Tribunal judiciaire de Chambery, le 26 juin 2025, n°25/00047
Le Tribunal judiciaire de Chambéry, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 26 juin 2025. Ce jugement tranche une instance en résiliation de bail pour impayés de loyers. Le bailleur public demandait la constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire et l’expulsion des locataires. Ces derniers sollicitaient l’octroi de délais de paiement. La juridiction a constaté l’acquisition de la clause pour le logement mais en a suspendu les effets. Elle a prononcé la résiliation judiciaire du bail accessoire du garage. Elle a accordé des délais de paiement pour l’arriéré locatif. La question centrale est celle de l’application temporelle des dispositions protectrices issues de la loi du 27 juillet 2023. Le juge a dû concilier le principe de non-rétroactivité avec l’application immédiate des règles procédurales nouvelles. Il en résulte une solution équilibrée préservant le droit au logement.
**L’affirmation du principe de non-rétroactivité dans les relations contractuelles en cours**
Le juge écarte l’application rétroactive de la loi nouvelle au délai contractuel de purge de la clause résolutoire. Le bail initial a été conclu avant la publication de la loi du 27 juillet 2023. Cette loi a réduit le délai légal de règlement après commandement de deux mois à six semaines. Le juge estime que les baux successifs tacitement reconduits « se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial ». Il en déduit que les parties ont manifestement entendu déroger à la disposition nouvelle. Cette analyse s’appuie sur l’article 1103 du code civil et sur un avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024. Le juge retient ainsi que la loi nouvelle « ne peut par suite recevoir application ». Cette solution protège la sécurité juridique et la force obligatoire du contrat. Elle respecte la volonté présumée des parties à travers la reconduction tacite. Le contrat demeure la loi des parties malgré l’intervention d’une loi plus récente. Cette interprétation restrictive de l’application immédiate est conforme à la jurisprudence établie. Elle préserve l’économie générale du contrat de bail dans sa durée.
**L’application immédiate des règles procédurales protectrices au jour de l’audience**
Le juge opère une distinction entre les règles de fond et les règles de procédure. Il applique immédiatement les dispositions nouvelles relatives au déroulement de l’instance. Les conditions d’octroi des délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire sont issues de la loi de 2023. Le juge considère qu’elles « sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement ». Il en va de même pour le nouveau délai de notification de l’assignation à la préfecture. Ces règles relèvent de l’ordre public de protection et gouvernent l’exercice de l’action en justice. Leur application immédiate se justifie par leur finalité sociale. Le juge peut ainsi mettre en œuvre le dispositif de suspension et de délais de paiement. Il vérifie que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Il constate qu’ils sont « en situation de régler la dette locative ». Le juge suspend alors l’effet de la clause résolutoire acquise. Il accorde des échéances étalées sur treize mois. Cette application temporelle différenciée est habile. Elle permet d’actualiser le procès aux standards procéduraux les plus protecteurs sans remettre en cause les droits contractuels acquis.
**La modulation des effets de la résolution en fonction de la gravité du manquement**
La décision opère une distinction nette entre le logement principal et le garage. Pour le logement, le bail contenait une clause résolutoire. Son acquisition est constatée mais ses effets sont suspendus. Pour le garage, le contrat ne comportait aucune clause de résiliation de plein droit. Le bailleur demandait une résiliation judiciaire pour inexécution suffisamment grave. Le juge relève que les règlements des locataires « sont irréguliers » et que « la dette n’a jamais été apurée ». Il qualifie ces « manquements répétés » de « suffisamment graves pour justifier la résiliation ». Cette solution est conforme à l’article 1224 du code civil. Elle illustre le pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond. La gravité s’apprécie in concreto au regard des circonstances de l’espèce. L’impayé répété sur un bien accessoire justifie une sanction plus immédiate. Le juge prononce donc la résiliation judiciaire à compter du jugement. Il ordonne l’expulsion sous huit jours avec le concours de la force publique. Cette différenciation est pragmatique. Elle protège le droit au logement principal tout en sanctionnant l’inexécution du contrat accessoire. Elle évite une expulsion globale qui serait disproportionnée.
**La portée limitée de la décision au regard de son caractère incitatif**
Le dispositif mis en place par le juge est complexe et conditionnel. La suspension de la clause résolutoire est fragile. Elle est subordonnée au respect strict des mensualités accordées et du loyer courant. « Toute mensualité restée impayée justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet ». L’intégralité de la dette redevient alors immédiatement exigible. L’expulsion peut être obtenue sur simple commandement de quitter les lieux. Cette construction juridique a une fonction incitative. Elle vise à responsabiliser les locataires en leur donnant une ultime chance. Elle évite une expulsion automatique tout en en conservant la menace. Le juge rejette d’ailleurs la demande d’astreinte. Il estime que « le recours possible à la force publique » constitue « une mesure de contrainte suffisante ». Cette décision est avant tout une mesure d’apurement individualisée. Son efficacité dépendra de la capacité des locataires à respecter le calendrier. Sa portée jurisprudentielle est celle d’une décision d’espèce. Elle applique avec rigueur le nouveau cadre légal issu de la loi du 27 juillet 2023. Elle illustre la marge de manœuvre du juge des contentieux de la protection. Ce dernier doit concilier le recouvrement des créances et la prévention des expulsions. La solution retenue est équilibrée mais son succès reste suspendu au comportement futur des débiteurs.
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Le Tribunal judiciaire de Chambéry, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 26 juin 2025. Ce jugement tranche une instance en résiliation de bail pour impayés de loyers. Le bailleur public demandait la constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire et l’expulsion des locataires. Ces derniers sollicitaient l’octroi de délais de paiement. La juridiction a constaté l’acquisition de la clause pour le logement mais en a suspendu les effets. Elle a prononcé la résiliation judiciaire du bail accessoire du garage. Elle a accordé des délais de paiement pour l’arriéré locatif. La question centrale est celle de l’application temporelle des dispositions protectrices issues de la loi du 27 juillet 2023. Le juge a dû concilier le principe de non-rétroactivité avec l’application immédiate des règles procédurales nouvelles. Il en résulte une solution équilibrée préservant le droit au logement.
**L’affirmation du principe de non-rétroactivité dans les relations contractuelles en cours**
Le juge écarte l’application rétroactive de la loi nouvelle au délai contractuel de purge de la clause résolutoire. Le bail initial a été conclu avant la publication de la loi du 27 juillet 2023. Cette loi a réduit le délai légal de règlement après commandement de deux mois à six semaines. Le juge estime que les baux successifs tacitement reconduits « se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial ». Il en déduit que les parties ont manifestement entendu déroger à la disposition nouvelle. Cette analyse s’appuie sur l’article 1103 du code civil et sur un avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024. Le juge retient ainsi que la loi nouvelle « ne peut par suite recevoir application ». Cette solution protège la sécurité juridique et la force obligatoire du contrat. Elle respecte la volonté présumée des parties à travers la reconduction tacite. Le contrat demeure la loi des parties malgré l’intervention d’une loi plus récente. Cette interprétation restrictive de l’application immédiate est conforme à la jurisprudence établie. Elle préserve l’économie générale du contrat de bail dans sa durée.
**L’application immédiate des règles procédurales protectrices au jour de l’audience**
Le juge opère une distinction entre les règles de fond et les règles de procédure. Il applique immédiatement les dispositions nouvelles relatives au déroulement de l’instance. Les conditions d’octroi des délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire sont issues de la loi de 2023. Le juge considère qu’elles « sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement ». Il en va de même pour le nouveau délai de notification de l’assignation à la préfecture. Ces règles relèvent de l’ordre public de protection et gouvernent l’exercice de l’action en justice. Leur application immédiate se justifie par leur finalité sociale. Le juge peut ainsi mettre en œuvre le dispositif de suspension et de délais de paiement. Il vérifie que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Il constate qu’ils sont « en situation de régler la dette locative ». Le juge suspend alors l’effet de la clause résolutoire acquise. Il accorde des échéances étalées sur treize mois. Cette application temporelle différenciée est habile. Elle permet d’actualiser le procès aux standards procéduraux les plus protecteurs sans remettre en cause les droits contractuels acquis.
**La modulation des effets de la résolution en fonction de la gravité du manquement**
La décision opère une distinction nette entre le logement principal et le garage. Pour le logement, le bail contenait une clause résolutoire. Son acquisition est constatée mais ses effets sont suspendus. Pour le garage, le contrat ne comportait aucune clause de résiliation de plein droit. Le bailleur demandait une résiliation judiciaire pour inexécution suffisamment grave. Le juge relève que les règlements des locataires « sont irréguliers » et que « la dette n’a jamais été apurée ». Il qualifie ces « manquements répétés » de « suffisamment graves pour justifier la résiliation ». Cette solution est conforme à l’article 1224 du code civil. Elle illustre le pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond. La gravité s’apprécie in concreto au regard des circonstances de l’espèce. L’impayé répété sur un bien accessoire justifie une sanction plus immédiate. Le juge prononce donc la résiliation judiciaire à compter du jugement. Il ordonne l’expulsion sous huit jours avec le concours de la force publique. Cette différenciation est pragmatique. Elle protège le droit au logement principal tout en sanctionnant l’inexécution du contrat accessoire. Elle évite une expulsion globale qui serait disproportionnée.
**La portée limitée de la décision au regard de son caractère incitatif**
Le dispositif mis en place par le juge est complexe et conditionnel. La suspension de la clause résolutoire est fragile. Elle est subordonnée au respect strict des mensualités accordées et du loyer courant. « Toute mensualité restée impayée justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet ». L’intégralité de la dette redevient alors immédiatement exigible. L’expulsion peut être obtenue sur simple commandement de quitter les lieux. Cette construction juridique a une fonction incitative. Elle vise à responsabiliser les locataires en leur donnant une ultime chance. Elle évite une expulsion automatique tout en en conservant la menace. Le juge rejette d’ailleurs la demande d’astreinte. Il estime que « le recours possible à la force publique » constitue « une mesure de contrainte suffisante ». Cette décision est avant tout une mesure d’apurement individualisée. Son efficacité dépendra de la capacité des locataires à respecter le calendrier. Sa portée jurisprudentielle est celle d’une décision d’espèce. Elle applique avec rigueur le nouveau cadre légal issu de la loi du 27 juillet 2023. Elle illustre la marge de manœuvre du juge des contentieux de la protection. Ce dernier doit concilier le recouvrement des créances et la prévention des expulsions. La solution retenue est équilibrée mais son succès reste suspendu au comportement futur des débiteurs.