Tribunal judiciaire de Carpentras, le 26 juin 2025, n°25/00066
Ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection de Carpentras le 26 juin 2025. Le litige porte sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire pour impayés locatifs et, corrélativement, sur l’étendue des pouvoirs du juge des référés en matière de provision et d’accessoires après acquisition de la résiliation. Un bail d’habitation a été conclu en février 2024, des impayés sont apparus, un commandement visant la clause résolutoire a été délivré fin novembre 2024, puis une assignation en référé a été délivrée en février 2025. Le bailleur a sollicité la constatation de l’acquisition de la clause, l’expulsion, une provision au titre de l’arriéré et les accessoires; le locataire n’a pas comparu. La juridiction a vérifié les diligences préalables, retenu l’acquisition de la clause au 30 janvier 2025, ordonné l’expulsion, octroyé une provision limitée au montant assigné, fixé une indemnité d’occupation et statué sur les intérêts et frais. La question de droit tient, d’une part, au contrôle des conditions légales et contractuelles de la clause résolutoire, d’autre part, à la rigueur du principe du contradictoire quant à l’évaluation de la créance en référé.
Sens et contrôle de la résiliation par clause
Les diligences préalables et la recevabilité La juridiction rappelle d’abord les formalités protectrices propres aux expulsions locatives, et contrôle leur accomplissement. Elle relève que la notification préfectorale est intervenue plus de six semaines avant l’audience, et que la saisine de la commission de prévention des expulsions a précédé l’assignation de deux mois au moins. Elle en déduit, par une formule sans ambiguïté, que « L’action est donc recevable. » Cette vérification, en amont de toute discussion sur l’acquisition de la clause, s’inscrit dans la logique préventive du dispositif légal, qui subordonne l’office du juge à l’accomplissement des diligences préalables obligatoires.
La constatation de l’acquisition et ses effets Le juge énonce le cadre légal applicable en citant l’article 24 de la loi de 1989, selon lequel « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit (…) Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Constatant que le bail comportait une clause résolutoire et que le commandement est « demeuré infructueux pendant plus de deux mois (délai convenu contractuellement) », il fixe la date d’acquisition au 30 janvier 2025. En conséquence, l’expulsion est ordonnée, la résiliation ayant produit ses effets à la date retenue. Le raisonnement articule de manière cohérente la norme légale et la stipulation contractuelle, en assignant une date certaine au basculement du régime du locataire en simple occupant.
Portée de l’office du juge des référés sur les sommes dues
La provision et l’exigence du contradictoire Saisie d’un décompte actualisé à l’audience, la juridiction souligne que « ce montant n’a pas pu être débattu contradictoirement. Il ne pourra donc pas être retenu. Seul sera en conséquence retenu le montant visé dans l’assignation, soit 4690 euros. » En référé-provision, la créance doit être non sérieusement contestable; encore faut-il que son quantum ait été soumis au débat. En l’absence de comparution du locataire, l’actualisation unilatérale ne saurait fonder une provision excédant la demande chiffrée et portée à la connaissance de la partie adverse. Le choix de borner la condamnation au montant de l’assignation illustre une rigueur salutaire du principe de la contradiction et prévient toute dérive liquidative en référé.
L’indemnité d’occupation, les intérêts et les frais La décision met en place le régime post-résiliation habituel. D’abord, l’indemnité d’occupation court « pour la période courant du 30 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux » et « sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi. » Ensuite, les intérêts légaux sont alloués « conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil », à compter du commandement pour la somme alors exigible, puis de l’assignation pour le surplus. Enfin, la répartition des dépens et l’allocation d’une somme au titre de l’article 700 s’alignent sur l’issue du litige. Ce traitement confirme la vocation réparatrice et non punitive de l’indemnité d’occupation, tout en encadrant temporellement les intérêts pour respecter la corrélation entre exigibilité et point de départ.
Dans l’ensemble, l’ordonnance combine pédagogie procédurale et fermeté mesurée. Elle illustre un contrôle scrupuleux des prérequis légaux de la résiliation et une conception stricte du contradictoire en matière de provision, assurant l’équilibre entre efficacité du recouvrement et garanties procédurales de la partie défaillante.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection de Carpentras le 26 juin 2025. Le litige porte sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire pour impayés locatifs et, corrélativement, sur l’étendue des pouvoirs du juge des référés en matière de provision et d’accessoires après acquisition de la résiliation. Un bail d’habitation a été conclu en février 2024, des impayés sont apparus, un commandement visant la clause résolutoire a été délivré fin novembre 2024, puis une assignation en référé a été délivrée en février 2025. Le bailleur a sollicité la constatation de l’acquisition de la clause, l’expulsion, une provision au titre de l’arriéré et les accessoires; le locataire n’a pas comparu. La juridiction a vérifié les diligences préalables, retenu l’acquisition de la clause au 30 janvier 2025, ordonné l’expulsion, octroyé une provision limitée au montant assigné, fixé une indemnité d’occupation et statué sur les intérêts et frais. La question de droit tient, d’une part, au contrôle des conditions légales et contractuelles de la clause résolutoire, d’autre part, à la rigueur du principe du contradictoire quant à l’évaluation de la créance en référé.
Sens et contrôle de la résiliation par clause
Les diligences préalables et la recevabilité
La juridiction rappelle d’abord les formalités protectrices propres aux expulsions locatives, et contrôle leur accomplissement. Elle relève que la notification préfectorale est intervenue plus de six semaines avant l’audience, et que la saisine de la commission de prévention des expulsions a précédé l’assignation de deux mois au moins. Elle en déduit, par une formule sans ambiguïté, que « L’action est donc recevable. » Cette vérification, en amont de toute discussion sur l’acquisition de la clause, s’inscrit dans la logique préventive du dispositif légal, qui subordonne l’office du juge à l’accomplissement des diligences préalables obligatoires.
La constatation de l’acquisition et ses effets
Le juge énonce le cadre légal applicable en citant l’article 24 de la loi de 1989, selon lequel « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit (…) Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Constatant que le bail comportait une clause résolutoire et que le commandement est « demeuré infructueux pendant plus de deux mois (délai convenu contractuellement) », il fixe la date d’acquisition au 30 janvier 2025. En conséquence, l’expulsion est ordonnée, la résiliation ayant produit ses effets à la date retenue. Le raisonnement articule de manière cohérente la norme légale et la stipulation contractuelle, en assignant une date certaine au basculement du régime du locataire en simple occupant.
Portée de l’office du juge des référés sur les sommes dues
La provision et l’exigence du contradictoire
Saisie d’un décompte actualisé à l’audience, la juridiction souligne que « ce montant n’a pas pu être débattu contradictoirement. Il ne pourra donc pas être retenu. Seul sera en conséquence retenu le montant visé dans l’assignation, soit 4690 euros. » En référé-provision, la créance doit être non sérieusement contestable; encore faut-il que son quantum ait été soumis au débat. En l’absence de comparution du locataire, l’actualisation unilatérale ne saurait fonder une provision excédant la demande chiffrée et portée à la connaissance de la partie adverse. Le choix de borner la condamnation au montant de l’assignation illustre une rigueur salutaire du principe de la contradiction et prévient toute dérive liquidative en référé.
L’indemnité d’occupation, les intérêts et les frais
La décision met en place le régime post-résiliation habituel. D’abord, l’indemnité d’occupation court « pour la période courant du 30 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux » et « sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi. » Ensuite, les intérêts légaux sont alloués « conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil », à compter du commandement pour la somme alors exigible, puis de l’assignation pour le surplus. Enfin, la répartition des dépens et l’allocation d’une somme au titre de l’article 700 s’alignent sur l’issue du litige. Ce traitement confirme la vocation réparatrice et non punitive de l’indemnité d’occupation, tout en encadrant temporellement les intérêts pour respecter la corrélation entre exigibilité et point de départ.
Dans l’ensemble, l’ordonnance combine pédagogie procédurale et fermeté mesurée. Elle illustre un contrôle scrupuleux des prérequis légaux de la résiliation et une conception stricte du contradictoire en matière de provision, assurant l’équilibre entre efficacité du recouvrement et garanties procédurales de la partie défaillante.