Tribunal judiciaire de Chartres, le 16 juin 2025, n°25/00109
L’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Chartres le 16 juin 2025 illustre le régime juridique de la clause résolutoire en matière de bail commercial et les pouvoirs du juge des référés face à un locataire défaillant.
En l’espèce, une société civile immobilière avait consenti à un particulier, par acte sous seing privé du 1er juillet 2021, un bail commercial dérogatoire portant sur un local de 31 m² situé à Nogent-le-Rotrou, pour une durée de 23 mois, moyennant un loyer mensuel de 400 euros. À l’expiration de cette durée, le preneur est resté en possession des lieux, de sorte qu’un bail commercial de droit commun s’est formé. Le locataire ayant cessé de régler ses loyers, le bailleur lui a fait signifier, le 16 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 4 764,48 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux, le bailleur a assigné le preneur en référé aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et obtenir le paiement provisionnel des loyers arriérés.
Le défendeur, régulièrement assigné, n’a pas comparu. La juridiction devait déterminer si les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire étaient réunies et si le juge des référés était compétent pour statuer sur les demandes de provision et d’expulsion.
Le tribunal judiciaire de Chartres a constaté la résiliation du bail à compter du 17 février 2025, ordonné l’expulsion du preneur et condamné celui-ci au paiement provisionnel de 5 714 euros au titre des loyers impayés, outre une indemnité mensuelle d’occupation de 400 euros jusqu’à libération effective des lieux.
Cette décision mérite examen tant au regard des conditions d’acquisition de la clause résolutoire en matière de bail commercial (I) que des pouvoirs du juge des référés face au locataire défaillant (II).
I. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire en matière de bail commercial
L’ordonnance rappelle le mécanisme de la clause résolutoire tel qu’encadré par le code de commerce (A), avant d’en constater l’application stricte aux faits de l’espèce (B).
A. Le cadre légal de la clause résolutoire
Le tribunal fonde son analyse sur l’article L. 145-41 du code de commerce, selon lequel « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Cette disposition impose au bailleur de respecter un formalisme rigoureux avant de pouvoir se prévaloir de la résiliation automatique du bail.
Le commandement de payer constitue la pierre angulaire du dispositif. Il doit, à peine de nullité, mentionner le délai d’un mois laissé au preneur pour régulariser sa situation. Ce mécanisme protecteur vise à éviter qu’une défaillance ponctuelle du locataire n’entraîne la perte immédiate de son droit au bail, lequel représente souvent un élément essentiel de son fonds de commerce.
La clause résolutoire, bien qu’automatique dans son principe, demeure ainsi subordonnée au respect d’une procédure préalable. Le législateur a voulu concilier la sécurité juridique du bailleur, qui dispose d’un instrument efficace de recouvrement, avec la protection du preneur, qui bénéficie d’un délai de grâce incompressible.
B. L’application aux faits de l’espèce
En l’espèce, le tribunal relève que le commandement de payer du 16 janvier 2025 visait expressément la clause résolutoire figurant au bail et mentionnait le délai d’un mois requis par la loi. Le preneur disposait donc jusqu’au 16 février 2025 pour régulariser sa dette locative de 4 764,48 euros.
L’ordonnance constate qu’« aucun règlement des loyers n’est intervenu depuis le mois de janvier 2025 et que dès lors, les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois ». Le tribunal précise que la charge de la preuve du paiement incombe au débiteur, conformément aux règles du droit commun de la preuve. Le défendeur n’ayant pas comparu, il n’a pu démontrer s’être acquitté de ses obligations.
La résiliation du bail est ainsi constatée au 17 février 2025, soit à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification du commandement. Le juge des référés ne prononce pas la résiliation ; il se borne à la constater, celle-ci s’étant produite de plein droit par l’effet de la clause contractuelle et de la loi.
II. Les pouvoirs du juge des référés face au locataire défaillant
L’ordonnance illustre l’étendue des pouvoirs du juge des référés tant en matière d’expulsion (A) que d’allocation de provisions (B).
A. L’expulsion fondée sur le trouble manifestement illicite
Le tribunal se fonde sur l’article 835 du code de procédure civile pour ordonner l’expulsion du preneur. Cette disposition autorise le juge des référés à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».
L’ordonnance énonce un principe désormais bien établi : « l’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite ». Cette qualification permet au juge des référés d’intervenir avec célérité, sans attendre l’issue d’une procédure au fond qui pourrait durer plusieurs mois. Le maintien dans les lieux d’un occupant dont le bail est résilié porte en effet une atteinte caractérisée au droit de propriété du bailleur.
L’expulsion est ordonnée dans le mois de la signification de la décision, avec possibilité de recourir à la force publique passé ce délai. Le tribunal précise que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dispositions qui s’attachent de plein droit aux opérations d’expulsion.
B. L’allocation de provisions et l’indemnité d’occupation
Le second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés d’accorder une provision au créancier « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ». Le tribunal fait application de cette disposition pour condamner le défendeur au paiement de 5 714 euros, montant correspondant aux loyers, charges et taxes d’ordures ménagères impayés jusqu’au mois de février 2025.
L’ordonnance accorde également une indemnité mensuelle d’occupation de 400 euros, équivalente au montant du dernier loyer, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux. Le tribunal justifie cette condamnation par un principe général : « celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation ». Cette indemnité vise à compenser le préjudice subi par le bailleur du fait du maintien dans les lieux d’un occupant dont le titre a été anéanti.
Le juge rejette toutefois la demande tendant à voir condamner par avance le défendeur aux frais d’exécution forcée, considérant qu’« il est prématuré d’anticiper l’absence d’exécution de la présente ordonnance ». Cette solution témoigne d’une application mesurée des pouvoirs du juge des référés, qui refuse de statuer sur des frais hypothétiques relevant du droit de l’exécution forcée.
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Hassan Kohen
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L’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Chartres le 16 juin 2025 illustre le régime juridique de la clause résolutoire en matière de bail commercial et les pouvoirs du juge des référés face à un locataire défaillant.
En l’espèce, une société civile immobilière avait consenti à un particulier, par acte sous seing privé du 1er juillet 2021, un bail commercial dérogatoire portant sur un local de 31 m² situé à Nogent-le-Rotrou, pour une durée de 23 mois, moyennant un loyer mensuel de 400 euros. À l’expiration de cette durée, le preneur est resté en possession des lieux, de sorte qu’un bail commercial de droit commun s’est formé. Le locataire ayant cessé de régler ses loyers, le bailleur lui a fait signifier, le 16 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 4 764,48 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux, le bailleur a assigné le preneur en référé aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et obtenir le paiement provisionnel des loyers arriérés.
Le défendeur, régulièrement assigné, n’a pas comparu. La juridiction devait déterminer si les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire étaient réunies et si le juge des référés était compétent pour statuer sur les demandes de provision et d’expulsion.
Le tribunal judiciaire de Chartres a constaté la résiliation du bail à compter du 17 février 2025, ordonné l’expulsion du preneur et condamné celui-ci au paiement provisionnel de 5 714 euros au titre des loyers impayés, outre une indemnité mensuelle d’occupation de 400 euros jusqu’à libération effective des lieux.
Cette décision mérite examen tant au regard des conditions d’acquisition de la clause résolutoire en matière de bail commercial (I) que des pouvoirs du juge des référés face au locataire défaillant (II).
I. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire en matière de bail commercial
L’ordonnance rappelle le mécanisme de la clause résolutoire tel qu’encadré par le code de commerce (A), avant d’en constater l’application stricte aux faits de l’espèce (B).
A. Le cadre légal de la clause résolutoire
Le tribunal fonde son analyse sur l’article L. 145-41 du code de commerce, selon lequel « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Cette disposition impose au bailleur de respecter un formalisme rigoureux avant de pouvoir se prévaloir de la résiliation automatique du bail.
Le commandement de payer constitue la pierre angulaire du dispositif. Il doit, à peine de nullité, mentionner le délai d’un mois laissé au preneur pour régulariser sa situation. Ce mécanisme protecteur vise à éviter qu’une défaillance ponctuelle du locataire n’entraîne la perte immédiate de son droit au bail, lequel représente souvent un élément essentiel de son fonds de commerce.
La clause résolutoire, bien qu’automatique dans son principe, demeure ainsi subordonnée au respect d’une procédure préalable. Le législateur a voulu concilier la sécurité juridique du bailleur, qui dispose d’un instrument efficace de recouvrement, avec la protection du preneur, qui bénéficie d’un délai de grâce incompressible.
B. L’application aux faits de l’espèce
En l’espèce, le tribunal relève que le commandement de payer du 16 janvier 2025 visait expressément la clause résolutoire figurant au bail et mentionnait le délai d’un mois requis par la loi. Le preneur disposait donc jusqu’au 16 février 2025 pour régulariser sa dette locative de 4 764,48 euros.
L’ordonnance constate qu’« aucun règlement des loyers n’est intervenu depuis le mois de janvier 2025 et que dès lors, les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois ». Le tribunal précise que la charge de la preuve du paiement incombe au débiteur, conformément aux règles du droit commun de la preuve. Le défendeur n’ayant pas comparu, il n’a pu démontrer s’être acquitté de ses obligations.
La résiliation du bail est ainsi constatée au 17 février 2025, soit à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification du commandement. Le juge des référés ne prononce pas la résiliation ; il se borne à la constater, celle-ci s’étant produite de plein droit par l’effet de la clause contractuelle et de la loi.
II. Les pouvoirs du juge des référés face au locataire défaillant
L’ordonnance illustre l’étendue des pouvoirs du juge des référés tant en matière d’expulsion (A) que d’allocation de provisions (B).
A. L’expulsion fondée sur le trouble manifestement illicite
Le tribunal se fonde sur l’article 835 du code de procédure civile pour ordonner l’expulsion du preneur. Cette disposition autorise le juge des référés à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».
L’ordonnance énonce un principe désormais bien établi : « l’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite ». Cette qualification permet au juge des référés d’intervenir avec célérité, sans attendre l’issue d’une procédure au fond qui pourrait durer plusieurs mois. Le maintien dans les lieux d’un occupant dont le bail est résilié porte en effet une atteinte caractérisée au droit de propriété du bailleur.
L’expulsion est ordonnée dans le mois de la signification de la décision, avec possibilité de recourir à la force publique passé ce délai. Le tribunal précise que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dispositions qui s’attachent de plein droit aux opérations d’expulsion.
B. L’allocation de provisions et l’indemnité d’occupation
Le second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés d’accorder une provision au créancier « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ». Le tribunal fait application de cette disposition pour condamner le défendeur au paiement de 5 714 euros, montant correspondant aux loyers, charges et taxes d’ordures ménagères impayés jusqu’au mois de février 2025.
L’ordonnance accorde également une indemnité mensuelle d’occupation de 400 euros, équivalente au montant du dernier loyer, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux. Le tribunal justifie cette condamnation par un principe général : « celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation ». Cette indemnité vise à compenser le préjudice subi par le bailleur du fait du maintien dans les lieux d’un occupant dont le titre a été anéanti.
Le juge rejette toutefois la demande tendant à voir condamner par avance le défendeur aux frais d’exécution forcée, considérant qu’« il est prématuré d’anticiper l’absence d’exécution de la présente ordonnance ». Cette solution témoigne d’une application mesurée des pouvoirs du juge des référés, qui refuse de statuer sur des frais hypothétiques relevant du droit de l’exécution forcée.