Tribunal judiciaire de Carpentras, le 26 juin 2025, n°25/00068
Rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras, ordonnance de référé du 26 juin 2025. Des locataires occupent un logement loué depuis 2019 pour un loyer mensuel convenu. Des impayés persistants conduisent la bailleresse à délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis à assigner en référé. Les preneurs ne comparaissent pas. La préfecture est avisée, la commission de prévention des expulsions est saisie, aucun diagnostic social et financier n’est produit. Le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire, ordonne l’expulsion, accorde une provision partielle, fixe une indemnité d’occupation et statue sur les frais.
La question soumise au juge tient à la réunion des conditions légales et contractuelles d’acquisition de la clause résolutoire en présence d’un commandement demeuré infructueux, ainsi qu’à l’étendue des conséquences pécuniaires en référé au regard du contradictoire. Le juge retient que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit […] Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Il ajoute que « ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois », en sorte que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] sont réunies à la date du 31 décembre 2024 ». Il refuse la mise à jour unilatérale de la dette, au motif que « ce montant n’a pas pu être débattu contradictoirement. Il ne pourra donc pas être retenu », et alloue les intérêts selon un double point de départ en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Il fixe enfin l’indemnité d’occupation « au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ».
I. La vérification des conditions d’acquisition de la clause résolutoire en référé
A. Les diligences préalables exigées par la loi du 6 juillet 1989 Le juge contrôle d’abord la recevabilité de l’action au regard de l’article 24. Il relève qu’« une copie de l’assignation […] a été notifiée à la préfecture […] plus de six semaines avant l’audience », ce qui satisfait le délai légal. Cette notification préalable vise à permettre la mobilisation des dispositifs de prévention, sans retarder indûment l’office du juge des référés.
Il constate ensuite la saisine en temps utile de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. La décision retient que la bailleresse « justifie avoir saisi la commission […] deux mois au moins avant la délivrance de ladite assignation ». Cette exigence, posée par l’article 24 II, conditionne l’accès au juge lorsqu’une clause résolutoire est invoquée. Sa vérification renforce la solidité procédurale de la demande.
B. L’inexécution persistante et la date d’effet de la résiliation de plein droit Le cœur du raisonnement tient à l’articulation entre la règle légale et la stipulation contractuelle. Le texte rappelle que la clause « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le contrat prévoyait ici un délai de deux mois. Le juge retient ce délai plus long, favorable aux preneurs, et fixe l’acquisition au 31 décembre 2024, soit au-delà du terme légal de six semaines.
La motivation s’appuie sur la persistance de l’inexécution. Le commandement, délivré le 30 octobre 2024, « est demeuré infructueux pendant plus de deux mois ». Le juge se borne alors, en référé, à constater l’effet automatique de la clause et à en tirer les conséquences procédurales, dont l’ordonnance d’expulsion, le tout sans préjuger du fond au-delà de l’évidence de l’obligation.
II. Les conséquences pécuniaires et procédurales tirées de la résiliation
A. La provision limitée par le contradictoire et l’aménagement des intérêts La demande de provision est accueillie dans la mesure justifiée et non sérieusement contestable. Le juge refuse la mise à jour annoncée à l’audience, relevant que « ce montant n’a pas pu être débattu contradictoirement. Il ne pourra donc pas être retenu ». Cette solution illustre la prudence inhérente au référé-provision, qui ne doit pas suppléer l’absence de débat sur des chiffres récemment actualisés.
Le point de départ des intérêts distingue les fractions de la créance. La décision alloue les intérêts « à compter du commandement de payer du 30 octobre 2024 sur la somme de 5 845,31 euros et à compter de l’assignation du 24 février 2025 sur la somme de 8 713,48 euros ». Le rattachement aux articles 1231-6 et 1231-7 consacre un régime combinant intérêts moratoires et point de départ adapté à la mise en demeure et à l’assignation.
B. L’indemnité d’occupation au loyer et charges, et les accessoires de la condamnation La perte du droit au maintien dans les lieux emporte une indemnité d’occupation due jusqu’à restitution effective. Le juge énonce que « cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ». Ce critère, constant, indemnise la privation de jouissance tout en évitant un enrichissement injustifié.
Les mesures d’exécution suivent le cadre légal. L’ordonnance prévoit l’expulsion, « deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux », modalité conforme au régime protecteur du code des procédures civiles d’exécution. Les accessoires financiers demeurent classiques. Les dépens sont mis à la charge des parties perdantes, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et une somme modeste est allouée sur le fondement de l’article 700, eu égard à l’équité et à la simplicité du litige.
L’ensemble dessine une décision équilibrée. Le juge exige les diligences préalables, constate avec mesure l’acquisition de la clause, borne la provision par le contradictoire, et fixe sobrement l’indemnité d’occupation, assurant une cohérence d’ensemble avec le droit positif.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras, ordonnance de référé du 26 juin 2025. Des locataires occupent un logement loué depuis 2019 pour un loyer mensuel convenu. Des impayés persistants conduisent la bailleresse à délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis à assigner en référé. Les preneurs ne comparaissent pas. La préfecture est avisée, la commission de prévention des expulsions est saisie, aucun diagnostic social et financier n’est produit. Le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire, ordonne l’expulsion, accorde une provision partielle, fixe une indemnité d’occupation et statue sur les frais.
La question soumise au juge tient à la réunion des conditions légales et contractuelles d’acquisition de la clause résolutoire en présence d’un commandement demeuré infructueux, ainsi qu’à l’étendue des conséquences pécuniaires en référé au regard du contradictoire. Le juge retient que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit […] Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Il ajoute que « ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois », en sorte que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] sont réunies à la date du 31 décembre 2024 ». Il refuse la mise à jour unilatérale de la dette, au motif que « ce montant n’a pas pu être débattu contradictoirement. Il ne pourra donc pas être retenu », et alloue les intérêts selon un double point de départ en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Il fixe enfin l’indemnité d’occupation « au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ».
I. La vérification des conditions d’acquisition de la clause résolutoire en référé
A. Les diligences préalables exigées par la loi du 6 juillet 1989
Le juge contrôle d’abord la recevabilité de l’action au regard de l’article 24. Il relève qu’« une copie de l’assignation […] a été notifiée à la préfecture […] plus de six semaines avant l’audience », ce qui satisfait le délai légal. Cette notification préalable vise à permettre la mobilisation des dispositifs de prévention, sans retarder indûment l’office du juge des référés.
Il constate ensuite la saisine en temps utile de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. La décision retient que la bailleresse « justifie avoir saisi la commission […] deux mois au moins avant la délivrance de ladite assignation ». Cette exigence, posée par l’article 24 II, conditionne l’accès au juge lorsqu’une clause résolutoire est invoquée. Sa vérification renforce la solidité procédurale de la demande.
B. L’inexécution persistante et la date d’effet de la résiliation de plein droit
Le cœur du raisonnement tient à l’articulation entre la règle légale et la stipulation contractuelle. Le texte rappelle que la clause « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le contrat prévoyait ici un délai de deux mois. Le juge retient ce délai plus long, favorable aux preneurs, et fixe l’acquisition au 31 décembre 2024, soit au-delà du terme légal de six semaines.
La motivation s’appuie sur la persistance de l’inexécution. Le commandement, délivré le 30 octobre 2024, « est demeuré infructueux pendant plus de deux mois ». Le juge se borne alors, en référé, à constater l’effet automatique de la clause et à en tirer les conséquences procédurales, dont l’ordonnance d’expulsion, le tout sans préjuger du fond au-delà de l’évidence de l’obligation.
II. Les conséquences pécuniaires et procédurales tirées de la résiliation
A. La provision limitée par le contradictoire et l’aménagement des intérêts
La demande de provision est accueillie dans la mesure justifiée et non sérieusement contestable. Le juge refuse la mise à jour annoncée à l’audience, relevant que « ce montant n’a pas pu être débattu contradictoirement. Il ne pourra donc pas être retenu ». Cette solution illustre la prudence inhérente au référé-provision, qui ne doit pas suppléer l’absence de débat sur des chiffres récemment actualisés.
Le point de départ des intérêts distingue les fractions de la créance. La décision alloue les intérêts « à compter du commandement de payer du 30 octobre 2024 sur la somme de 5 845,31 euros et à compter de l’assignation du 24 février 2025 sur la somme de 8 713,48 euros ». Le rattachement aux articles 1231-6 et 1231-7 consacre un régime combinant intérêts moratoires et point de départ adapté à la mise en demeure et à l’assignation.
B. L’indemnité d’occupation au loyer et charges, et les accessoires de la condamnation
La perte du droit au maintien dans les lieux emporte une indemnité d’occupation due jusqu’à restitution effective. Le juge énonce que « cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ». Ce critère, constant, indemnise la privation de jouissance tout en évitant un enrichissement injustifié.
Les mesures d’exécution suivent le cadre légal. L’ordonnance prévoit l’expulsion, « deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux », modalité conforme au régime protecteur du code des procédures civiles d’exécution. Les accessoires financiers demeurent classiques. Les dépens sont mis à la charge des parties perdantes, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et une somme modeste est allouée sur le fondement de l’article 700, eu égard à l’équité et à la simplicité du litige.
L’ensemble dessine une décision équilibrée. Le juge exige les diligences préalables, constate avec mesure l’acquisition de la clause, borne la provision par le contradictoire, et fixe sobrement l’indemnité d’occupation, assurant une cohérence d’ensemble avec le droit positif.