Tribunal judiciaire de Caen, le 24 juin 2025, n°24/03769
Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen le 24 juin 2025, ce jugement statue sur l’acquisition d’une clause résolutoire et l’homologation d’un plan d’apurement. Un bail d’habitation signé en 2016 connaît des impayés, suivis d’un commandement de payer délivré le 13 juin 2024. Faute de régularisation dans le délai légal, le bailleur assigne en résiliation, expulsion, indemnité d’occupation et condamnations accessoires, tandis qu’un accord d’apurement intervient avant l’audience du 10 avril 2025. La question posée concerne, d’une part, le régime temporel d’acquisition de la clause résolutoire au regard des modifications de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, d’autre part, la suspension de ses effets par l’homologation judiciaire de délais de paiement. Le juge constate l’acquisition de la clause à compter du 14 août 2024, homologue l’accord de règlement, suspend les effets de la clause pendant l’exécution et précise les conséquences d’une défaillance. Le jugement retient en outre l’exécution provisoire de droit, alloue une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et statue sur les dépens.
A) Acquisition de la clause résolutoire et régime transitoire de l’article 24 Le jugement rappelle que « Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire ». Il expose ensuite la réforme: « L’article 24 de cette dernière dispose que toute clause prévoyant la résolution de plein droit du contrat de location […] ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». La décision précise aussitôt la règle de transition: « Ce délai étant une mesure d’ordre public de protection, il restera de deux mois pour les baux écrits en cours comportant une clause résolutoire ». L’espèce s’inscrit ainsi dans le maintien du délai de deux mois, ce qui justifie la date d’acquisition « Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail en date du 14 août 2024 ». La solution articule la protection légale avec la sécurité contractuelle, en fixant un point de bascule clair dans le temps.
B) Homologation du plan d’apurement et suspension des effets La juridiction relève l’accord intervenu avant le jugement, qui échelonne la dette en mensualités, et l’homologue. Elle énonce le mécanisme suspensif propre à l’article 24: « Pendant le cours des délais octroyés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ». La règle de purge potentielle est rappelée sans ambiguïté: « Si les locataires se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ». À l’inverse, la sanction du manquement est clairement posée: « En cas de non-respect des modalités convenues, la clause résolutoire reprendra son plein effet ». La décision ordonne alors l’indemnité d’occupation égale au loyer charges comprises, jusqu’à la libération des lieux, selon un schéma constant en matière locative. L’ensemble assure un équilibre entre relance du paiement et effectivité du droit au logement, sans dilution des garanties du bailleur.
A) Cohérence normative, office du juge et exécution provisoire La décision s’inscrit dans le cadre actuel de l’article 24, en combinant l’acquisition de la clause avec la faculté de suspension, parfaitement conforme à l’office du juge. Elle souligne la portée impérative de la protection, tout en stabilisant le régime transitoire au bénéfice des baux en cours. L’énoncé confirme par ailleurs que « L’exécution provisoire est de droit », ce qui sécurise la force exécutoire de la solution et confère une efficacité immédiate aux délais homologués. On observera toutefois des dissonances rédactionnelles sur certaines dates et la répartition des dépens, qui appellent une vigilance accrue pour garantir la lisibilité et la sécurité juridique de l’exécution.
B) Portée pratique pour le contentieux locatif d’habitation La combinaison retenue favorise une sortie négociée des impayés par un plan d’apurement judiciaire crédibilisé par la menace de reprise automatique des effets de la clause. L’automaticité de l’exigibilité anticipée en cas d’incident de paiement, énoncée par le jugement, soutient la discipline contractuelle sans rompre l’équilibre des intérêts. La référence au délai de six semaines, tempérée par le maintien des deux mois pour les baux en cours, offre une grille claire pour les commandements postérieurs aux réformes. La portée de la solution demeure surtout opérationnelle: elle confirme que la clause peut être acquise, puis neutralisée par l’octroi de délais, avant d’être réactivée à la moindre défaillance, ce qui incite à une exécution rigoureuse du plan et à un suivi procédural précis.
« Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire ». « L’article 24 […] ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». « Ce délai […] restera de deux mois pour les baux écrits en cours comportant une clause résolutoire ». « Pendant le cours des délais octroyés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ». « Si les locataires se libèrent dans le délai […] la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ». « En cas de non-respect des modalités convenues, la clause résolutoire reprendra son plein effet ». Ces extraits structurent l’économie de la décision et éclairent, avec sobriété, la hiérarchie des normes mobilisées en matière locative.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen le 24 juin 2025, ce jugement statue sur l’acquisition d’une clause résolutoire et l’homologation d’un plan d’apurement. Un bail d’habitation signé en 2016 connaît des impayés, suivis d’un commandement de payer délivré le 13 juin 2024. Faute de régularisation dans le délai légal, le bailleur assigne en résiliation, expulsion, indemnité d’occupation et condamnations accessoires, tandis qu’un accord d’apurement intervient avant l’audience du 10 avril 2025. La question posée concerne, d’une part, le régime temporel d’acquisition de la clause résolutoire au regard des modifications de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, d’autre part, la suspension de ses effets par l’homologation judiciaire de délais de paiement. Le juge constate l’acquisition de la clause à compter du 14 août 2024, homologue l’accord de règlement, suspend les effets de la clause pendant l’exécution et précise les conséquences d’une défaillance. Le jugement retient en outre l’exécution provisoire de droit, alloue une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et statue sur les dépens.
A) Acquisition de la clause résolutoire et régime transitoire de l’article 24
Le jugement rappelle que « Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire ». Il expose ensuite la réforme: « L’article 24 de cette dernière dispose que toute clause prévoyant la résolution de plein droit du contrat de location […] ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». La décision précise aussitôt la règle de transition: « Ce délai étant une mesure d’ordre public de protection, il restera de deux mois pour les baux écrits en cours comportant une clause résolutoire ». L’espèce s’inscrit ainsi dans le maintien du délai de deux mois, ce qui justifie la date d’acquisition « Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail en date du 14 août 2024 ». La solution articule la protection légale avec la sécurité contractuelle, en fixant un point de bascule clair dans le temps.
B) Homologation du plan d’apurement et suspension des effets
La juridiction relève l’accord intervenu avant le jugement, qui échelonne la dette en mensualités, et l’homologue. Elle énonce le mécanisme suspensif propre à l’article 24: « Pendant le cours des délais octroyés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ». La règle de purge potentielle est rappelée sans ambiguïté: « Si les locataires se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ». À l’inverse, la sanction du manquement est clairement posée: « En cas de non-respect des modalités convenues, la clause résolutoire reprendra son plein effet ». La décision ordonne alors l’indemnité d’occupation égale au loyer charges comprises, jusqu’à la libération des lieux, selon un schéma constant en matière locative. L’ensemble assure un équilibre entre relance du paiement et effectivité du droit au logement, sans dilution des garanties du bailleur.
A) Cohérence normative, office du juge et exécution provisoire
La décision s’inscrit dans le cadre actuel de l’article 24, en combinant l’acquisition de la clause avec la faculté de suspension, parfaitement conforme à l’office du juge. Elle souligne la portée impérative de la protection, tout en stabilisant le régime transitoire au bénéfice des baux en cours. L’énoncé confirme par ailleurs que « L’exécution provisoire est de droit », ce qui sécurise la force exécutoire de la solution et confère une efficacité immédiate aux délais homologués. On observera toutefois des dissonances rédactionnelles sur certaines dates et la répartition des dépens, qui appellent une vigilance accrue pour garantir la lisibilité et la sécurité juridique de l’exécution.
B) Portée pratique pour le contentieux locatif d’habitation
La combinaison retenue favorise une sortie négociée des impayés par un plan d’apurement judiciaire crédibilisé par la menace de reprise automatique des effets de la clause. L’automaticité de l’exigibilité anticipée en cas d’incident de paiement, énoncée par le jugement, soutient la discipline contractuelle sans rompre l’équilibre des intérêts. La référence au délai de six semaines, tempérée par le maintien des deux mois pour les baux en cours, offre une grille claire pour les commandements postérieurs aux réformes. La portée de la solution demeure surtout opérationnelle: elle confirme que la clause peut être acquise, puis neutralisée par l’octroi de délais, avant d’être réactivée à la moindre défaillance, ce qui incite à une exécution rigoureuse du plan et à un suivi procédural précis.
« Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire ». « L’article 24 […] ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». « Ce délai […] restera de deux mois pour les baux écrits en cours comportant une clause résolutoire ». « Pendant le cours des délais octroyés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ». « Si les locataires se libèrent dans le délai […] la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ». « En cas de non-respect des modalités convenues, la clause résolutoire reprendra son plein effet ». Ces extraits structurent l’économie de la décision et éclairent, avec sobriété, la hiérarchie des normes mobilisées en matière locative.