Tribunal judiciaire de Chartres, le 1 juillet 2025, n°24/03273
Rendu par le tribunal judiciaire de Chartres, juge des contentieux de la protection, le 1er juillet 2025, ce jugement tranche un litige locatif relatif à la mise en œuvre d’une clause résolutoire. Un bail d’habitation conclu en février 2022 prévoyait un loyer et des charges, demeurés partiellement impayés malgré un commandement de payer visant la clause. Après saisine de la commission de prévention des expulsions et notification préfectorale, le bailleur a assigné le locataire en résiliation, expulsion et condamnations pécuniaires. Le défendeur n’a pas comparu, tandis que le demandeur a maintenu toutes ses prétentions.
La procédure a respecté les préalables imposés par la loi du 6 juillet 1989, telle que modifiée en 2023. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, et la commission compétente a été saisie antérieurement. Le premier juge rappelle l’office gouverné par l’article 472 du code de procédure civile et vérifie la régularité de l’action. Il juge ainsi que « l’action est recevable ». La question de droit tenait ensuite à l’acquisition de la clause résolutoire au terme du commandement demeuré infructueux, ainsi qu’au pouvoir d’octroyer des délais de paiement en l’absence de reprise du loyer courant. Le tribunal constate que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] sont réunies à la date du 16 septembre 2024 » et prononce la résiliation, ordonne l’expulsion différée après commandement de quitter, fixe une indemnité d’occupation, condamne au paiement de l’arriéré avec intérêts, alloue une somme au titre de l’article 700 et met les dépens à la charge du locataire.
I. Les conditions de recevabilité et de mise en œuvre de la clause résolutoire
A. Les diligences préalables et la recevabilité de l’action
Le juge vérifie la saisine de la commission de coordination et la notification préfectorale, désormais enfermées dans des délais resserrés par la loi de 2023. Il retient la conformité de la procédure au nouvel article 24 III de la loi de 1989, la notification étant intervenue « 6 semaines au moins avant l’audience ». En conséquence, le raisonnement s’ouvre par l’affirmation que « l’action est recevable », ce qui manifeste un strict contrôle des conditions d’admissibilité.
Ce contrôle s’inscrit dans la logique de l’article 472 du code de procédure civile, que la décision cite et applique. L’exigence d’un traitement au fond malgré la défaillance du défendeur s’accompagne ici d’une prudence de méthode. La référence précise aux délais, à la commission et au préfet conforte la sécurité juridique, et prévient toute irrégularité de forme susceptible d’entraver la suite du litige.
B. L’acquisition de la clause résolutoire au terme du commandement
Le tribunal applique l’article 24 I de la loi de 1989 dans la version gouvernant le bail, et constate l’inexécution persistante. Il relève que « ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois », tirant la conséquence nécessaire sur l’effet automatique différé de la clause. La résiliation est donc fixée à la date où les conditions se sont cristallisées, conformément au texte.
Le raisonnement s’articule avec l’article 24 V, dont il rappelle la portée et l’avis rendu le 16 février 2015. Toutefois, la condition préalable de reprise du loyer courant n’étant pas satisfaite, le juge constate que le locataire « n’a pas repris le paiement du loyer courant » et en déduit qu’« il n’a pas été envisagé de lui accorder des délais de paiement ». La motivation, claire, traduit un office encadré et rigoureux, sans excès de pouvoir ni carence d’appréciation.
II. Les conséquences de la résiliation et l’office du juge sur les demandes accessoires
A. L’indemnité d’occupation et les condamnations pécuniaires
La résiliation emporte transformation de la jouissance en occupation sans droit ni titre, fondant l’indemnité d’occupation. Le tribunal fixe celle-ci « au montant résultant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi ». Il condamne aussi au paiement de l’arriéré, intérêts au taux légal à l’appui, conformément aux articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi de 1989.
L’allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile repose sur l’équité et l’économie du procès. Le juge évalue les démarches nécessaires à la sauvegarde des droits du bailleur, et alloue une indemnité modérée. La charge des dépens est mise à la charge de la partie perdante, en stricte application de l’article 696 du code de procédure civile.
B. Les modalités d’exécution et la gestion accessoire des meubles
L’expulsion est ordonnée, après un commandement de quitter les lieux et dans le respect des délais impartis par les textes d’exécution. Le juge encadre la mesure en rappelant les voies de droit et les prérogatives de la force publique, dans une formulation mesurée. Il précise toutefois, avec justesse, qu’« il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration », le régime légal des opérations d’expulsion suffisant.
La décision réaffirme en outre que « le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire », conformément à l’article 514 du code de procédure civile. La solution garantit l’effectivité, sans priver le débiteur des moyens de droit utiles, tout en évitant l’enlisement procédural dans les litiges d’impayés locatifs.
Appréciation et portée. La cohérence d’ensemble se distingue par un enchaînement méthodique des textes, entre version applicable du régime des clauses résolutoires, délais issus de la réforme de 2023 et office du juge en matière de délais de paiement. L’exigence de reprise du loyer courant, condition cardinale de l’article 24 V, justifie le refus de délais. La solution demeure conforme au droit positif et aux orientations de la jurisprudence constante sur l’automaticité différée de la clause et la nature indemnitaire de l’occupation. Elle rappelle enfin, avec sobriété, l’utilité des préalables institutionnels à l’expulsion, lesquels concourent à l’équilibre entre prévention et effectivité de la sanction contractuelle.
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Hassan Kohen
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Rendu par le tribunal judiciaire de Chartres, juge des contentieux de la protection, le 1er juillet 2025, ce jugement tranche un litige locatif relatif à la mise en œuvre d’une clause résolutoire. Un bail d’habitation conclu en février 2022 prévoyait un loyer et des charges, demeurés partiellement impayés malgré un commandement de payer visant la clause. Après saisine de la commission de prévention des expulsions et notification préfectorale, le bailleur a assigné le locataire en résiliation, expulsion et condamnations pécuniaires. Le défendeur n’a pas comparu, tandis que le demandeur a maintenu toutes ses prétentions.
La procédure a respecté les préalables imposés par la loi du 6 juillet 1989, telle que modifiée en 2023. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, et la commission compétente a été saisie antérieurement. Le premier juge rappelle l’office gouverné par l’article 472 du code de procédure civile et vérifie la régularité de l’action. Il juge ainsi que « l’action est recevable ». La question de droit tenait ensuite à l’acquisition de la clause résolutoire au terme du commandement demeuré infructueux, ainsi qu’au pouvoir d’octroyer des délais de paiement en l’absence de reprise du loyer courant. Le tribunal constate que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] sont réunies à la date du 16 septembre 2024 » et prononce la résiliation, ordonne l’expulsion différée après commandement de quitter, fixe une indemnité d’occupation, condamne au paiement de l’arriéré avec intérêts, alloue une somme au titre de l’article 700 et met les dépens à la charge du locataire.
I. Les conditions de recevabilité et de mise en œuvre de la clause résolutoire
A. Les diligences préalables et la recevabilité de l’action
Le juge vérifie la saisine de la commission de coordination et la notification préfectorale, désormais enfermées dans des délais resserrés par la loi de 2023. Il retient la conformité de la procédure au nouvel article 24 III de la loi de 1989, la notification étant intervenue « 6 semaines au moins avant l’audience ». En conséquence, le raisonnement s’ouvre par l’affirmation que « l’action est recevable », ce qui manifeste un strict contrôle des conditions d’admissibilité.
Ce contrôle s’inscrit dans la logique de l’article 472 du code de procédure civile, que la décision cite et applique. L’exigence d’un traitement au fond malgré la défaillance du défendeur s’accompagne ici d’une prudence de méthode. La référence précise aux délais, à la commission et au préfet conforte la sécurité juridique, et prévient toute irrégularité de forme susceptible d’entraver la suite du litige.
B. L’acquisition de la clause résolutoire au terme du commandement
Le tribunal applique l’article 24 I de la loi de 1989 dans la version gouvernant le bail, et constate l’inexécution persistante. Il relève que « ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois », tirant la conséquence nécessaire sur l’effet automatique différé de la clause. La résiliation est donc fixée à la date où les conditions se sont cristallisées, conformément au texte.
Le raisonnement s’articule avec l’article 24 V, dont il rappelle la portée et l’avis rendu le 16 février 2015. Toutefois, la condition préalable de reprise du loyer courant n’étant pas satisfaite, le juge constate que le locataire « n’a pas repris le paiement du loyer courant » et en déduit qu’« il n’a pas été envisagé de lui accorder des délais de paiement ». La motivation, claire, traduit un office encadré et rigoureux, sans excès de pouvoir ni carence d’appréciation.
II. Les conséquences de la résiliation et l’office du juge sur les demandes accessoires
A. L’indemnité d’occupation et les condamnations pécuniaires
La résiliation emporte transformation de la jouissance en occupation sans droit ni titre, fondant l’indemnité d’occupation. Le tribunal fixe celle-ci « au montant résultant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi ». Il condamne aussi au paiement de l’arriéré, intérêts au taux légal à l’appui, conformément aux articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi de 1989.
L’allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile repose sur l’équité et l’économie du procès. Le juge évalue les démarches nécessaires à la sauvegarde des droits du bailleur, et alloue une indemnité modérée. La charge des dépens est mise à la charge de la partie perdante, en stricte application de l’article 696 du code de procédure civile.
B. Les modalités d’exécution et la gestion accessoire des meubles
L’expulsion est ordonnée, après un commandement de quitter les lieux et dans le respect des délais impartis par les textes d’exécution. Le juge encadre la mesure en rappelant les voies de droit et les prérogatives de la force publique, dans une formulation mesurée. Il précise toutefois, avec justesse, qu’« il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration », le régime légal des opérations d’expulsion suffisant.
La décision réaffirme en outre que « le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire », conformément à l’article 514 du code de procédure civile. La solution garantit l’effectivité, sans priver le débiteur des moyens de droit utiles, tout en évitant l’enlisement procédural dans les litiges d’impayés locatifs.
Appréciation et portée. La cohérence d’ensemble se distingue par un enchaînement méthodique des textes, entre version applicable du régime des clauses résolutoires, délais issus de la réforme de 2023 et office du juge en matière de délais de paiement. L’exigence de reprise du loyer courant, condition cardinale de l’article 24 V, justifie le refus de délais. La solution demeure conforme au droit positif et aux orientations de la jurisprudence constante sur l’automaticité différée de la clause et la nature indemnitaire de l’occupation. Elle rappelle enfin, avec sobriété, l’utilité des préalables institutionnels à l’expulsion, lesquels concourent à l’équilibre entre prévention et effectivité de la sanction contractuelle.