Tribunal judiciaire de Briey, le 23 juin 2025, n°24/01697
Par un jugement du tribunal judiciaire de Briey du 23 juin 2025, le juge des contentieux de la protection statue sur une demande de constat de résiliation d’un bail d’habitation par clause résolutoire, avec demandes corrélatives d’expulsion, d’indemnité d’occupation et de condamnation au paiement des arriérés. Un bail a été consenti en mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié début août 2024, et le délai de deux mois a expiré sans apurement. L’assignation a été délivrée fin novembre 2024, le défendeur n’a pas comparu, et la notification au représentant de l’État a été réalisée plus de six semaines avant l’audience. La question de droit porte sur l’articulation, depuis la réforme de 2023, des conditions de recevabilité propres à la prévention des expulsions avec l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets. Le juge rappelle que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée », puis déclare la demande recevable, constate l’acquisition de la clause au 3 octobre 2024, ordonne l’expulsion après le délai légal de l’article L. 412-1, fixe une indemnité d’occupation au montant du loyer charges comprises, et condamne au paiement de l’arriéré avec intérêts selon l’article 1231-6 du code civil.
I. La validation des préalables procéduraux de prévention et de saisine
A. Le contrôle du signalement CCAPEX et du diagnostic social Le juge vérifie la mise en œuvre des mécanismes de prévention issus de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de 2023. Il relève la saisine de la commission de coordination, consécutive à l’impayé d’une durée et d’un montant légalement significatifs, et constate la persistance des impayés après ce signalement. Cette exigence, tournée vers l’anticipation de la rupture locative, forme désormais une condition procédurale dont l’absence peut affecter la demande. L’appréciation opérée est factuelle et strictement documentée.
B. La notification préfectorale et la recevabilité de l’assignation La juridiction relève la notification de l’assignation au représentant de l’État, par voie électronique, plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III. En conséquence, la demande est tenue pour recevable, la décision retenant que les diligences légales ont été accomplies en temps utile. Cette étape conditionne l’accès au juge du fond et scelle le cadre du débat sur la clause résolutoire. Elle évite que la résiliation ne soit prononcée sans le filtre préventif voulu par le législateur.
II. La mise en œuvre de la clause résolutoire et ses suites
A. Le constat d’acquisition de la clause et la résiliation de plein droit Le contrat contient une stipulation conforme à l’article 24 I de la loi de 1989, combinée aux articles 1103 et 1104 du code civil. Un commandement de payer, visant la clause et régulier en sa forme, a été signifié début août 2024 et demeure infructueux à l’expiration du délai de deux mois. Le juge en déduit, en des termes clairs, que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 03 octobre 2024 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date ». L’analyse, centrée sur la rigueur probatoire, évite toute confusion entre sanction contractuelle automatique et pouvoir d’appréciation supplétif.
B. Les conséquences: expulsion, indemnité d’occupation et dette locative S’agissant de l’expulsion, la décision rappelle l’article L. 412-1 et précise qu’« à défaut […] il sera procédé à l’expulsion des occupants, avec le concours de la force publique si besoin est ». La juridiction n’accorde pas la déchéance du délai légal sollicitée et maintient le délai protecteur, confirmant une lecture stricte du texte. Concernant l’occupation post-résiliation, elle souligne qu’« il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire », et la fixe au montant contractuel loyer plus charges, avec indexation, jusqu’à restitution des clés. La dette locative, établie par pièces, est arrêtée à une somme arrondie significative, et les intérêts sont dus au taux légal à compter du commandement pour la fraction exigible et de l’assignation pour le surplus, en stricte application de l’article 1231-6. L’exécution provisoire de droit est rappelée, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
La décision articule ainsi, sans excès ni faiblesse, les garanties procédurales de prévention avec la sanction contractuelle d’inexécution. Elle illustre une grille de lecture désormais stabilisée, imposant au bailleur la preuve des diligences préalables et au locataire l’obligation de paiement, tout en préservant le délai légal d’expulsion et la juste réparation de la jouissance perdue. L’économie d’ensemble confirme l’équilibre recherché par la réforme et la constance des principes gouvernant la clause résolutoire en matière locative.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
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Par un jugement du tribunal judiciaire de Briey du 23 juin 2025, le juge des contentieux de la protection statue sur une demande de constat de résiliation d’un bail d’habitation par clause résolutoire, avec demandes corrélatives d’expulsion, d’indemnité d’occupation et de condamnation au paiement des arriérés. Un bail a été consenti en mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié début août 2024, et le délai de deux mois a expiré sans apurement. L’assignation a été délivrée fin novembre 2024, le défendeur n’a pas comparu, et la notification au représentant de l’État a été réalisée plus de six semaines avant l’audience. La question de droit porte sur l’articulation, depuis la réforme de 2023, des conditions de recevabilité propres à la prévention des expulsions avec l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets. Le juge rappelle que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée », puis déclare la demande recevable, constate l’acquisition de la clause au 3 octobre 2024, ordonne l’expulsion après le délai légal de l’article L. 412-1, fixe une indemnité d’occupation au montant du loyer charges comprises, et condamne au paiement de l’arriéré avec intérêts selon l’article 1231-6 du code civil.
I. La validation des préalables procéduraux de prévention et de saisine
A. Le contrôle du signalement CCAPEX et du diagnostic social
Le juge vérifie la mise en œuvre des mécanismes de prévention issus de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de 2023. Il relève la saisine de la commission de coordination, consécutive à l’impayé d’une durée et d’un montant légalement significatifs, et constate la persistance des impayés après ce signalement. Cette exigence, tournée vers l’anticipation de la rupture locative, forme désormais une condition procédurale dont l’absence peut affecter la demande. L’appréciation opérée est factuelle et strictement documentée.
B. La notification préfectorale et la recevabilité de l’assignation
La juridiction relève la notification de l’assignation au représentant de l’État, par voie électronique, plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III. En conséquence, la demande est tenue pour recevable, la décision retenant que les diligences légales ont été accomplies en temps utile. Cette étape conditionne l’accès au juge du fond et scelle le cadre du débat sur la clause résolutoire. Elle évite que la résiliation ne soit prononcée sans le filtre préventif voulu par le législateur.
II. La mise en œuvre de la clause résolutoire et ses suites
A. Le constat d’acquisition de la clause et la résiliation de plein droit
Le contrat contient une stipulation conforme à l’article 24 I de la loi de 1989, combinée aux articles 1103 et 1104 du code civil. Un commandement de payer, visant la clause et régulier en sa forme, a été signifié début août 2024 et demeure infructueux à l’expiration du délai de deux mois. Le juge en déduit, en des termes clairs, que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 03 octobre 2024 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date ». L’analyse, centrée sur la rigueur probatoire, évite toute confusion entre sanction contractuelle automatique et pouvoir d’appréciation supplétif.
B. Les conséquences: expulsion, indemnité d’occupation et dette locative
S’agissant de l’expulsion, la décision rappelle l’article L. 412-1 et précise qu’« à défaut […] il sera procédé à l’expulsion des occupants, avec le concours de la force publique si besoin est ». La juridiction n’accorde pas la déchéance du délai légal sollicitée et maintient le délai protecteur, confirmant une lecture stricte du texte. Concernant l’occupation post-résiliation, elle souligne qu’« il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire », et la fixe au montant contractuel loyer plus charges, avec indexation, jusqu’à restitution des clés. La dette locative, établie par pièces, est arrêtée à une somme arrondie significative, et les intérêts sont dus au taux légal à compter du commandement pour la fraction exigible et de l’assignation pour le surplus, en stricte application de l’article 1231-6. L’exécution provisoire de droit est rappelée, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
La décision articule ainsi, sans excès ni faiblesse, les garanties procédurales de prévention avec la sanction contractuelle d’inexécution. Elle illustre une grille de lecture désormais stabilisée, imposant au bailleur la preuve des diligences préalables et au locataire l’obligation de paiement, tout en préservant le délai légal d’expulsion et la juste réparation de la jouissance perdue. L’économie d’ensemble confirme l’équilibre recherché par la réforme et la constance des principes gouvernant la clause résolutoire en matière locative.