Tribunal judiciaire de Caen, le 24 juin 2025, n°24/02568
Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen le 24 juin 2025, le jugement tranche un litige locatif opposant un bailleur public à d’anciens époux colocataires. Un bail d’habitation signé en décembre 2021 a généré d’importants impayés, suivis d’un commandement de payer en février 2024 demeuré sans effet. L’épouse a quitté le logement en décembre 2023 en raison de violences, l’ordonnance de protection de mars 2024 attribuant le domicile à l’époux. Le bailleur a demandé la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion et la condamnation au paiement des arriérés et d’une indemnité d’occupation.
La procédure a été engagée par assignation de juin 2024 devant la juridiction compétente, l’époux n’ayant pas comparu. À l’audience d’avril 2025, le bailleur a actualisé la dette, tandis que la défense a sollicité soit la mise à la charge exclusive de l’époux, soit des délais de paiement pour l’épouse. Le juge statue publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire.
La question de droit porte d’abord sur les conditions et effets de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023. Elle concerne ensuite l’articulation de l’article 8-2 de la même loi, relatif à la cessation de la solidarité en cas de violences conjugales, avec la date du départ notifié et l’ordonnance de protection. Le juge retient l’acquisition de la clause au 16 avril 2024, ordonne l’expulsion, fixe l’indemnité d’occupation et limite la solidarité de l’épouse à sa quote-part antérieure à son départ, en accordant des délais.
I. La mise en œuvre de la clause résolutoire et ses effets
A. Le délai légal du commandement et la preuve de l’impayé Le juge rappelle d’abord le cadre légal en ces termes: « L’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989, modifié par la loi du 27 Juillet 2023, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines (…) après un commandement de payer demeuré infructueux ». Il précise aussitôt la règle transitoire impérative: « Cette disposition étant une disposition d’ordre public de protection, ce délai demeure de deux mois pour les baux écrits en cours de validité comportant une clause résolutoire ».
Cette motivation situe correctement le litige dans le temps du droit applicable. Le bail, conclu avant la réforme, reste soumis au délai de deux mois. Le constat d’absence de paiement après commandement fonde logiquement la suite. La juridiction déduit ainsi l’acquisition de la clause à l’issue du délai, sans excéder l’office du juge. Le rappel chronologique des impayés, adossé au décompte produit, répond aux exigences probatoires du contentieux locatif.
B. La constatation de la résiliation et l’indemnité d’occupation La juridiction énonce ensuite: « Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 16 avril 2024 ». La conséquence immédiate réside dans la condamnation de l’occupant à l’indemnité d’occupation, dont le principe et la mesure sont rappelés avec clarté: « Cette indemnité d’occupation (…) est égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir ».
La solution s’inscrit dans le droit commun de la période post-résiliation. L’indemnité, indexée conformément aux stipulations, conserve l’équilibre économique du contrat interrompu. Le prononcé de l’expulsion, avec rappel des délais légaux et de la trêve hivernale, assure un juste alignement avec le code des procédures civiles d’exécution. L’exécution provisoire de droit est rappelée sans excès: « Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit ».
II. La solidarité en cas de violences conjugales et l’imputation de la dette
A. La date d’extinction de la solidarité au regard de l’article 8-2 Le point décisif concerne la délimitation de la part de l’épouse après son départ. Le juge énonce: « Par conséquent, il convient de mettre un terme à la solidarité au paiement des charges locatives à la date du départ du logement de Madame, à savoir au mois de décembre 2023 et non à la date de l’ordonnance de protection, conformément à l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 ». Cette phrase fixe le critère temporel pertinent, en privilégiant le départ notifié plutôt que la décision postérieure.
La solution sert l’objectif protecteur du texte, qui tend à éviter la perpétuation d’une solidarité aggravant la vulnérabilité économique de la victime. Elle traduit une lecture finaliste et pragmatique, cohérente avec l’attribution du domicile à l’époux par l’ordonnance ultérieure. La quote-part antérieure est ventilée de manière strictement proportionnelle, ce qui préserve la lisibilité des comptes locatifs.
B. La portée pratique de l’imputation et les délais de paiement La juridiction arrête d’abord la créance conjointe au départ, puis répartit: « Madame (…) sera par conséquent tenue au paiement à la moitié indivise de ce montant, soit à la somme de 1253,70 euros ». Elle accorde ensuite un échéancier conforme à la situation: « Il convient de lui accorder des délais de paiement afin d’apurer cette dette en lui autorisant de s’acquitter de la dette locative en 24 versements de 52,25 euros ».
Cette gradation emporte deux conséquences utiles. D’une part, l’occupant maintenu reste seul débiteur du solde et de l’indemnité d’occupation, ce qui loge la charge là où se situe l’usage effectif du bien. D’autre part, l’aménagement du paiement de la quote-part antérieure ménage la solvabilité de la victime, sans vider de substance le droit du bailleur. L’ensemble dessine une portée équilibrée, au croisement d’un ordre public de protection et de la sécurité des flux locatifs.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen le 24 juin 2025, le jugement tranche un litige locatif opposant un bailleur public à d’anciens époux colocataires. Un bail d’habitation signé en décembre 2021 a généré d’importants impayés, suivis d’un commandement de payer en février 2024 demeuré sans effet. L’épouse a quitté le logement en décembre 2023 en raison de violences, l’ordonnance de protection de mars 2024 attribuant le domicile à l’époux. Le bailleur a demandé la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion et la condamnation au paiement des arriérés et d’une indemnité d’occupation.
La procédure a été engagée par assignation de juin 2024 devant la juridiction compétente, l’époux n’ayant pas comparu. À l’audience d’avril 2025, le bailleur a actualisé la dette, tandis que la défense a sollicité soit la mise à la charge exclusive de l’époux, soit des délais de paiement pour l’épouse. Le juge statue publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire.
La question de droit porte d’abord sur les conditions et effets de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023. Elle concerne ensuite l’articulation de l’article 8-2 de la même loi, relatif à la cessation de la solidarité en cas de violences conjugales, avec la date du départ notifié et l’ordonnance de protection. Le juge retient l’acquisition de la clause au 16 avril 2024, ordonne l’expulsion, fixe l’indemnité d’occupation et limite la solidarité de l’épouse à sa quote-part antérieure à son départ, en accordant des délais.
I. La mise en œuvre de la clause résolutoire et ses effets
A. Le délai légal du commandement et la preuve de l’impayé
Le juge rappelle d’abord le cadre légal en ces termes: « L’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989, modifié par la loi du 27 Juillet 2023, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines (…) après un commandement de payer demeuré infructueux ». Il précise aussitôt la règle transitoire impérative: « Cette disposition étant une disposition d’ordre public de protection, ce délai demeure de deux mois pour les baux écrits en cours de validité comportant une clause résolutoire ».
Cette motivation situe correctement le litige dans le temps du droit applicable. Le bail, conclu avant la réforme, reste soumis au délai de deux mois. Le constat d’absence de paiement après commandement fonde logiquement la suite. La juridiction déduit ainsi l’acquisition de la clause à l’issue du délai, sans excéder l’office du juge. Le rappel chronologique des impayés, adossé au décompte produit, répond aux exigences probatoires du contentieux locatif.
B. La constatation de la résiliation et l’indemnité d’occupation
La juridiction énonce ensuite: « Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 16 avril 2024 ». La conséquence immédiate réside dans la condamnation de l’occupant à l’indemnité d’occupation, dont le principe et la mesure sont rappelés avec clarté: « Cette indemnité d’occupation (…) est égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir ».
La solution s’inscrit dans le droit commun de la période post-résiliation. L’indemnité, indexée conformément aux stipulations, conserve l’équilibre économique du contrat interrompu. Le prononcé de l’expulsion, avec rappel des délais légaux et de la trêve hivernale, assure un juste alignement avec le code des procédures civiles d’exécution. L’exécution provisoire de droit est rappelée sans excès: « Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit ».
II. La solidarité en cas de violences conjugales et l’imputation de la dette
A. La date d’extinction de la solidarité au regard de l’article 8-2
Le point décisif concerne la délimitation de la part de l’épouse après son départ. Le juge énonce: « Par conséquent, il convient de mettre un terme à la solidarité au paiement des charges locatives à la date du départ du logement de Madame, à savoir au mois de décembre 2023 et non à la date de l’ordonnance de protection, conformément à l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 ». Cette phrase fixe le critère temporel pertinent, en privilégiant le départ notifié plutôt que la décision postérieure.
La solution sert l’objectif protecteur du texte, qui tend à éviter la perpétuation d’une solidarité aggravant la vulnérabilité économique de la victime. Elle traduit une lecture finaliste et pragmatique, cohérente avec l’attribution du domicile à l’époux par l’ordonnance ultérieure. La quote-part antérieure est ventilée de manière strictement proportionnelle, ce qui préserve la lisibilité des comptes locatifs.
B. La portée pratique de l’imputation et les délais de paiement
La juridiction arrête d’abord la créance conjointe au départ, puis répartit: « Madame (…) sera par conséquent tenue au paiement à la moitié indivise de ce montant, soit à la somme de 1253,70 euros ». Elle accorde ensuite un échéancier conforme à la situation: « Il convient de lui accorder des délais de paiement afin d’apurer cette dette en lui autorisant de s’acquitter de la dette locative en 24 versements de 52,25 euros ».
Cette gradation emporte deux conséquences utiles. D’une part, l’occupant maintenu reste seul débiteur du solde et de l’indemnité d’occupation, ce qui loge la charge là où se situe l’usage effectif du bien. D’autre part, l’aménagement du paiement de la quote-part antérieure ménage la solvabilité de la victime, sans vider de substance le droit du bailleur. L’ensemble dessine une portée équilibrée, au croisement d’un ordre public de protection et de la sécurité des flux locatifs.