Tribunal judiciaire de Caen, le 24 juin 2025, n°24/04223
Le Tribunal judiciaire de Caen, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 24 juin 2025. Ce jugement tranche un litige locatif relatif à la résiliation d’un bail pour défaut de paiement. Un bailleur social avait consenti un bail à usage d’habitation par acte sous seing privé en date du 6 septembre 2022. À la suite d’impayés, un commandement de payer a été délivré le 2 août 2024. Ce commandement étant resté infructueux, le bailleur a assigné les locataires devant le juge. Il sollicitait la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement des sommes dues. Les locataires, régulièrement assignés, ne se sont pas présentés à l’audience. La juridiction devait donc se prononcer sur la mise en œuvre de la clause résolutoire et ses conséquences. Le juge a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion. Il a également condamné les locataires au paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation. La question de droit principale est celle de l’application des nouvelles dispositions protectrices de la loi du 27 juillet 2023 à une clause résolutoire insérée dans un bail antérieur. Le jugement retient que le délai de grâce de deux mois, issu de la loi ancienne, demeure applicable. Cette solution mérite une analyse attentive quant à son fondement et à ses implications.
**I. La confirmation d’un régime transitoire protecteur pour le locataire**
Le jugement opère une distinction temporelle essentielle. Il applique le droit ancien au litige, protégeant ainsi le locataire d’un durcissement immédiat des règles. Cette approche repose sur une interprétation stricte du caractère d’ordre public de protection de la règle ancienne.
**A. Le maintien du délai de faveur antérieur à la réforme**
La décision identifie avec précision la règle applicable. Elle cite l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, qui ramène le délai de grâce après commandement de six semaines à deux mois. Le juge relève que cette disposition est « une disposition d’ordre public de protection ». Il en déduit logiquement que « ce délai demeure de deux mois pour les baux écrits en cours de validité comportant une clause résolutoire ». Cette solution préserve la situation des locataires liés par un bail antérieur à la réforme. Elle évite une application rétroactive défavorable qui aurait écourté leur délai pour régulariser leur situation. Le raisonnement est conforme à l’économie générale de la loi de 1989, à visée protectrice. Il sécurise les attentes légitimes des parties au contrat.
**B. Une application rigoureuse des conditions de la résiliation**
Le juge vérifie scrupuleusement les conditions de mise en œuvre de la clause. Le commandement de payer est régulier et la clause résolutoire est expressément rappelée. Le juge constate l’absence de paiement dans le délai de deux mois. Il note « aucun versement de loyer depuis le mois de mai 2024 » et s’appuie sur le relevé de compte. L’enquête sociale n’a pas permis de rencontrer les locataires. Surtout, le juge examine l’éventuelle application des nouveaux articles 24 V et VII. Il relève que les locataires « n’ont formulé aucune demande de délais de paiement et de suspension ». Il ajoute qu’ils « ne sont pas à jour du dernier loyer, condition prévue par l’article 24 VII » et que leur situation financière ne permet pas un apurement. Le contrôle est donc complet et biface. Il vérifie le respect des formalités par le bailleur et l’absence de fait justificatif invocable par le locataire. Cette rigueur procédurale garantit l’équilibre des droits.
**II. Les limites d’une protection inopérante en l’absence de diligence du locataire**
Si le cadre juridique est protecteur, son efficacité suppose une réaction du locataire. Le présent jugement illustre les conséquences d’une absence totale de défense. Il en résulte une condamnation complète et l’ouverture d’une phase d’exécution forcée.
**A. La sanction des carences du locataire dans l’instance**
L’attitude procédurale des locataires influence le déroulement de l’instance. Ils sont « non comparants, ni représentés » à l’audience. Le jugement est dès lors rendu « réputé contradictoire ». Cette absence les prive de la possibilité de présenter des moyens de défense. Ils ne peuvent pas solliciter les délais de paiement ou la suspension de la clause résolutoire prévus par la loi nouvelle. Le juge ne peut statuer que sur les seuls éléments fournis par le bailleur. Ces éléments établissent de manière suffisante le défaut de paiement et l’inexécution du contrat. La carence du locataire accélère et simplifie le raisonnement du juge. Elle conduit à une admission presque automatique des demandes du bailleur, dès lors qu’elles sont régulières en la forme. La protection légale reste théorique si le justiciable ne s’en saisit pas.
**B. L’exécution provisoire et les mesures d’accompagnement de l’expulsion**
Le dispositif du jugement organise la phase d’exécution. L’expulsion est ordonnée, mais avec le respect de garanties impératives. Le juge « rappelle que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux ». Il mentionne également la trêve hivernale et les recours possibles. L’indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer, indexable. L’exécution provisoire est de droit. Ces mesures montrent la dualité de la fonction du juge des contentieux de la protection. Il sanctionne l’inexécution contractuelle tout en encadrant strictement les conséquences les plus graves pour le locataire. Le rappel des voies de recours, comme la saisine de la commission DALO, est notable. Il témoigne d’un souci d’information du justiciable, même absent. La décision remplit ainsi un rôle pédagogique. Elle assure l’effectivité du droit du bailleur sans méconnaître les garanties fondamentales de la personne.
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Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le Tribunal judiciaire de Caen, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 24 juin 2025. Ce jugement tranche un litige locatif relatif à la résiliation d’un bail pour défaut de paiement. Un bailleur social avait consenti un bail à usage d’habitation par acte sous seing privé en date du 6 septembre 2022. À la suite d’impayés, un commandement de payer a été délivré le 2 août 2024. Ce commandement étant resté infructueux, le bailleur a assigné les locataires devant le juge. Il sollicitait la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement des sommes dues. Les locataires, régulièrement assignés, ne se sont pas présentés à l’audience. La juridiction devait donc se prononcer sur la mise en œuvre de la clause résolutoire et ses conséquences. Le juge a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion. Il a également condamné les locataires au paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation. La question de droit principale est celle de l’application des nouvelles dispositions protectrices de la loi du 27 juillet 2023 à une clause résolutoire insérée dans un bail antérieur. Le jugement retient que le délai de grâce de deux mois, issu de la loi ancienne, demeure applicable. Cette solution mérite une analyse attentive quant à son fondement et à ses implications.
**I. La confirmation d’un régime transitoire protecteur pour le locataire**
Le jugement opère une distinction temporelle essentielle. Il applique le droit ancien au litige, protégeant ainsi le locataire d’un durcissement immédiat des règles. Cette approche repose sur une interprétation stricte du caractère d’ordre public de protection de la règle ancienne.
**A. Le maintien du délai de faveur antérieur à la réforme**
La décision identifie avec précision la règle applicable. Elle cite l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, qui ramène le délai de grâce après commandement de six semaines à deux mois. Le juge relève que cette disposition est « une disposition d’ordre public de protection ». Il en déduit logiquement que « ce délai demeure de deux mois pour les baux écrits en cours de validité comportant une clause résolutoire ». Cette solution préserve la situation des locataires liés par un bail antérieur à la réforme. Elle évite une application rétroactive défavorable qui aurait écourté leur délai pour régulariser leur situation. Le raisonnement est conforme à l’économie générale de la loi de 1989, à visée protectrice. Il sécurise les attentes légitimes des parties au contrat.
**B. Une application rigoureuse des conditions de la résiliation**
Le juge vérifie scrupuleusement les conditions de mise en œuvre de la clause. Le commandement de payer est régulier et la clause résolutoire est expressément rappelée. Le juge constate l’absence de paiement dans le délai de deux mois. Il note « aucun versement de loyer depuis le mois de mai 2024 » et s’appuie sur le relevé de compte. L’enquête sociale n’a pas permis de rencontrer les locataires. Surtout, le juge examine l’éventuelle application des nouveaux articles 24 V et VII. Il relève que les locataires « n’ont formulé aucune demande de délais de paiement et de suspension ». Il ajoute qu’ils « ne sont pas à jour du dernier loyer, condition prévue par l’article 24 VII » et que leur situation financière ne permet pas un apurement. Le contrôle est donc complet et biface. Il vérifie le respect des formalités par le bailleur et l’absence de fait justificatif invocable par le locataire. Cette rigueur procédurale garantit l’équilibre des droits.
**II. Les limites d’une protection inopérante en l’absence de diligence du locataire**
Si le cadre juridique est protecteur, son efficacité suppose une réaction du locataire. Le présent jugement illustre les conséquences d’une absence totale de défense. Il en résulte une condamnation complète et l’ouverture d’une phase d’exécution forcée.
**A. La sanction des carences du locataire dans l’instance**
L’attitude procédurale des locataires influence le déroulement de l’instance. Ils sont « non comparants, ni représentés » à l’audience. Le jugement est dès lors rendu « réputé contradictoire ». Cette absence les prive de la possibilité de présenter des moyens de défense. Ils ne peuvent pas solliciter les délais de paiement ou la suspension de la clause résolutoire prévus par la loi nouvelle. Le juge ne peut statuer que sur les seuls éléments fournis par le bailleur. Ces éléments établissent de manière suffisante le défaut de paiement et l’inexécution du contrat. La carence du locataire accélère et simplifie le raisonnement du juge. Elle conduit à une admission presque automatique des demandes du bailleur, dès lors qu’elles sont régulières en la forme. La protection légale reste théorique si le justiciable ne s’en saisit pas.
**B. L’exécution provisoire et les mesures d’accompagnement de l’expulsion**
Le dispositif du jugement organise la phase d’exécution. L’expulsion est ordonnée, mais avec le respect de garanties impératives. Le juge « rappelle que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux ». Il mentionne également la trêve hivernale et les recours possibles. L’indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer, indexable. L’exécution provisoire est de droit. Ces mesures montrent la dualité de la fonction du juge des contentieux de la protection. Il sanctionne l’inexécution contractuelle tout en encadrant strictement les conséquences les plus graves pour le locataire. Le rappel des voies de recours, comme la saisine de la commission DALO, est notable. Il témoigne d’un souci d’information du justiciable, même absent. La décision remplit ainsi un rôle pédagogique. Elle assure l’effectivité du droit du bailleur sans méconnaître les garanties fondamentales de la personne.