Tribunal judiciaire de Charleville-Mezieres, le 30 juin 2025, n°25/00137
Rendu par le Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières le 30 juin 2025, le jugement tranche un litige né d’un bail d’habitation conclu en janvier 2023. Le locataire a cessé tout paiement dès l’entrée dans les lieux. Un commandement a été délivré, puis une résiliation amiable convenue, l’état des lieux de sortie ayant été dressé le 10 octobre 2023. Les clés ont été restituées le 22 novembre 2023. Le bailleur a sollicité loyers, charges, réparations, frais d’huissier, dommages et intérêts, et mise en jeu de la caution solidaire. Le garant a contesté une partie de la dette et l’existence de dégradations. Le locataire n’a pas comparu.
La question centrale portait sur l’étendue de l’obligation de paiement jusqu’à la restitution des clés, les exigences probatoires des charges et réparations locatives, l’imputation de frais d’huissier, et la mobilisation de la caution au regard du formalisme légal. Le tribunal énonce que « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus » et rappelle qu’« il est constant […] que la date de restitution des lieux loués est celle de la remise des clés ». Il condamne le locataire et la caution solidairement au paiement de 3 504 euros de loyers impayés jusqu’au 22 novembre 2023, rejette les demandes relatives aux charges non justifiées, aux réparations non établies, aux frais d’huissier déjà acquittés, et refuse les dommages et intérêts pour résistance abusive. L’exécution provisoire est de droit.
I – L’affirmation des obligations essentielles du locataire et de sa caution
A – Le paiement des loyers jusqu’à la remise des clés, règle de principe réaffirmée Le tribunal rappelle d’abord l’économie des textes applicables. Il vise l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 pour asseoir le principe selon lequel le loyer est dû aux échéances contractuelles. Il précise en des termes nets que « le locataire est obligé de payer le loyer jusqu’au terme du bail » et que « la date de restitution des lieux loués est celle de la remise des clés ». Le raisonnement articule ainsi l’exigibilité contractuelle et le fait générateur de la cessation de l’obligation au jour de la restitution matérielle. L’espèce offrait une borne temporelle claire avec une restitution arrêtée au 22 novembre 2023. La juridiction retient logiquement le décompte produit et limite la condamnation aux loyers échus entre février et la date de remise effective.
Cette solution s’inscrit dans une lecture pragmatique de l’obligation locative, souvent rappelée en jurisprudence, qui rattache la dette à l’occupation et à la maîtrise des lieux. Le tribunal évite la confusion entre fin conventionnelle du bail et extinction de la dette, en privilégiant le critère opératoire des clés. La motivation, sobre, sécurise les pratiques de recouvrement, sans innovation de principe, mais avec une application rigoureuse des repères classiques de la matière.
B – La mise en jeu de la solidarité de la caution sous contrôle du formalisme La juridiction vérifie ensuite la validité du cautionnement au regard des exigences de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, telles qu’issues de la réforme. Elle retient que « l’acte de caution respecte le formalisme exigé à peine de nullité » et en déduit la solidarité du garant pour la dette locative arrêtée à 3 504 euros. La contestation du garant, non étayée, ne pouvait prospérer en l’absence d’éléments comptables contraires. La motivation s’attache à la stricte vérification des mentions substantielles et de la remise du bail, ce qui suffit à valider l’engagement.
Cette application illustre l’équilibre recherché entre la protection de la caution et l’effectivité de la garantie. En privilégiant la preuve du formalisme, le tribunal ferme la voie aux nullités opportunistes tout en cantonnant la solidarité aux sommes justifiées. La solution rappelle la fonction de sûreté du cautionnement, sans étendre artificiellement son assiette aux postes non prouvés.
II – Le rappel du régime probatoire des charges, réparations et frais accessoires
A – L’exigence de justification des charges et la portée probante de l’état des lieux S’agissant des charges récupérables, la décision reprend la lettre des articles 7 et 23 de la loi de 1989 et insiste sur ce passage décisif : elles « sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire ». Elle constate l’absence de pièces justificatives pour la taxe d’ordures ménagères et la consommation d’eau et rejette les demandes. Le rappel du devoir de régularisation et de mise à disposition des pièces, transposé au litige, conduit à une solution stricte mais attendue. La charge de la preuve pèse, selon l’article 9 du code de procédure civile, sur le bailleur qui réclame, ce que la juridiction énonce sans ambiguïté.
Le même mouvement probatoire gouverne les réparations locatives. Le tribunal note « qu’aucun état des lieux d’entrée n’est joint », présumant un bon état initial, puis attribue « force probante » au constat de sortie, lequel indique que le logement a été rendu propre. Il relève surtout que « le procès-verbal de constat ne fait pas mention de la dégradation de la cabine de douche ». En l’absence de correspondance entre le grief et l’état des lieux, la facture postérieure ne suffit pas. L’articulation entre état des lieux et imputabilité des dégradations est ici exemplaire, la preuve manquant en son élément déterminant.
B – L’encadrement des frais d’huissier et le refus de la résistance abusive Le tribunal encadre également les frais d’huissier en rappelant que, lorsque l’état des lieux « est établi par un huissier de justice […] à frais partagés par moitié », le coût est strictement réglementé. Il constate qu’un tiers a déjà acquitté les honoraires, de sorte qu’« aucune somme supplémentaire ne peut être réclamée au locataire ». La motivation évite la double imputation de frais et réaffirme la logique de partage, qui demeure d’ordre public de protection dans le régime des baux d’habitation.
Enfin, la demande de dommages et intérêts est rejetée au regard du standard de la résistance abusive. La juridiction rappelle avec justesse que « la simple résistance à une action en justice ne peut constituer une résistance abusive ». Faute d’indices d’une volonté de se soustraire délibérément à ses obligations, l’indemnisation délictuelle n’a pas lieu d’être. Cette solution maintient la frontière utile entre l’exécution forcée de l’obligation contractuelle et la responsabilité délictuelle accessoire, et préserve la finalité des frais irrépétibles, alloués ici à titre modéré.
Au total, le jugement offre une application méthodique des textes gouvernant le bail d’habitation, hiérarchise les postes par la preuve, et borne la solidarité de la caution aux loyers établis. Par touches, il consolide les standards probatoires et prévient les dérives indemnitaires, tout en assurant l’effectivité de la créance principale.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Rendu par le Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières le 30 juin 2025, le jugement tranche un litige né d’un bail d’habitation conclu en janvier 2023. Le locataire a cessé tout paiement dès l’entrée dans les lieux. Un commandement a été délivré, puis une résiliation amiable convenue, l’état des lieux de sortie ayant été dressé le 10 octobre 2023. Les clés ont été restituées le 22 novembre 2023. Le bailleur a sollicité loyers, charges, réparations, frais d’huissier, dommages et intérêts, et mise en jeu de la caution solidaire. Le garant a contesté une partie de la dette et l’existence de dégradations. Le locataire n’a pas comparu.
La question centrale portait sur l’étendue de l’obligation de paiement jusqu’à la restitution des clés, les exigences probatoires des charges et réparations locatives, l’imputation de frais d’huissier, et la mobilisation de la caution au regard du formalisme légal. Le tribunal énonce que « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus » et rappelle qu’« il est constant […] que la date de restitution des lieux loués est celle de la remise des clés ». Il condamne le locataire et la caution solidairement au paiement de 3 504 euros de loyers impayés jusqu’au 22 novembre 2023, rejette les demandes relatives aux charges non justifiées, aux réparations non établies, aux frais d’huissier déjà acquittés, et refuse les dommages et intérêts pour résistance abusive. L’exécution provisoire est de droit.
I – L’affirmation des obligations essentielles du locataire et de sa caution
A – Le paiement des loyers jusqu’à la remise des clés, règle de principe réaffirmée
Le tribunal rappelle d’abord l’économie des textes applicables. Il vise l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 pour asseoir le principe selon lequel le loyer est dû aux échéances contractuelles. Il précise en des termes nets que « le locataire est obligé de payer le loyer jusqu’au terme du bail » et que « la date de restitution des lieux loués est celle de la remise des clés ». Le raisonnement articule ainsi l’exigibilité contractuelle et le fait générateur de la cessation de l’obligation au jour de la restitution matérielle. L’espèce offrait une borne temporelle claire avec une restitution arrêtée au 22 novembre 2023. La juridiction retient logiquement le décompte produit et limite la condamnation aux loyers échus entre février et la date de remise effective.
Cette solution s’inscrit dans une lecture pragmatique de l’obligation locative, souvent rappelée en jurisprudence, qui rattache la dette à l’occupation et à la maîtrise des lieux. Le tribunal évite la confusion entre fin conventionnelle du bail et extinction de la dette, en privilégiant le critère opératoire des clés. La motivation, sobre, sécurise les pratiques de recouvrement, sans innovation de principe, mais avec une application rigoureuse des repères classiques de la matière.
B – La mise en jeu de la solidarité de la caution sous contrôle du formalisme
La juridiction vérifie ensuite la validité du cautionnement au regard des exigences de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, telles qu’issues de la réforme. Elle retient que « l’acte de caution respecte le formalisme exigé à peine de nullité » et en déduit la solidarité du garant pour la dette locative arrêtée à 3 504 euros. La contestation du garant, non étayée, ne pouvait prospérer en l’absence d’éléments comptables contraires. La motivation s’attache à la stricte vérification des mentions substantielles et de la remise du bail, ce qui suffit à valider l’engagement.
Cette application illustre l’équilibre recherché entre la protection de la caution et l’effectivité de la garantie. En privilégiant la preuve du formalisme, le tribunal ferme la voie aux nullités opportunistes tout en cantonnant la solidarité aux sommes justifiées. La solution rappelle la fonction de sûreté du cautionnement, sans étendre artificiellement son assiette aux postes non prouvés.
II – Le rappel du régime probatoire des charges, réparations et frais accessoires
A – L’exigence de justification des charges et la portée probante de l’état des lieux
S’agissant des charges récupérables, la décision reprend la lettre des articles 7 et 23 de la loi de 1989 et insiste sur ce passage décisif : elles « sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire ». Elle constate l’absence de pièces justificatives pour la taxe d’ordures ménagères et la consommation d’eau et rejette les demandes. Le rappel du devoir de régularisation et de mise à disposition des pièces, transposé au litige, conduit à une solution stricte mais attendue. La charge de la preuve pèse, selon l’article 9 du code de procédure civile, sur le bailleur qui réclame, ce que la juridiction énonce sans ambiguïté.
Le même mouvement probatoire gouverne les réparations locatives. Le tribunal note « qu’aucun état des lieux d’entrée n’est joint », présumant un bon état initial, puis attribue « force probante » au constat de sortie, lequel indique que le logement a été rendu propre. Il relève surtout que « le procès-verbal de constat ne fait pas mention de la dégradation de la cabine de douche ». En l’absence de correspondance entre le grief et l’état des lieux, la facture postérieure ne suffit pas. L’articulation entre état des lieux et imputabilité des dégradations est ici exemplaire, la preuve manquant en son élément déterminant.
B – L’encadrement des frais d’huissier et le refus de la résistance abusive
Le tribunal encadre également les frais d’huissier en rappelant que, lorsque l’état des lieux « est établi par un huissier de justice […] à frais partagés par moitié », le coût est strictement réglementé. Il constate qu’un tiers a déjà acquitté les honoraires, de sorte qu’« aucune somme supplémentaire ne peut être réclamée au locataire ». La motivation évite la double imputation de frais et réaffirme la logique de partage, qui demeure d’ordre public de protection dans le régime des baux d’habitation.
Enfin, la demande de dommages et intérêts est rejetée au regard du standard de la résistance abusive. La juridiction rappelle avec justesse que « la simple résistance à une action en justice ne peut constituer une résistance abusive ». Faute d’indices d’une volonté de se soustraire délibérément à ses obligations, l’indemnisation délictuelle n’a pas lieu d’être. Cette solution maintient la frontière utile entre l’exécution forcée de l’obligation contractuelle et la responsabilité délictuelle accessoire, et préserve la finalité des frais irrépétibles, alloués ici à titre modéré.
Au total, le jugement offre une application méthodique des textes gouvernant le bail d’habitation, hiérarchise les postes par la preuve, et borne la solidarité de la caution aux loyers établis. Par touches, il consolide les standards probatoires et prévient les dérives indemnitaires, tout en assurant l’effectivité de la créance principale.