Tribunal judiciaire de Chartres, le 1 juillet 2025, n°25/00102
Par un jugement du juge des contentieux de la protection de Chartres rendu le 1er juillet 2025, la juridiction a statué sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire dans un bail d’habitation, après commandement resté infructueux et saisine de la commission de prévention des expulsions. Les bailleurs invoquaient des impayés persistants et sollicitaient, notamment, la constatation de la résiliation, l’expulsion, une indemnité d’occupation et le paiement des arriérés. Le locataire, seul occupant, exposait une situation de précarité et l’absence de reprise du paiement courant, la co‑titulaire n’ayant ni comparu ni été représentée.
La procédure révèle un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 1er février 2024, la notification à l’État dans le délai légal avant l’audience du 1er avril 2025, et la saisine de la commission compétente le 2 février 2024. La juridiction rappelle à titre liminaire que « Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. » Elle contrôle ensuite la régularité des diligences préalables, puis tranche le fond. La question de droit portait sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la possibilité de délais de paiement subordonnée à la reprise du loyer courant, et les conséquences indemnitaires attachées à l’occupation postérieure à la résiliation. La juridiction décide que « Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 », constate l’acquisition de la clause à l’issue du délai de deux mois, refuse les délais de paiement en l’absence de reprise du loyer courant, et fixe l’indemnité d’occupation « égale au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables ». Le dispositif « CONSTATE la résiliation du bail à la date du 1er avril 2024 ».
I. La mise en œuvre régulière de la clause résolutoire
A. La recevabilité au regard des diligences préalables et délais légaux La décision vérifie d’abord la saisine de la commission et la notification préfectorale, conformément à l’article 24 II et III de la loi de 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023. La juridiction relève la saisine intervenue le 2 février 2024 et la notification à l’État plus de six semaines avant l’audience initiale. Elle en déduit que « Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. » La motivation se montre précise sur la finalité de ces diligences, qui conditionnent l’accès au juge lorsque la clause résolutoire est invoquée. Le rappel du délai réduit à six semaines marque l’actualisation du contrôle de recevabilité aux normes récentes, sans altérer la protection procédurale du locataire.
B. L’acquisition de la clause et le refus des délais de paiement La juridiction rappelle le mécanisme légal en vigueur à la conclusion du bail, indiquant que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Constatant la signification du commandement le 1er février 2024 et l’absence de régularisation, elle retient que « Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies à la date du 1er avril 2024. » S’agissant des délais, le juge cite l’article 24 V de la loi, selon lequel « le juge peut […] à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement ». Constatant l’absence de reprise et l’insolvabilité, il retient que « Faute de reprise du paiement du loyer et compte tenu du montant élevé de la dette locative, il n’a pas été envisagé d’accorder des délais de paiement ». L’avis du 16 février 2015, auquel la décision se réfère, confirme que ces délais spéciaux s’appliquent aux baux en cours, mais subordonne leur octroi à une capacité et à une reprise effectives.
II. La valeur et la portée de la solution
A. Cohérence avec le droit positif et encadrement de la discrétion judiciaire La solution adoptée s’inscrit dans la logique de l’article 24, qui articule clause résolutoire, prévention des expulsions et pouvoir d’octroi de délais. La décision opère un contrôle méthodique des prérequis, puis un examen concret de la solvabilité et de la reprise du loyer courant, conditions cumulatives d’un report. En refusant des délais à défaut de reprise, elle applique strictement le texte et confirme l’équilibre voulu par le législateur entre prévention et exigence de loyers courants. La conséquence résolutoire est assumée, la juridiction énonçant qu’« En l’espèce, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 1er avril 2024. » L’articulation entre motifs et dispositif renforce la clarté de la solution de principe sur la date de résiliation et ses effets.
B. Incidences pratiques sur l’indemnité d’occupation et la solidarité des dettes La juridiction rappelle que « L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. » Elle fixe l’indemnité à une somme équivalente au loyer majoré des charges, reproduisant une pratique constante qui compense l’indisponibilité du bien. La motivation vise l’occupation postérieure à la résiliation, en soulignant que « le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 1er avril 2024 », ce qui opère substitution de l’indemnité au loyer à compter de cette date. La portée pratique est nette pour les situations d’impayés durables, où l’absence de reprise rend illusoire tout plan échelonné. La décision illustre également l’attention due à la qualité d’occupant effectif après la résiliation, tout en rappelant la fonction réparatrice et substitutive de l’indemnité, distincte des loyers échus avant la résiliation.
La transition vers l’exécution est assurée par des mesures d’expulsion et par l’affirmation de l’exécution provisoire. La juridiction adapte enfin la charge des dépens et l’indemnité procédurale au sens de la solution, sans accueillir une demande de dommages et intérêts dont le préjudice n’était pas établi. L’ensemble confirme une ligne jurisprudentielle ferme, qui articule prévention des expulsions, respect des conditions légales de recevabilité et rigueur quant à la reprise des loyers comme préalable au traitement échelonné de la dette.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Par un jugement du juge des contentieux de la protection de Chartres rendu le 1er juillet 2025, la juridiction a statué sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire dans un bail d’habitation, après commandement resté infructueux et saisine de la commission de prévention des expulsions. Les bailleurs invoquaient des impayés persistants et sollicitaient, notamment, la constatation de la résiliation, l’expulsion, une indemnité d’occupation et le paiement des arriérés. Le locataire, seul occupant, exposait une situation de précarité et l’absence de reprise du paiement courant, la co‑titulaire n’ayant ni comparu ni été représentée.
La procédure révèle un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 1er février 2024, la notification à l’État dans le délai légal avant l’audience du 1er avril 2025, et la saisine de la commission compétente le 2 février 2024. La juridiction rappelle à titre liminaire que « Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. » Elle contrôle ensuite la régularité des diligences préalables, puis tranche le fond. La question de droit portait sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la possibilité de délais de paiement subordonnée à la reprise du loyer courant, et les conséquences indemnitaires attachées à l’occupation postérieure à la résiliation. La juridiction décide que « Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 », constate l’acquisition de la clause à l’issue du délai de deux mois, refuse les délais de paiement en l’absence de reprise du loyer courant, et fixe l’indemnité d’occupation « égale au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables ». Le dispositif « CONSTATE la résiliation du bail à la date du 1er avril 2024 ».
I. La mise en œuvre régulière de la clause résolutoire
A. La recevabilité au regard des diligences préalables et délais légaux
La décision vérifie d’abord la saisine de la commission et la notification préfectorale, conformément à l’article 24 II et III de la loi de 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023. La juridiction relève la saisine intervenue le 2 février 2024 et la notification à l’État plus de six semaines avant l’audience initiale. Elle en déduit que « Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. » La motivation se montre précise sur la finalité de ces diligences, qui conditionnent l’accès au juge lorsque la clause résolutoire est invoquée. Le rappel du délai réduit à six semaines marque l’actualisation du contrôle de recevabilité aux normes récentes, sans altérer la protection procédurale du locataire.
B. L’acquisition de la clause et le refus des délais de paiement
La juridiction rappelle le mécanisme légal en vigueur à la conclusion du bail, indiquant que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Constatant la signification du commandement le 1er février 2024 et l’absence de régularisation, elle retient que « Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies à la date du 1er avril 2024. » S’agissant des délais, le juge cite l’article 24 V de la loi, selon lequel « le juge peut […] à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement ». Constatant l’absence de reprise et l’insolvabilité, il retient que « Faute de reprise du paiement du loyer et compte tenu du montant élevé de la dette locative, il n’a pas été envisagé d’accorder des délais de paiement ». L’avis du 16 février 2015, auquel la décision se réfère, confirme que ces délais spéciaux s’appliquent aux baux en cours, mais subordonne leur octroi à une capacité et à une reprise effectives.
II. La valeur et la portée de la solution
A. Cohérence avec le droit positif et encadrement de la discrétion judiciaire
La solution adoptée s’inscrit dans la logique de l’article 24, qui articule clause résolutoire, prévention des expulsions et pouvoir d’octroi de délais. La décision opère un contrôle méthodique des prérequis, puis un examen concret de la solvabilité et de la reprise du loyer courant, conditions cumulatives d’un report. En refusant des délais à défaut de reprise, elle applique strictement le texte et confirme l’équilibre voulu par le législateur entre prévention et exigence de loyers courants. La conséquence résolutoire est assumée, la juridiction énonçant qu’« En l’espèce, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 1er avril 2024. » L’articulation entre motifs et dispositif renforce la clarté de la solution de principe sur la date de résiliation et ses effets.
B. Incidences pratiques sur l’indemnité d’occupation et la solidarité des dettes
La juridiction rappelle que « L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. » Elle fixe l’indemnité à une somme équivalente au loyer majoré des charges, reproduisant une pratique constante qui compense l’indisponibilité du bien. La motivation vise l’occupation postérieure à la résiliation, en soulignant que « le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 1er avril 2024 », ce qui opère substitution de l’indemnité au loyer à compter de cette date. La portée pratique est nette pour les situations d’impayés durables, où l’absence de reprise rend illusoire tout plan échelonné. La décision illustre également l’attention due à la qualité d’occupant effectif après la résiliation, tout en rappelant la fonction réparatrice et substitutive de l’indemnité, distincte des loyers échus avant la résiliation.
La transition vers l’exécution est assurée par des mesures d’expulsion et par l’affirmation de l’exécution provisoire. La juridiction adapte enfin la charge des dépens et l’indemnité procédurale au sens de la solution, sans accueillir une demande de dommages et intérêts dont le préjudice n’était pas établi. L’ensemble confirme une ligne jurisprudentielle ferme, qui articule prévention des expulsions, respect des conditions légales de recevabilité et rigueur quant à la reprise des loyers comme préalable au traitement échelonné de la dette.