Tribunal judiciaire de Caen, le 24 juin 2025, n°24/01001
Rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Caen, le 24 juin 2025, le jugement commente la mise en œuvre d’une clause résolutoire pour impayés dans un bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989. Un bail écrit a été signé le 9 février 2023. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 7 novembre 2023. À défaut de régularisation dans le délai légal, le bailleur a assigné le locataire le 11 mars 2024. À l’audience du 10 avril 2025, le bailleur a maintenu ses prétentions de résiliation, de condamnation au paiement et d’expulsion, tout en acceptant le principe de délais. Le locataire a sollicité des délais et produit des éléments sur ses revenus actuels.
La question portait d’abord sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et le délai applicable aux baux en cours après la réforme du 27 juillet 2023. Elle portait ensuite sur l’étendue des pouvoirs du juge pour accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause, au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le juge retient que « le paiement des loyers et charges aux termes convenus […] est une obligation essentielle du locataire » et que « le commandement de payer […] est demeuré infructueux ». Il « convient en conséquence de constater la résiliation du bail en date du 8 janvier 2024 ». Toutefois, « le juge peut […] accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années » et « suspendre l’effet de la clause de résiliation de plein droit », dès lors que les conditions légales sont remplies. En l’espèce, un échéancier de trente-six mensualités est fixé, dont le non-respect entraîne la reprise immédiate des effets de la clause et l’expulsion.
I. L’acquisition régulière de la clause résolutoire dans un bail en cours
A. Le rappel des textes et du régime transitoire issu de 2023 Le juge rappelle que « l’article 24 […] dispose que [la clause résolutoire] ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux », tout en précisant le régime transitoire applicable aux baux en cours, pour lesquels « ce délai […] restera de deux mois ». La motivation distingue ainsi le nouveau délai de six semaines, d’ordre public de protection, et la conservation du délai de deux mois lorsque le bail litigieux a été conclu avant la réforme, ce que confirme la référence expresse au bail écrit. Le commandement mentionnait la clause, la règle de délai et les modalités de purge, conformément aux exigences textuelles.
La solution adoptée sécurise la lecture des dispositions transitoires. En retenant que « le nouveau délai de six semaines […] n’est pas applicable aux baux en cours », le juge s’aligne sur une interprétation prévisible du législateur de 2023. L’articulation entre délai spécial et information loyale du locataire demeure déterminante. La saisine des organismes compétents est rappelée, en cohérence avec la politique de prévention des expulsions, sans affecter l’exigence d’un commandement régulier et complet.
B. La caractérisation de l’inexécution et la constatation de la résiliation Il ressort des pièces que « le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges » et qu’« aucune régularisation totale n’a eu lieu dans le délai prévu ». La juridiction en déduit que « le commandement […] est demeuré infructueux » et prononce que « le bail est résilié […] à compter du 8 janvier 2024 ». Le raisonnement suit la logique classique de la clause de plein droit : un impayé persistant, un commandement régulier, une absence de purge dans le délai, et la résiliation acquise à la date prévue.
La condamnation au paiement de l’arriéré procède de l’article 7 de la loi de 1989, appuyée par le « décompte arrêté » et l’inclusion des « frais de procédure ». L’indemnité d’occupation est due « à compter du 8 janvier 2024 », ce qui reflète la substitution de l’occupation sans titre au loyer, à due concurrence. L’économie du dispositif reste classique, en ménageant la place des intérêts au taux légal et des accessoires prévus par le code de procédure civile.
II. L’aménagement judiciaire de la rupture par les délais et la suspension
A. Les conditions cumulatives des délais de l’article 24 et leur vérification Le texte applicable permet au juge, « à la condition que (1) le locataire soit en situation de régler sa dette locative (2) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, [d’]accorder des délais de paiement ». La juridiction constate la reprise du loyer courant à l’audience et retient une capacité d’apurement au vu des revenus actualisés, corroborés par les informations communiquées par la mesure de protection. Le bailleur « est d’accord sur les délais et le montant proposé », ce qui facilite l’appréciation de la faisabilité de l’échéancier.
L’échelonnement est calibré à « trente-cinq versements mensuels […] de 190 euros et un trente-sixième versement de 8,38 euros ». La durée s’inscrit dans la borne maximale de trois années. Le quantum tient compte de la situation familiale et des ressources, sans affecter le paiement du loyer courant. L’approche illustre la finalité curative de l’article 24 : prévenir l’expulsion lorsque la reprise est crédible et la trajectoire de désendettement soutenable.
B. La portée de la suspension et le régime de l’échec de l’échéancier La juridiction « suspend l’effet de la clause de résiliation de plein droit » pendant l’exécution des délais. Elle « précise que cet échéancier suspend le jeu de la clause résolutoire et toute voie d’exécution tant qu’il est respecté ». La décision rappelle que « cette décision suspend les procédures d’exécution » et que les majorations et pénalités cessent pendant la suspension, ce qui renforce l’effectivité du plan de redressement.
Le dispositif énonce la sanction d’un « défaut d’un seul versement à son échéance » ou d’un défaut de paiement du courant : « la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, le jeu de la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bailleur pourra procéder à l’expulsion ». Cette clause de déchéance, nettement formulée, encadre la suspension et rétablit, le cas échéant, l’indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux. La solution concilie la rigueur de la clause résolutoire avec l’objectif de maintien dans le logement lorsque le locataire prouve une capacité durable de paiement.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Caen, le 24 juin 2025, le jugement commente la mise en œuvre d’une clause résolutoire pour impayés dans un bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989. Un bail écrit a été signé le 9 février 2023. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 7 novembre 2023. À défaut de régularisation dans le délai légal, le bailleur a assigné le locataire le 11 mars 2024. À l’audience du 10 avril 2025, le bailleur a maintenu ses prétentions de résiliation, de condamnation au paiement et d’expulsion, tout en acceptant le principe de délais. Le locataire a sollicité des délais et produit des éléments sur ses revenus actuels.
La question portait d’abord sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et le délai applicable aux baux en cours après la réforme du 27 juillet 2023. Elle portait ensuite sur l’étendue des pouvoirs du juge pour accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause, au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le juge retient que « le paiement des loyers et charges aux termes convenus […] est une obligation essentielle du locataire » et que « le commandement de payer […] est demeuré infructueux ». Il « convient en conséquence de constater la résiliation du bail en date du 8 janvier 2024 ». Toutefois, « le juge peut […] accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années » et « suspendre l’effet de la clause de résiliation de plein droit », dès lors que les conditions légales sont remplies. En l’espèce, un échéancier de trente-six mensualités est fixé, dont le non-respect entraîne la reprise immédiate des effets de la clause et l’expulsion.
I. L’acquisition régulière de la clause résolutoire dans un bail en cours
A. Le rappel des textes et du régime transitoire issu de 2023
Le juge rappelle que « l’article 24 […] dispose que [la clause résolutoire] ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux », tout en précisant le régime transitoire applicable aux baux en cours, pour lesquels « ce délai […] restera de deux mois ». La motivation distingue ainsi le nouveau délai de six semaines, d’ordre public de protection, et la conservation du délai de deux mois lorsque le bail litigieux a été conclu avant la réforme, ce que confirme la référence expresse au bail écrit. Le commandement mentionnait la clause, la règle de délai et les modalités de purge, conformément aux exigences textuelles.
La solution adoptée sécurise la lecture des dispositions transitoires. En retenant que « le nouveau délai de six semaines […] n’est pas applicable aux baux en cours », le juge s’aligne sur une interprétation prévisible du législateur de 2023. L’articulation entre délai spécial et information loyale du locataire demeure déterminante. La saisine des organismes compétents est rappelée, en cohérence avec la politique de prévention des expulsions, sans affecter l’exigence d’un commandement régulier et complet.
B. La caractérisation de l’inexécution et la constatation de la résiliation
Il ressort des pièces que « le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges » et qu’« aucune régularisation totale n’a eu lieu dans le délai prévu ». La juridiction en déduit que « le commandement […] est demeuré infructueux » et prononce que « le bail est résilié […] à compter du 8 janvier 2024 ». Le raisonnement suit la logique classique de la clause de plein droit : un impayé persistant, un commandement régulier, une absence de purge dans le délai, et la résiliation acquise à la date prévue.
La condamnation au paiement de l’arriéré procède de l’article 7 de la loi de 1989, appuyée par le « décompte arrêté » et l’inclusion des « frais de procédure ». L’indemnité d’occupation est due « à compter du 8 janvier 2024 », ce qui reflète la substitution de l’occupation sans titre au loyer, à due concurrence. L’économie du dispositif reste classique, en ménageant la place des intérêts au taux légal et des accessoires prévus par le code de procédure civile.
II. L’aménagement judiciaire de la rupture par les délais et la suspension
A. Les conditions cumulatives des délais de l’article 24 et leur vérification
Le texte applicable permet au juge, « à la condition que (1) le locataire soit en situation de régler sa dette locative (2) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, [d’]accorder des délais de paiement ». La juridiction constate la reprise du loyer courant à l’audience et retient une capacité d’apurement au vu des revenus actualisés, corroborés par les informations communiquées par la mesure de protection. Le bailleur « est d’accord sur les délais et le montant proposé », ce qui facilite l’appréciation de la faisabilité de l’échéancier.
L’échelonnement est calibré à « trente-cinq versements mensuels […] de 190 euros et un trente-sixième versement de 8,38 euros ». La durée s’inscrit dans la borne maximale de trois années. Le quantum tient compte de la situation familiale et des ressources, sans affecter le paiement du loyer courant. L’approche illustre la finalité curative de l’article 24 : prévenir l’expulsion lorsque la reprise est crédible et la trajectoire de désendettement soutenable.
B. La portée de la suspension et le régime de l’échec de l’échéancier
La juridiction « suspend l’effet de la clause de résiliation de plein droit » pendant l’exécution des délais. Elle « précise que cet échéancier suspend le jeu de la clause résolutoire et toute voie d’exécution tant qu’il est respecté ». La décision rappelle que « cette décision suspend les procédures d’exécution » et que les majorations et pénalités cessent pendant la suspension, ce qui renforce l’effectivité du plan de redressement.
Le dispositif énonce la sanction d’un « défaut d’un seul versement à son échéance » ou d’un défaut de paiement du courant : « la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, le jeu de la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bailleur pourra procéder à l’expulsion ». Cette clause de déchéance, nettement formulée, encadre la suspension et rétablit, le cas échéant, l’indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux. La solution concilie la rigueur de la clause résolutoire avec l’objectif de maintien dans le logement lorsque le locataire prouve une capacité durable de paiement.