Tribunal judiciaire de Caen, le 24 juin 2025, n°25/00676
Par jugement du 24 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen statue sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire dans un bail d’habitation, son éventuelle suspension et l’octroi de délais. Une locataire, liée par un bail conclu en 2016, a reçu un commandement de payer le 25 avril 2024 resté sans effet, la commission de prévention des expulsions ayant été saisie le 29 avril 2024. Le bailleur sollicite la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion, le paiement d’un arriéré, une indemnité d’occupation et des frais, tandis que la locataire, non comparante, a repris le loyer courant et a demandé des délais.
La question posée tient d’abord au délai applicable à la clause résolutoire après la réforme du 27 juillet 2023, s’agissant d’un bail en cours. Elle porte ensuite sur l’office du juge au titre de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, quant à la suspension des effets de la clause en présence d’une reprise du loyer courant et d’une capacité d’apurement. La juridiction retient que « ce délai étant une mesure d’ordre public de protection, il restera de deux mois pour les baux écrits en cours comportant une clause résolutoire », constate que « aucune régularisation totale n’a eu lieu dans le délai prévu dans le commandement de payer » et en déduit qu’« il convient en conséquence de constater la résiliation du bail en date du 26 juin 2024 ». Elle rappelle enfin que « le juge peut […] accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années » et que « la locataire a bien repris le versement du loyer courant depuis janvier 2025 », avant de « SUSPENDRE l’effet de la clause de résiliation de plein droit » sous respect d’un échéancier.
I. Le maintien du délai de deux mois pour les baux en cours
A. La portée transitoire de l’article 24 de la loi de 1989 après la réforme de 2023 La décision se fonde sur le caractère protecteur du délai conditionnant l’efficacité de la clause résolutoire. Elle cite que « ce délai étant une mesure d’ordre public de protection, il restera de deux mois pour les baux écrits en cours comportant une clause résolutoire ». L’office du juge s’adosse ici à une lecture de droit transitoire, conforme au principe de non-rétroactivité des lois et à la sécurité juridique des stipulations en cours.
Le raisonnement s’inscrit dans une logique de stabilité des relations locatives, la modulation législative à six semaines ne visant pas les contrats antérieurs. Cette interprétation évite une application immédiate défavorable au locataire, ce qui serait paradoxal au regard de la finalité protectrice du délai. Elle fixe un critère clair: la date d’établissement du bail écrit comportant la clause.
B. L’acquisition de la clause à l’issue du commandement resté infructueux La juridiction vérifie la régularité du commandement et l’absence de règlement intégral dans le délai utile. Elle relève que « ce commandement rappelle la clause résolutoire […] ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 », puis constate que « aucune régularisation totale n’a eu lieu dans le délai prévu dans le commandement de payer ». La condition suspensive de la résolution ayant échoué, la clause produit son plein effet.
La solution est ainsi formulée sans détour: « il convient en conséquence de constater la résiliation du bail en date du 26 juin 2024 ». La décision articule nettement l’exigence légale, la clause contractuelle et les faits établis, avant de réserver l’examen des mesures d’apurement. Elle distingue, à bon escient, l’acquisition de la clause et ses effets dans le temps.
II. La suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire
A. Les conditions cumulatives prévues par l’article 24 V de la loi de 1989 Le juge rappelle que « le juge peut, […] accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années », et suspendre la clause pendant ces délais. Deux conditions gouvernent l’office: aptitude du locataire à régler la dette et reprise préalable du loyer courant avant l’audience. Les motifs retiennent précisément que « la locataire a bien repris le versement du loyer courant depuis janvier 2025 ».
La pièce comptable au 8 avril 2025 fixe une dette de 1 120,47 euros, outre des frais de 298,53 euros. Compte tenu des revenus annoncés et de l’accord du bailleur, l’échelonnement en quatorze mensualités de 100 euros, puis un versement de 19 euros, est jugé réaliste. Cette appréciation concrète rejoint l’économie du texte, qui vise un apurement effectif sans perturber l’exécution du bail.
B. La portée de la suspension: un effet conditionnel et réversible La juridiction « SUSPEND l’effet de la clause de résiliation de plein droit » et « PRÉCISE que cet échéancier suspend le jeu de la clause résolutoire et toute voie d’exécution tant qu’il est respecté ». Elle rappelle aussi que « ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location ». La suspension demeure ainsi strictement subordonnée au paiement régulier du loyer courant et des échéances.
Le dispositif consacre la réversibilité de la mesure: à défaut d’un seul versement ou de paiement du loyer courant, la totalité redevient exigible et la clause reprend « son plein effet ». L’indemnité d’occupation court « à compter du 26 juin 2024 », traduisant la dissociation entre la constatation de la résiliation et la neutralisation temporaire de ses conséquences. La solution conjugue rigueur contractuelle et finalité préventive, en ordonnant une protection proportionnée et conditionnelle.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Par jugement du 24 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen statue sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire dans un bail d’habitation, son éventuelle suspension et l’octroi de délais. Une locataire, liée par un bail conclu en 2016, a reçu un commandement de payer le 25 avril 2024 resté sans effet, la commission de prévention des expulsions ayant été saisie le 29 avril 2024. Le bailleur sollicite la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion, le paiement d’un arriéré, une indemnité d’occupation et des frais, tandis que la locataire, non comparante, a repris le loyer courant et a demandé des délais.
La question posée tient d’abord au délai applicable à la clause résolutoire après la réforme du 27 juillet 2023, s’agissant d’un bail en cours. Elle porte ensuite sur l’office du juge au titre de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, quant à la suspension des effets de la clause en présence d’une reprise du loyer courant et d’une capacité d’apurement. La juridiction retient que « ce délai étant une mesure d’ordre public de protection, il restera de deux mois pour les baux écrits en cours comportant une clause résolutoire », constate que « aucune régularisation totale n’a eu lieu dans le délai prévu dans le commandement de payer » et en déduit qu’« il convient en conséquence de constater la résiliation du bail en date du 26 juin 2024 ». Elle rappelle enfin que « le juge peut […] accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années » et que « la locataire a bien repris le versement du loyer courant depuis janvier 2025 », avant de « SUSPENDRE l’effet de la clause de résiliation de plein droit » sous respect d’un échéancier.
I. Le maintien du délai de deux mois pour les baux en cours
A. La portée transitoire de l’article 24 de la loi de 1989 après la réforme de 2023
La décision se fonde sur le caractère protecteur du délai conditionnant l’efficacité de la clause résolutoire. Elle cite que « ce délai étant une mesure d’ordre public de protection, il restera de deux mois pour les baux écrits en cours comportant une clause résolutoire ». L’office du juge s’adosse ici à une lecture de droit transitoire, conforme au principe de non-rétroactivité des lois et à la sécurité juridique des stipulations en cours.
Le raisonnement s’inscrit dans une logique de stabilité des relations locatives, la modulation législative à six semaines ne visant pas les contrats antérieurs. Cette interprétation évite une application immédiate défavorable au locataire, ce qui serait paradoxal au regard de la finalité protectrice du délai. Elle fixe un critère clair: la date d’établissement du bail écrit comportant la clause.
B. L’acquisition de la clause à l’issue du commandement resté infructueux
La juridiction vérifie la régularité du commandement et l’absence de règlement intégral dans le délai utile. Elle relève que « ce commandement rappelle la clause résolutoire […] ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 », puis constate que « aucune régularisation totale n’a eu lieu dans le délai prévu dans le commandement de payer ». La condition suspensive de la résolution ayant échoué, la clause produit son plein effet.
La solution est ainsi formulée sans détour: « il convient en conséquence de constater la résiliation du bail en date du 26 juin 2024 ». La décision articule nettement l’exigence légale, la clause contractuelle et les faits établis, avant de réserver l’examen des mesures d’apurement. Elle distingue, à bon escient, l’acquisition de la clause et ses effets dans le temps.
II. La suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire
A. Les conditions cumulatives prévues par l’article 24 V de la loi de 1989
Le juge rappelle que « le juge peut, […] accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années », et suspendre la clause pendant ces délais. Deux conditions gouvernent l’office: aptitude du locataire à régler la dette et reprise préalable du loyer courant avant l’audience. Les motifs retiennent précisément que « la locataire a bien repris le versement du loyer courant depuis janvier 2025 ».
La pièce comptable au 8 avril 2025 fixe une dette de 1 120,47 euros, outre des frais de 298,53 euros. Compte tenu des revenus annoncés et de l’accord du bailleur, l’échelonnement en quatorze mensualités de 100 euros, puis un versement de 19 euros, est jugé réaliste. Cette appréciation concrète rejoint l’économie du texte, qui vise un apurement effectif sans perturber l’exécution du bail.
B. La portée de la suspension: un effet conditionnel et réversible
La juridiction « SUSPEND l’effet de la clause de résiliation de plein droit » et « PRÉCISE que cet échéancier suspend le jeu de la clause résolutoire et toute voie d’exécution tant qu’il est respecté ». Elle rappelle aussi que « ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location ». La suspension demeure ainsi strictement subordonnée au paiement régulier du loyer courant et des échéances.
Le dispositif consacre la réversibilité de la mesure: à défaut d’un seul versement ou de paiement du loyer courant, la totalité redevient exigible et la clause reprend « son plein effet ». L’indemnité d’occupation court « à compter du 26 juin 2024 », traduisant la dissociation entre la constatation de la résiliation et la neutralisation temporaire de ses conséquences. La solution conjugue rigueur contractuelle et finalité préventive, en ordonnant une protection proportionnée et conditionnelle.