillet 1989. Elle rappelle avec fermeté que le formalisme protecteur du locataire constitue un impératif dont le juge est le garant.
**I. L’exigence d’une preuve stricte du respect des formalités protectrices**
Le juge a d’abord rappelé les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire de plein droit. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 subordonne son effet à un commandement de payer demeuré infructueux pendant six semaines. En l’espèce, les demandeurs « ne rapportent pas la preuve de l’envoi d’un commandement de payer, nécessaire à l’acquisition de la clause résolutoire ». Cette carence probatoire entraîne le rejet de la demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation. Le juge applique strictement l’article 9 du code de procédure civile. La charge de la preuve incombe au bailleur qui invoque un droit. Cette solution protège le locataire contre une résiliation arbitraire. Elle garantit le respect des droits de la défense.
L’examen de la dette locative fait l’objet d’un contrôle tout aussi rigoureux. Le juge écarte d’abord la pénalité de 5%, invoquant l’article 4 de la loi de 1989. Il estime que cette clause serait « réputée non écrite » au regard de dispositions d’ordre public. Ensuite, il opère un décompte minutieux des sommes réclamées. Des frais de congé sont exclus de la dette locative proprement dite. Le solde des loyers est jugé insuffisamment justifié. Le juge relève même une incohérence arithmétique dans le calcul présenté. Il en déduit que la créance n’est pas « certaine, liquide et exigible ». Ce rejet sanctionne une documentation désordonnée. Il affirme que la preuve des créances locatives doit être parfaite.
**II. La réaffirmation du rôle du juge dans la protection de l’équilibre contractuel**
Cette décision illustre le contrôle substantiel exercé par le juge sur les clauses du contrat. L’évocation de l’ordre public locatif est significative. En écartant la pénalité, le juge veille à l’équilibre des conventions. Il empêche l’imposition de sanctions disproportionnées au locataire. Cette intervention protectrice est cohérente avec l’économie générale de la loi de 1989. Elle limite la liberté contractuelle au nom de la protection de la partie faible. Le juge devient le régulateur des rapports locatifs. Il interprète restrictivement les stipulations susceptibles d’aggraver la situation du preneur.
La portée de l’arrêt dépasse le simple cas d’espèce. Elle constitue un avertissement procédural pour les bailleurs. La décision démontre que toute demande doit être étayée par des pièces probantes et cohérentes. Le rejet pour défaut de preuve du commandement est particulièrement instructif. Il rappelle que les formalités légales ne sont pas de simples recommandations. Leur respect conditionne l’accès au droit. En condamnant les demandeurs aux dépens, le juge sanctionne une action mal préparée. Cette rigueur incite à la prudence dans le déclenchement des procédures. Elle contribue à désencombrer les juridictions des instances mal fondées.
Le jugement renforce ainsi la sécurité juridique du locataire. Il consacre une interprétation exigeante des textes protecteurs. La solution peut sembler sévère pour le bailleur créancier. Elle s’inscrit néanmoins dans une logique de prévention des abus. Le formalisme n’est pas une fin en soi. Il est la traduction procédurale d’un impératif de protection. En l’absence de preuve du commandement, la résiliation de plein droit ne peut jouer. Le juge refuse de suppléer aux carences de la partie qui invoque la loi. Cette position stricte assure une application loyale des mécanismes de rupture.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le Tribunal judiciaire de [Y]-sur-mer, statuant en premier ressort le 26 juin 2025, a été saisi d’une demande en constatation de résiliation de bail pour défaut de paiement et en paiement de créances locatives. Les bailleurs, déboutés de l’ensemble de leurs prétentions, ont été condamnés aux dépens. La décision soulève la question de la rigueur probatoire exigée du bailleur dans la mise en œuvre des procédures de résiliation et de recouvrement prévues par la loi du 6 juillet 1989. Elle rappelle avec fermeté que le formalisme protecteur du locataire constitue un impératif dont le juge est le garant.
**I. L’exigence d’une preuve stricte du respect des formalités protectrices**
Le juge a d’abord rappelé les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire de plein droit. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 subordonne son effet à un commandement de payer demeuré infructueux pendant six semaines. En l’espèce, les demandeurs « ne rapportent pas la preuve de l’envoi d’un commandement de payer, nécessaire à l’acquisition de la clause résolutoire ». Cette carence probatoire entraîne le rejet de la demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation. Le juge applique strictement l’article 9 du code de procédure civile. La charge de la preuve incombe au bailleur qui invoque un droit. Cette solution protège le locataire contre une résiliation arbitraire. Elle garantit le respect des droits de la défense.
L’examen de la dette locative fait l’objet d’un contrôle tout aussi rigoureux. Le juge écarte d’abord la pénalité de 5%, invoquant l’article 4 de la loi de 1989. Il estime que cette clause serait « réputée non écrite » au regard de dispositions d’ordre public. Ensuite, il opère un décompte minutieux des sommes réclamées. Des frais de congé sont exclus de la dette locative proprement dite. Le solde des loyers est jugé insuffisamment justifié. Le juge relève même une incohérence arithmétique dans le calcul présenté. Il en déduit que la créance n’est pas « certaine, liquide et exigible ». Ce rejet sanctionne une documentation désordonnée. Il affirme que la preuve des créances locatives doit être parfaite.
**II. La réaffirmation du rôle du juge dans la protection de l’équilibre contractuel**
Cette décision illustre le contrôle substantiel exercé par le juge sur les clauses du contrat. L’évocation de l’ordre public locatif est significative. En écartant la pénalité, le juge veille à l’équilibre des conventions. Il empêche l’imposition de sanctions disproportionnées au locataire. Cette intervention protectrice est cohérente avec l’économie générale de la loi de 1989. Elle limite la liberté contractuelle au nom de la protection de la partie faible. Le juge devient le régulateur des rapports locatifs. Il interprète restrictivement les stipulations susceptibles d’aggraver la situation du preneur.
La portée de l’arrêt dépasse le simple cas d’espèce. Elle constitue un avertissement procédural pour les bailleurs. La décision démontre que toute demande doit être étayée par des pièces probantes et cohérentes. Le rejet pour défaut de preuve du commandement est particulièrement instructif. Il rappelle que les formalités légales ne sont pas de simples recommandations. Leur respect conditionne l’accès au droit. En condamnant les demandeurs aux dépens, le juge sanctionne une action mal préparée. Cette rigueur incite à la prudence dans le déclenchement des procédures. Elle contribue à désencombrer les juridictions des instances mal fondées.
Le jugement renforce ainsi la sécurité juridique du locataire. Il consacre une interprétation exigeante des textes protecteurs. La solution peut sembler sévère pour le bailleur créancier. Elle s’inscrit néanmoins dans une logique de prévention des abus. Le formalisme n’est pas une fin en soi. Il est la traduction procédurale d’un impératif de protection. En l’absence de preuve du commandement, la résiliation de plein droit ne peut jouer. Le juge refuse de suppléer aux carences de la partie qui invoque la loi. Cette position stricte assure une application loyale des mécanismes de rupture.