Tribunal judiciaire de Chartres, le 1 juillet 2025, n°24/02281
Rendu par le juge des contentieux de la protection de Chartres le 1er juillet 2025, l’arrêt tranche un litige locatif centré sur l’efficacité d’une clause résolutoire. Un bail d’habitation conclu en 2013 a donné lieu à des impayés réitérés, un commandement visant la clause résolutoire a été délivré le 29 janvier 2024, puis une assignation a suivi le 1er août 2024. Les démarches préalables auprès des organismes payeurs et du représentant de l’État ont été accomplies dans les délais utiles, l’audience ayant été fixée en décembre puis renvoyée en avril. Le bailleur a sollicité la résiliation, l’expulsion et le paiement, tout en s’en remettant à l’octroi d’éventuels délais. Le locataire a soutenu avoir apuré la dette avant l’audience, en reprenant le paiement du loyer courant.
La question de droit portait d’abord sur la recevabilité de l’action au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié en 2023. Elle portait ensuite sur la possibilité d’accorder des délais rétroactifs et de suspendre les effets de la clause résolutoire, alors même que la résiliation de plein droit était acquise à l’issue du délai du commandement. La juridiction a déclaré l’action recevable, constaté l’acquisition de la clause au 29 mars 2024, accordé des délais rétroactifs jusqu’au 4 mars 2025 et, partant, suspendu la clause pour enfin juger que « la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ».
I. Les conditions de recevabilité et l’acquisition de la clause résolutoire
A. Les exigences procédurales de l’article 24, entre prévention et office du juge L’office du juge s’ouvre par le contrôle des diligences préalables imposées au bailleur par la réforme de 2023. La juridiction retient ici la régularité de la saisine des organismes payeurs et la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État dans le délai utile, puis conclut sans détour que « En conséquence, l’action est recevable. » Ce rappel sobre s’inscrit dans la logique préventive du dispositif, sans éluder l’exigence d’un strict respect des délais et notifications préalables.
La décision prend aussi position sur l’application temporelle de la réforme de 2023. Tout en rappelant son immédiateté, elle précise néanmoins: « Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. » Le raisonnement s’explique par la référence opérée dans l’acte de commandement et par l’économie des délais qu’il reproduit, de nature procédurale. L’option retenue vise la sécurité des formalités accomplies, sur un terrain toutefois discuté.
B. La constatation de l’acquisition de plein droit après le commandement Au fond, le juge réaffirme la mécanique de la clause résolutoire en matière d’habitation. Le commandement reproduit la clause et les mentions exigées, le délai laissé au locataire a expiré, la dette n’a pas été acquittée dans les deux mois, la résiliation de plein droit s’en est trouvée acquise. La juridiction se borne à constater cette acquisition à une date précise, conformément au texte et à une jurisprudence constante attachée à la certitude du point de bascule.
Cette constatation ne préjuge pourtant pas de l’issue du litige lorsque le juge est saisi dans le même temps de délais de paiement. Le dispositif légal articule désormais l’acquisition de plein droit avec une modulation judiciaire, qui ne relève pas de l’exception mais de l’équilibre recherché entre prévention des expulsions et paiement des causes du commandement.
II. La suspension judiciaire et l’inefficacité rétroactive de la clause
A. Les critères cumulatifs d’octroi des délais et la neutralisation de la clause Le texte modifié autorise expressément une modulation sous conditions strictes. La décision rappelle le standard légal en citant que le juge peut accorder des délais « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». L’examen concret de la solvabilité, la reprise intégrale du courant et l’apurement effectif avant l’audience constituent ici les pivots du contrôle judiciaire.
La conséquence est double et clairement affirmée. D’une part, « Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai. » D’autre part, lorsque les conditions sont remplies et que l’apurement intervient avant le jugement, la juridiction énonce, dans une formule désormais classique et lisible par tous, que « la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué. » La résiliation acquise se voit ainsi neutralisée rétroactivement, au bénéfice d’un engagement tenu par le débiteur.
B. Valeur et portée de la solution dans l’économie des expulsions locatives La solution présente une cohérence claire avec l’objectif de prévention des expulsions, tout en conservant l’exigence de paiement. Elle consacre une seconde chance encadrée, exige la reprise du courant, puis protège le bail d’habitation lorsque l’apurement est vérifié. L’équilibre est pragmatique, car il valide la pression normative du commandement tout en évitant une expulsion devenue sans objet.
La portée pratique est notable pour les acteurs. Les bailleurs doivent documenter sans faille les notifications préalables, puis apprécier l’opportunité d’un rééchelonnement rapide lorsque la reprise du courant est avérée. Les locataires savent qu’un apurement complet avant l’audience et la régularité du courant sont décisifs. On peut toutefois discuter la motivation relative au droit transitoire, qui fonde le régime applicable sur les mentions de l’acte, alors que l’immédiateté de la réforme est affirmée. L’absence de grief concret et la finalité de prévention atténuent cette réserve, mais l’harmonisation des pratiques gagnerait à une clarification plus nette de l’articulation temporelle.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le juge des contentieux de la protection de Chartres le 1er juillet 2025, l’arrêt tranche un litige locatif centré sur l’efficacité d’une clause résolutoire. Un bail d’habitation conclu en 2013 a donné lieu à des impayés réitérés, un commandement visant la clause résolutoire a été délivré le 29 janvier 2024, puis une assignation a suivi le 1er août 2024. Les démarches préalables auprès des organismes payeurs et du représentant de l’État ont été accomplies dans les délais utiles, l’audience ayant été fixée en décembre puis renvoyée en avril. Le bailleur a sollicité la résiliation, l’expulsion et le paiement, tout en s’en remettant à l’octroi d’éventuels délais. Le locataire a soutenu avoir apuré la dette avant l’audience, en reprenant le paiement du loyer courant.
La question de droit portait d’abord sur la recevabilité de l’action au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié en 2023. Elle portait ensuite sur la possibilité d’accorder des délais rétroactifs et de suspendre les effets de la clause résolutoire, alors même que la résiliation de plein droit était acquise à l’issue du délai du commandement. La juridiction a déclaré l’action recevable, constaté l’acquisition de la clause au 29 mars 2024, accordé des délais rétroactifs jusqu’au 4 mars 2025 et, partant, suspendu la clause pour enfin juger que « la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ».
I. Les conditions de recevabilité et l’acquisition de la clause résolutoire
A. Les exigences procédurales de l’article 24, entre prévention et office du juge
L’office du juge s’ouvre par le contrôle des diligences préalables imposées au bailleur par la réforme de 2023. La juridiction retient ici la régularité de la saisine des organismes payeurs et la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État dans le délai utile, puis conclut sans détour que « En conséquence, l’action est recevable. » Ce rappel sobre s’inscrit dans la logique préventive du dispositif, sans éluder l’exigence d’un strict respect des délais et notifications préalables.
La décision prend aussi position sur l’application temporelle de la réforme de 2023. Tout en rappelant son immédiateté, elle précise néanmoins: « Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. » Le raisonnement s’explique par la référence opérée dans l’acte de commandement et par l’économie des délais qu’il reproduit, de nature procédurale. L’option retenue vise la sécurité des formalités accomplies, sur un terrain toutefois discuté.
B. La constatation de l’acquisition de plein droit après le commandement
Au fond, le juge réaffirme la mécanique de la clause résolutoire en matière d’habitation. Le commandement reproduit la clause et les mentions exigées, le délai laissé au locataire a expiré, la dette n’a pas été acquittée dans les deux mois, la résiliation de plein droit s’en est trouvée acquise. La juridiction se borne à constater cette acquisition à une date précise, conformément au texte et à une jurisprudence constante attachée à la certitude du point de bascule.
Cette constatation ne préjuge pourtant pas de l’issue du litige lorsque le juge est saisi dans le même temps de délais de paiement. Le dispositif légal articule désormais l’acquisition de plein droit avec une modulation judiciaire, qui ne relève pas de l’exception mais de l’équilibre recherché entre prévention des expulsions et paiement des causes du commandement.
II. La suspension judiciaire et l’inefficacité rétroactive de la clause
A. Les critères cumulatifs d’octroi des délais et la neutralisation de la clause
Le texte modifié autorise expressément une modulation sous conditions strictes. La décision rappelle le standard légal en citant que le juge peut accorder des délais « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». L’examen concret de la solvabilité, la reprise intégrale du courant et l’apurement effectif avant l’audience constituent ici les pivots du contrôle judiciaire.
La conséquence est double et clairement affirmée. D’une part, « Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai. » D’autre part, lorsque les conditions sont remplies et que l’apurement intervient avant le jugement, la juridiction énonce, dans une formule désormais classique et lisible par tous, que « la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué. » La résiliation acquise se voit ainsi neutralisée rétroactivement, au bénéfice d’un engagement tenu par le débiteur.
B. Valeur et portée de la solution dans l’économie des expulsions locatives
La solution présente une cohérence claire avec l’objectif de prévention des expulsions, tout en conservant l’exigence de paiement. Elle consacre une seconde chance encadrée, exige la reprise du courant, puis protège le bail d’habitation lorsque l’apurement est vérifié. L’équilibre est pragmatique, car il valide la pression normative du commandement tout en évitant une expulsion devenue sans objet.
La portée pratique est notable pour les acteurs. Les bailleurs doivent documenter sans faille les notifications préalables, puis apprécier l’opportunité d’un rééchelonnement rapide lorsque la reprise du courant est avérée. Les locataires savent qu’un apurement complet avant l’audience et la régularité du courant sont décisifs. On peut toutefois discuter la motivation relative au droit transitoire, qui fonde le régime applicable sur les mentions de l’acte, alors que l’immédiateté de la réforme est affirmée. L’absence de grief concret et la finalité de prévention atténuent cette réserve, mais l’harmonisation des pratiques gagnerait à une clarification plus nette de l’articulation temporelle.