Tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu, le 1 juillet 2025, n°25/00376
Rendue par le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu le 1er juillet 2025, la décision commente la mise en œuvre d’une clause résolutoire pour impayés et défaut d’assurance dans un bail d’habitation conclu en 2022. Le bail portait sur un logement à usage d’habitation, assorti d’un loyer modeste et d’une clause résolutoire visant les impayés et l’absence d’assurance. Un signalement d’impayés est intervenu à l’été 2024, suivi d’un commandement de payer et de produire une attestation d’assurance en septembre 2024. Une assignation a été délivrée fin février 2025, notifiée au représentant de l’État début mars 2025, l’audience s’étant tenue début mai 2025. La locataire n’a pas comparu, la dette a été actualisée à 1 334,35 euros hors frais, et le bailleur a sollicité la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, l’indemnité d’occupation et diverses condamnations accessoires.
Le juge rappelle l’applicabilité d’ordre public du régime de 1989, statue malgré la non-comparution, et retient la recevabilité au regard des formalités protectrices postérieures à la réforme de 2023. Il déclare la clause résolutoire acquise au 12 novembre 2024, ordonne la libération des lieux, fixe une indemnité d’occupation au montant du loyer conventionnel et rappelle l’exécution provisoire de droit. La question posée porte d’une part sur les conditions procédurales de recevabilité et la nature réputée contradictoire du jugement, d’autre part sur l’articulation temporelle des délais de la clause résolutoire, notamment l’effet du délai conventionnel antérieur à la réforme face au nouveau délai légal.
I. Recevabilité et nature du jugement
A. Notification préalable et saisine de prévention
Le juge souligne d’abord l’exigence cumulative de notification préalable et de saisine de prévention, conditionnant la recevabilité d’une demande fondée sur une dette locative. Il énonce que « En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 […], l’assignation […] doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, […] à peine d’irrecevabilité de la demande ». La décision rappelle ensuite l’exigence spécifique pesant sur les bailleurs personnes morales, à savoir l’attente d’un délai de deux mois après la saisine de la commission de prévention des expulsions. Elle précise enfin la preuve de cette saisine par l’effet du signalement régulier d’impayés aux organismes payeurs, affirmant que « Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ». Le raisonnement est construit, factuel et conforme au texte réformé, la notification à l’autorité administrative et la preuve d’une saisine réputée étant toutes deux établies.
B. Statuer malgré la non-comparution et contradictoire réputé
La non-comparution de la locataire ne fige pas le débat, car le juge demeure saisi du fond dans les bornes légales de contrôle. La décision cite exactement que « Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Elle précise la qualification procédurale en ajoutant que « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, […] le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ». Le juge retient une demande indéterminée et une citation à personne, d’où la qualification de jugement réputé contradictoire, prudent équilibre entre l’office du juge et les garanties du débat. La grille de lecture est classique, mais l’articulation posée renforce la robustesse de la décision face à l’appel éventuel.
II. Clause résolutoire et conséquences
A. Délai applicable et cumul avec défaut d’assurance
La décision tranche la délicate coexistence entre l’ancien délai de deux mois et le nouveau délai légal de six semaines. Elle rappelle que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location […] ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux », puis précise l’exception transitoire déterminante, énonçant que « Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois […] ce délai continue à régir les relations entre les parties ». Le juge applique ce délai conventionnel de deux mois, valide l’inexécution prolongée, et ajoute l’autre manquement autonome tiré de l’assurance obligatoire. Il cite l’article 7 g), selon lequel « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». La combinaison des deux manquements fonde l’acquisition de la clause à la date retenue, en tenant compte du jour férié, démontrant une exacte maîtrise des règles de computation.
B. Libération des lieux, indemnité d’occupation et exécution
Le juge tire les conséquences du titre résolutoire sur l’occupation sans droit ni titre et sur la restitution du logement. Il affirme que « L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement », puis organise la contrainte légale, en jugeant « Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux ». S’agissant de la réparation, l’indemnité d’occupation est strictement calée sur l’équivalent du loyer, la décision retenant que « Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail ». Le juge précise le point de départ et le régime des intérêts, puis clôt sur la force exécutoire de l’ordonnance, rappelant, avec sobriété, qu’« en l’absence de demande tendant à l’écarter, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit ». L’ensemble est cohérent avec la finalité compensatoire de l’indemnité et la prévisibilité contractuelle des indexations.
La décision présente une application rigoureuse du droit positif issu de la réforme de 2023, notamment sur la recevabilité, les délais transitoires et la hiérarchie des manquements. Le contrôle de proportion se lit dans l’analyse de l’ancienneté de la dette et la prise en compte des délais légaux d’expulsion, tandis que la motivation sur l’assurance renforce l’autonomie de chaque fondement résolutoire. L’économie du dispositif se comprend, enfin, à l’aune de la preuve produite, du contradictoire réputé et de l’exigence d’effectivité attachée à l’exécution provisoire.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendue par le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu le 1er juillet 2025, la décision commente la mise en œuvre d’une clause résolutoire pour impayés et défaut d’assurance dans un bail d’habitation conclu en 2022. Le bail portait sur un logement à usage d’habitation, assorti d’un loyer modeste et d’une clause résolutoire visant les impayés et l’absence d’assurance. Un signalement d’impayés est intervenu à l’été 2024, suivi d’un commandement de payer et de produire une attestation d’assurance en septembre 2024. Une assignation a été délivrée fin février 2025, notifiée au représentant de l’État début mars 2025, l’audience s’étant tenue début mai 2025. La locataire n’a pas comparu, la dette a été actualisée à 1 334,35 euros hors frais, et le bailleur a sollicité la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, l’indemnité d’occupation et diverses condamnations accessoires.
Le juge rappelle l’applicabilité d’ordre public du régime de 1989, statue malgré la non-comparution, et retient la recevabilité au regard des formalités protectrices postérieures à la réforme de 2023. Il déclare la clause résolutoire acquise au 12 novembre 2024, ordonne la libération des lieux, fixe une indemnité d’occupation au montant du loyer conventionnel et rappelle l’exécution provisoire de droit. La question posée porte d’une part sur les conditions procédurales de recevabilité et la nature réputée contradictoire du jugement, d’autre part sur l’articulation temporelle des délais de la clause résolutoire, notamment l’effet du délai conventionnel antérieur à la réforme face au nouveau délai légal.
I. Recevabilité et nature du jugement
A. Notification préalable et saisine de prévention
Le juge souligne d’abord l’exigence cumulative de notification préalable et de saisine de prévention, conditionnant la recevabilité d’une demande fondée sur une dette locative. Il énonce que « En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 […], l’assignation […] doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, […] à peine d’irrecevabilité de la demande ». La décision rappelle ensuite l’exigence spécifique pesant sur les bailleurs personnes morales, à savoir l’attente d’un délai de deux mois après la saisine de la commission de prévention des expulsions. Elle précise enfin la preuve de cette saisine par l’effet du signalement régulier d’impayés aux organismes payeurs, affirmant que « Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ». Le raisonnement est construit, factuel et conforme au texte réformé, la notification à l’autorité administrative et la preuve d’une saisine réputée étant toutes deux établies.
B. Statuer malgré la non-comparution et contradictoire réputé
La non-comparution de la locataire ne fige pas le débat, car le juge demeure saisi du fond dans les bornes légales de contrôle. La décision cite exactement que « Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Elle précise la qualification procédurale en ajoutant que « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, […] le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ». Le juge retient une demande indéterminée et une citation à personne, d’où la qualification de jugement réputé contradictoire, prudent équilibre entre l’office du juge et les garanties du débat. La grille de lecture est classique, mais l’articulation posée renforce la robustesse de la décision face à l’appel éventuel.
II. Clause résolutoire et conséquences
A. Délai applicable et cumul avec défaut d’assurance
La décision tranche la délicate coexistence entre l’ancien délai de deux mois et le nouveau délai légal de six semaines. Elle rappelle que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location […] ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux », puis précise l’exception transitoire déterminante, énonçant que « Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois […] ce délai continue à régir les relations entre les parties ». Le juge applique ce délai conventionnel de deux mois, valide l’inexécution prolongée, et ajoute l’autre manquement autonome tiré de l’assurance obligatoire. Il cite l’article 7 g), selon lequel « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». La combinaison des deux manquements fonde l’acquisition de la clause à la date retenue, en tenant compte du jour férié, démontrant une exacte maîtrise des règles de computation.
B. Libération des lieux, indemnité d’occupation et exécution
Le juge tire les conséquences du titre résolutoire sur l’occupation sans droit ni titre et sur la restitution du logement. Il affirme que « L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement », puis organise la contrainte légale, en jugeant « Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux ». S’agissant de la réparation, l’indemnité d’occupation est strictement calée sur l’équivalent du loyer, la décision retenant que « Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail ». Le juge précise le point de départ et le régime des intérêts, puis clôt sur la force exécutoire de l’ordonnance, rappelant, avec sobriété, qu’« en l’absence de demande tendant à l’écarter, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit ». L’ensemble est cohérent avec la finalité compensatoire de l’indemnité et la prévisibilité contractuelle des indexations.
La décision présente une application rigoureuse du droit positif issu de la réforme de 2023, notamment sur la recevabilité, les délais transitoires et la hiérarchie des manquements. Le contrôle de proportion se lit dans l’analyse de l’ancienneté de la dette et la prise en compte des délais légaux d’expulsion, tandis que la motivation sur l’assurance renforce l’autonomie de chaque fondement résolutoire. L’économie du dispositif se comprend, enfin, à l’aune de la preuve produite, du contradictoire réputé et de l’exigence d’effectivité attachée à l’exécution provisoire.