Tribunal judiciaire de Briey, le 23 juin 2025, n°24/01612
Par jugement du tribunal judiciaire de Briey du 23 juin 2025, le juge des contentieux de la protection tranche un litige locatif portant sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire dans un bail d’habitation consenti par un bailleur social. La décision confronte les exigences du parcours légal de prévention des expulsions, l’acquisition de la clause, puis l’octroi de délais avec suspension conditionnelle.
Un bail d’habitation à loyer modéré a été conclu en 2021. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 21 août 2024 pour un arriéré de 3 035,26 euros, resté sans effet. Une assignation a été délivrée le 18 novembre 2024, la locataire n’ayant pas comparu. Un décompte arrêté au 11 avril 2025 fait apparaître une dette actualisée, tandis qu’un diagnostic social mentionne le souhait de maintien dans les lieux.
La saisine de la commission de coordination est intervenue le 7 août 2024 et l’assignation a été dénoncée au représentant de l’État le 19 novembre 2024. Le bailleur a sollicité la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, la condamnation au paiement, l’indemnité d’occupation, et, en présence d’un accord, l’entérinement d’un échéancier avec suspension. La défenderesse n’a pas conclu mais a exprimé, via le diagnostic, une volonté de stabilisation.
La question portait sur la recevabilité d’une action en constat de résiliation engagée par un bailleur social au regard des articles 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, sur l’acquisition de la clause résolutoire après commandement infructueux, et sur les conditions d’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause. Le juge déclare la demande recevable, constate la résiliation au 22 octobre 2024, ordonne l’expulsion à défaut de libération, condamne la locataire à 5 693,42 euros, et accorde vingt-neuf mensualités avec suspension de la clause. Il énonce notamment: « La demande est par conséquent recevable. » Puis: « En conséquence, la clause résolutoire s’est trouvée acquise au 22 octobre 2024… » et « SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ». Enfin: « DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ».
I. Le contrôle de recevabilité et l’acquisition de la clause résolutoire
A. Le respect du parcours légal de prévention
Le juge vérifie d’abord l’irrecevabilité spéciale frappant les bailleurs personnes morales qui n’auraient pas respecté le délai postérieur à la saisine de la commission et la dénonciation à l’État. La saisine du dispositif départemental est antérieure de plus de deux mois à l’assignation, et la notification au représentant de l’État précède l’audience de plus de six semaines. L’exigence de diagnostic social, pièce pivot de l’audience, est satisfaite. Cette chaîne probatoire conduit le juge à retenir que « La demande est par conséquent recevable. » La motivation, sobre, épouse la lettre des articles 24 II et III, sans surcharge, et garantit la finalité préventive du circuit.
B. L’acquisition de la clause et ses effets initiaux
Sur le fond, l’article 24 I impose un délai de deux mois après commandement demeuré infructueux. Le bail contient la stipulation type et le commandement du 21 août 2024 est demeuré sans effet. Le juge « constate » dès lors la résiliation au 22 octobre 2024, en cohérence avec la force obligatoire des conventions et la bonne foi d’exécution, rappelées aux articles 1103 et 1104. Il en déduit les effets nécessaires: « Dès lors, il sera dit qu’à défaut […] il pourra être procédé à son expulsion », dans le respect du délai légal et des règles relatives aux meubles. L’occupation postérieure ouvre droit à indemnité, fixée au terme du loyer majoré des charges, ce qui préserve l’équilibre entre la réparation du préjudice du bailleur et l’absence d’enrichissement sans cause.
II. Les délais judiciaires et la suspension conditionnelle
A. Les conditions d’octroi au regard de l’article 24
La réforme de 2023 autorise, par dérogation à l’article 1343-5, l’octroi de délais jusqu’à trois ans, assortis d’une suspension possible des effets de la clause si le loyer courant a été repris avant l’audience. Le juge relève qu’un accord d’échelonnement est intervenu et entérine un plan de vingt-neuf mensualités, « SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais », et précise que les mensualités s’ajoutent au loyer courant. Cette construction conditionnelle, classique, suppose en pratique une vigilance sur la preuve de la reprise effective du loyer courant. La motivation, brève, retient l’accord et l’économie des textes, sans expliciter un contrôle serré des paiements antérieurs à l’audience.
B. Portée pratique et cohérence du dispositif
Le dispositif aménage une « clause cassatoire » claire: « DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact », la clause reprend effet et le solde devient immédiatement exigible. Le juge ordonne aussi que « pendant ce délai, les sommes dues ne produiront aucun intérêt », ce qui s’inscrit dans le pouvoir modérateur de l’article 1343-5 et évite d’hypothéquer l’apurement. La décision écarte en outre les frais de recouvrement non récupérables, en conformité avec l’article 4 p), et assied la condamnation sur un décompte purgé des postes prohibés. L’ensemble réalise une conciliation proportionnée entre l’exécution loyale du bail et les objectifs de prévention des expulsions, tout en rappelant qu’un incident de paiement réactive immédiatement la sanction résolutoire.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Par jugement du tribunal judiciaire de Briey du 23 juin 2025, le juge des contentieux de la protection tranche un litige locatif portant sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire dans un bail d’habitation consenti par un bailleur social. La décision confronte les exigences du parcours légal de prévention des expulsions, l’acquisition de la clause, puis l’octroi de délais avec suspension conditionnelle.
Un bail d’habitation à loyer modéré a été conclu en 2021. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 21 août 2024 pour un arriéré de 3 035,26 euros, resté sans effet. Une assignation a été délivrée le 18 novembre 2024, la locataire n’ayant pas comparu. Un décompte arrêté au 11 avril 2025 fait apparaître une dette actualisée, tandis qu’un diagnostic social mentionne le souhait de maintien dans les lieux.
La saisine de la commission de coordination est intervenue le 7 août 2024 et l’assignation a été dénoncée au représentant de l’État le 19 novembre 2024. Le bailleur a sollicité la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, la condamnation au paiement, l’indemnité d’occupation, et, en présence d’un accord, l’entérinement d’un échéancier avec suspension. La défenderesse n’a pas conclu mais a exprimé, via le diagnostic, une volonté de stabilisation.
La question portait sur la recevabilité d’une action en constat de résiliation engagée par un bailleur social au regard des articles 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, sur l’acquisition de la clause résolutoire après commandement infructueux, et sur les conditions d’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause. Le juge déclare la demande recevable, constate la résiliation au 22 octobre 2024, ordonne l’expulsion à défaut de libération, condamne la locataire à 5 693,42 euros, et accorde vingt-neuf mensualités avec suspension de la clause. Il énonce notamment: « La demande est par conséquent recevable. » Puis: « En conséquence, la clause résolutoire s’est trouvée acquise au 22 octobre 2024… » et « SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ». Enfin: « DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ».
I. Le contrôle de recevabilité et l’acquisition de la clause résolutoire
A. Le respect du parcours légal de prévention
Le juge vérifie d’abord l’irrecevabilité spéciale frappant les bailleurs personnes morales qui n’auraient pas respecté le délai postérieur à la saisine de la commission et la dénonciation à l’État. La saisine du dispositif départemental est antérieure de plus de deux mois à l’assignation, et la notification au représentant de l’État précède l’audience de plus de six semaines. L’exigence de diagnostic social, pièce pivot de l’audience, est satisfaite. Cette chaîne probatoire conduit le juge à retenir que « La demande est par conséquent recevable. » La motivation, sobre, épouse la lettre des articles 24 II et III, sans surcharge, et garantit la finalité préventive du circuit.
B. L’acquisition de la clause et ses effets initiaux
Sur le fond, l’article 24 I impose un délai de deux mois après commandement demeuré infructueux. Le bail contient la stipulation type et le commandement du 21 août 2024 est demeuré sans effet. Le juge « constate » dès lors la résiliation au 22 octobre 2024, en cohérence avec la force obligatoire des conventions et la bonne foi d’exécution, rappelées aux articles 1103 et 1104. Il en déduit les effets nécessaires: « Dès lors, il sera dit qu’à défaut […] il pourra être procédé à son expulsion », dans le respect du délai légal et des règles relatives aux meubles. L’occupation postérieure ouvre droit à indemnité, fixée au terme du loyer majoré des charges, ce qui préserve l’équilibre entre la réparation du préjudice du bailleur et l’absence d’enrichissement sans cause.
II. Les délais judiciaires et la suspension conditionnelle
A. Les conditions d’octroi au regard de l’article 24
La réforme de 2023 autorise, par dérogation à l’article 1343-5, l’octroi de délais jusqu’à trois ans, assortis d’une suspension possible des effets de la clause si le loyer courant a été repris avant l’audience. Le juge relève qu’un accord d’échelonnement est intervenu et entérine un plan de vingt-neuf mensualités, « SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais », et précise que les mensualités s’ajoutent au loyer courant. Cette construction conditionnelle, classique, suppose en pratique une vigilance sur la preuve de la reprise effective du loyer courant. La motivation, brève, retient l’accord et l’économie des textes, sans expliciter un contrôle serré des paiements antérieurs à l’audience.
B. Portée pratique et cohérence du dispositif
Le dispositif aménage une « clause cassatoire » claire: « DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact », la clause reprend effet et le solde devient immédiatement exigible. Le juge ordonne aussi que « pendant ce délai, les sommes dues ne produiront aucun intérêt », ce qui s’inscrit dans le pouvoir modérateur de l’article 1343-5 et évite d’hypothéquer l’apurement. La décision écarte en outre les frais de recouvrement non récupérables, en conformité avec l’article 4 p), et assied la condamnation sur un décompte purgé des postes prohibés. L’ensemble réalise une conciliation proportionnée entre l’exécution loyale du bail et les objectifs de prévention des expulsions, tout en rappelant qu’un incident de paiement réactive immédiatement la sanction résolutoire.