Tribunal judiciaire de Charleville-Mezieres, le 30 juin 2025, n°24/00006
Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, 30 juin 2025. Saisi de l’opposition formée par une locataire contre une ordonnance d’injonction de payer, le juge a d’abord vérifié la recevabilité du recours, puis a statué au fond sur la dette locative et les demandes accessoires. L’affaire trouve son origine dans un bail d’habitation conclu en juin 2021, suivi d’un congé donné en juillet et d’un état des lieux de sortie en septembre, dans un contexte d’impayés de loyers et de contestation des charges. La procédure a connu une injonction de payer en juillet 2024, sa signification à étude en août, un commandement en octobre, puis une saisie attribution en novembre, avant l’opposition de la locataire et l’audience de mai 2025. Le différend portait sur la compétence pour statuer sur la mainlevée de la saisie, sur l’étendue de la dette après la fin du bail, sur la régularisation des charges, sur l’imputation de frais d’huissier liés à l’état des lieux et sur l’octroi de délais de paiement. La question centrale était double : d’une part, la portée de l’office du juge saisi de l’opposition à injonction et les limites de sa compétence en présence d’une mesure d’exécution forcée ; d’autre part, les critères de liquidation de la dette locative à l’issue du bail, au regard des règles relatives aux loyers, aux charges et aux frais d’état des lieux. Le tribunal a déclaré l’opposition recevable, dit l’ordonnance non avenue, décliné sa compétence au profit du juge de l’exécution pour la saisie attribution, puis condamné la locataire à une somme recalculée de 650,46 euros avec intérêts, rejetant les autres demandes.
I. L’office du juge de l’opposition et les limites de compétence
A. Recevabilité de l’opposition et caducité de l’injonction Le juge rappelle d’abord la règle procédurale gouvernant l’opposition à injonction de payer. Il énonce que « Qu’en application de l’article 1420 du code de procédure civile, l’opposition rend non avenue l’ordonnance d’injonction de payer ». L’opposition, formée dans le mois suivant le premier acte d’exécution, a donc été déclarée recevable, ce qui entraîne l’effacement du titre obtenu sur requête et le plein office du juge pour connaître du fond. Le rappel du délai, indexé sur l’acte d’exécution, consacre une lecture classique, protectrice du contradictoire, dans l’esprit du dispositif de l’injonction.
Cette solution s’inscrit dans la finalité de l’opposition, rétablissant l’égalité des armes. Elle confirme que la phase contentieuse subséquente n’est pas une simple vérification formelle, mais bien un examen intégral des prétentions, à preuve complète, de nature à substituer au titre initial une décision contradictoire. La portée pratique demeure importante pour les créanciers usant de l’injonction : ils doivent anticiper la reprise intégrale du débat et la possible réévaluation du quantum.
B. Compétence réservée du juge de l’exécution en présence d’une saisie Au titre des difficultés liées à l’exécution, le tribunal statue in limine sur la demande de mainlevée de la saisie attribution. Il énonce, d’abord, le principe selon lequel « Aux termes de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, le Juge de l’Exécution connait des difficultés relatives aux titres exécutoires ». Il précise ensuite que « Il est constant que le juge de l’exécution ne peut être saisi de difficultés relatives à un titre exécutoire qu’à l’occasion de contestation portant sur les mesures d’exécution forcée engagées ou opérées sur le fondement de ce titre ». Il en déduit logiquement que « le Juge de l’exécution est exclusivement compétent pour statuer sur cette difficulté née d’une mesure d’exécution forcée engagée sur le fondement d’un titre exécutoire ».
Le raisonnement est cohérent avec la distribution fonctionnelle des compétences. Le juge saisi de l’opposition statue sur la créance et ses accessoires, mais ne peut connaître, sauf texte contraire, des contestations propres aux mesures d’exécution. La portée de l’affirmation d’exclusivité renforce la lisibilité du contentieux : au fond pour la dette ; au juge de l’exécution pour les saisies. L’exigence de clarté profite aux parties, surtout lorsque l’exécution a commencé durant la vie de l’ordonnance sur requête.
II. La liquidation des obligations locatives à l’issue du bail
A. Loyers, indemnité d’occupation et borne temporelle de la dette Le juge rappelle la norme matérielle issue de la loi du 6 juillet 1989 : « Aux termes de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. A compter de la résiliation, les loyers cessent d’être dus et seule une indemnité d’occupation peut être réclamée jusqu’à libération effective des lieux loués ». Sur pièces, le tribunal retient la fin des relations au jour de l’état des lieux de sortie réalisé en septembre, borne factuelle de la restitution. Il détermine alors le périmètre de la dette en retenant trois mois d’impayés, puis impute le dépôt de garantie.
Cette démarche illustre une articulation claire entre la qualification des sommes dues et la chronologie des faits. En fixant la date de fin au constat de sortie, le juge relie l’obligation de payer à la jouissance effective, conforme à la distinction entre loyer et indemnité. La réduction significative du montant initial demandé traduit l’exigence de précision dans la preuve de la période d’occupation et le jeu des imputations. Elle éclaire la valeur pédagogique de l’opposition, qui corrige les approximations nées de la procédure sur requête.
B. Charges, état des lieux par huissier et demandes accessoires S’agissant des charges, le tribunal rappelle le double ancrage légal et probatoire : « Conformément aux articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 (…) elles sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire », et « Enfin aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ». Après comparaison des provisions appelées et du décompte annuel, il ordonne le remboursement du trop-perçu et intègre le versement antérieur déclaré pour arrêter la somme finale due.
Sur l’état des lieux, le juge vise l’article 3-2 de la loi de 1989 : « Si l’état des lieux ne peut être établi (…) il est établi par un huissier de justice (…) à frais partagés par moitié ». Il rejette la demande du bailleur, faute d’impossibilité démontrée de réaliser un état des lieux amiable, condition de répartition légale du coût. Enfin, au regard des délais de paiement, il rappelle que « Aux termes de l’Article 1343-5 du Code Civil, le juge peut (…) reporter ou échelonner, dans la limite de deux années », mais refuse, en l’absence de justificatifs, d’assortir la condamnation d’un échéancier. Pour les frais irrépétibles, l’appréciation d’équité conduit à écarter l’indemnité sollicitée, le juge retenant que « Néanmoins, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ».
L’ensemble consacre une rigueur probatoire constante : charges justifiées, frais d’huissier conditionnés, délais motivés. La décision valorise la transparence de la régularisation annuelle et rappelle aux bailleurs la nécessité de caractériser l’impossibilité d’un état des lieux contradictoire avant de prétendre au partage des frais. La portée pratique est nette : mieux documenter les charges et la sortie des lieux, sous peine de réduction des prétentions, tandis que le juge préserve la finalité équilibrée du droit locatif.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, 30 juin 2025. Saisi de l’opposition formée par une locataire contre une ordonnance d’injonction de payer, le juge a d’abord vérifié la recevabilité du recours, puis a statué au fond sur la dette locative et les demandes accessoires. L’affaire trouve son origine dans un bail d’habitation conclu en juin 2021, suivi d’un congé donné en juillet et d’un état des lieux de sortie en septembre, dans un contexte d’impayés de loyers et de contestation des charges. La procédure a connu une injonction de payer en juillet 2024, sa signification à étude en août, un commandement en octobre, puis une saisie attribution en novembre, avant l’opposition de la locataire et l’audience de mai 2025. Le différend portait sur la compétence pour statuer sur la mainlevée de la saisie, sur l’étendue de la dette après la fin du bail, sur la régularisation des charges, sur l’imputation de frais d’huissier liés à l’état des lieux et sur l’octroi de délais de paiement. La question centrale était double : d’une part, la portée de l’office du juge saisi de l’opposition à injonction et les limites de sa compétence en présence d’une mesure d’exécution forcée ; d’autre part, les critères de liquidation de la dette locative à l’issue du bail, au regard des règles relatives aux loyers, aux charges et aux frais d’état des lieux. Le tribunal a déclaré l’opposition recevable, dit l’ordonnance non avenue, décliné sa compétence au profit du juge de l’exécution pour la saisie attribution, puis condamné la locataire à une somme recalculée de 650,46 euros avec intérêts, rejetant les autres demandes.
I. L’office du juge de l’opposition et les limites de compétence
A. Recevabilité de l’opposition et caducité de l’injonction
Le juge rappelle d’abord la règle procédurale gouvernant l’opposition à injonction de payer. Il énonce que « Qu’en application de l’article 1420 du code de procédure civile, l’opposition rend non avenue l’ordonnance d’injonction de payer ». L’opposition, formée dans le mois suivant le premier acte d’exécution, a donc été déclarée recevable, ce qui entraîne l’effacement du titre obtenu sur requête et le plein office du juge pour connaître du fond. Le rappel du délai, indexé sur l’acte d’exécution, consacre une lecture classique, protectrice du contradictoire, dans l’esprit du dispositif de l’injonction.
Cette solution s’inscrit dans la finalité de l’opposition, rétablissant l’égalité des armes. Elle confirme que la phase contentieuse subséquente n’est pas une simple vérification formelle, mais bien un examen intégral des prétentions, à preuve complète, de nature à substituer au titre initial une décision contradictoire. La portée pratique demeure importante pour les créanciers usant de l’injonction : ils doivent anticiper la reprise intégrale du débat et la possible réévaluation du quantum.
B. Compétence réservée du juge de l’exécution en présence d’une saisie
Au titre des difficultés liées à l’exécution, le tribunal statue in limine sur la demande de mainlevée de la saisie attribution. Il énonce, d’abord, le principe selon lequel « Aux termes de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, le Juge de l’Exécution connait des difficultés relatives aux titres exécutoires ». Il précise ensuite que « Il est constant que le juge de l’exécution ne peut être saisi de difficultés relatives à un titre exécutoire qu’à l’occasion de contestation portant sur les mesures d’exécution forcée engagées ou opérées sur le fondement de ce titre ». Il en déduit logiquement que « le Juge de l’exécution est exclusivement compétent pour statuer sur cette difficulté née d’une mesure d’exécution forcée engagée sur le fondement d’un titre exécutoire ».
Le raisonnement est cohérent avec la distribution fonctionnelle des compétences. Le juge saisi de l’opposition statue sur la créance et ses accessoires, mais ne peut connaître, sauf texte contraire, des contestations propres aux mesures d’exécution. La portée de l’affirmation d’exclusivité renforce la lisibilité du contentieux : au fond pour la dette ; au juge de l’exécution pour les saisies. L’exigence de clarté profite aux parties, surtout lorsque l’exécution a commencé durant la vie de l’ordonnance sur requête.
II. La liquidation des obligations locatives à l’issue du bail
A. Loyers, indemnité d’occupation et borne temporelle de la dette
Le juge rappelle la norme matérielle issue de la loi du 6 juillet 1989 : « Aux termes de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. A compter de la résiliation, les loyers cessent d’être dus et seule une indemnité d’occupation peut être réclamée jusqu’à libération effective des lieux loués ». Sur pièces, le tribunal retient la fin des relations au jour de l’état des lieux de sortie réalisé en septembre, borne factuelle de la restitution. Il détermine alors le périmètre de la dette en retenant trois mois d’impayés, puis impute le dépôt de garantie.
Cette démarche illustre une articulation claire entre la qualification des sommes dues et la chronologie des faits. En fixant la date de fin au constat de sortie, le juge relie l’obligation de payer à la jouissance effective, conforme à la distinction entre loyer et indemnité. La réduction significative du montant initial demandé traduit l’exigence de précision dans la preuve de la période d’occupation et le jeu des imputations. Elle éclaire la valeur pédagogique de l’opposition, qui corrige les approximations nées de la procédure sur requête.
B. Charges, état des lieux par huissier et demandes accessoires
S’agissant des charges, le tribunal rappelle le double ancrage légal et probatoire : « Conformément aux articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 (…) elles sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire », et « Enfin aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ». Après comparaison des provisions appelées et du décompte annuel, il ordonne le remboursement du trop-perçu et intègre le versement antérieur déclaré pour arrêter la somme finale due.
Sur l’état des lieux, le juge vise l’article 3-2 de la loi de 1989 : « Si l’état des lieux ne peut être établi (…) il est établi par un huissier de justice (…) à frais partagés par moitié ». Il rejette la demande du bailleur, faute d’impossibilité démontrée de réaliser un état des lieux amiable, condition de répartition légale du coût. Enfin, au regard des délais de paiement, il rappelle que « Aux termes de l’Article 1343-5 du Code Civil, le juge peut (…) reporter ou échelonner, dans la limite de deux années », mais refuse, en l’absence de justificatifs, d’assortir la condamnation d’un échéancier. Pour les frais irrépétibles, l’appréciation d’équité conduit à écarter l’indemnité sollicitée, le juge retenant que « Néanmoins, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ».
L’ensemble consacre une rigueur probatoire constante : charges justifiées, frais d’huissier conditionnés, délais motivés. La décision valorise la transparence de la régularisation annuelle et rappelle aux bailleurs la nécessité de caractériser l’impossibilité d’un état des lieux contradictoire avant de prétendre au partage des frais. La portée pratique est nette : mieux documenter les charges et la sortie des lieux, sous peine de réduction des prétentions, tandis que le juge préserve la finalité équilibrée du droit locatif.