Tribunal judiciaire de Chartres, le 17 juin 2025, n°24/00530
Tribunal judiciaire de Chartres, juge des contentieux de la protection, ordonnance de référé du 17 juin 2025. Un bail d’habitation signé en 2020 prévoit une clause résolutoire, tandis que des impayés conduisent à un commandement de payer daté du 7 mai 2024. Une assignation est délivrée fin juillet 2024, avec dénonciation préfectorale et saisine de la CCAPEX deux mois auparavant. À l’audience de mai 2025, le bailleur actualise la créance, la locataire reconnaît l’arriéré et évoque un dossier de surendettement. La question porte sur l’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi de 1989 modifié en 2023, et sur l’office du juge des référés en présence d’un surendettement, la juridiction retenant l’acquisition de la clause, l’expulsion et une provision, avec indemnité d’occupation.
I. Le contrôle des conditions de la résiliation de plein droit
A. La vérification des exigences de recevabilité et d’information préalable La juridiction examine successivement la dénonciation préfectorale et la saisine de la CCAPEX, toutes deux accomplies dans les délais légaux. Elle énonce sobrement: « L’action est donc recevable. » Cette affirmation résulte du respect du double mécanisme d’alerte institué par l’article 24, dont l’esprit demeure inchangé après la réforme de 2023. L’office du juge des référés se borne ici à constater la réunion des conditions préalables, sans trancher au fond la relation locative.
B. L’application des textes régissant la clause résolutoire et les délais de paiement La juridiction retient d’abord la régularité du commandement: « Le commandement de payer délivré le 7 mai 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. » Elle souligne ensuite un choix de droit transitoire: « Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. » Ce choix protège l’efficacité de l’acte délivré après l’entrée en vigueur de la réforme, mais rédigé selon l’ancienne version de l’article 24. La juridiction applique toutefois la version issue de 2023 concernant les délais, rappelant l’exigence de reprise du loyer courant avant l’audience; « Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité. » La résiliation de plein droit est ainsi constatée à la date d’effet du commandement, l’expulsion ordonnée, et l’indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges.
II. Portée et appréciation de la solution retenue
A. La combinaison temporelle des versions de l’article 24: sécurité des actes et cohérence normative La décision admet l’applicabilité immédiate de la loi de 2023, tout en maintenant l’ancienne rédaction pour apprécier la validité du commandement délivré en 2024. Cette articulation témoigne d’un pragmatisme centré sur la sécurité des actes, mais interroge la cohérence de l’ensemble. La lettre de l’article 24 nouveau encadre notamment les mentions et délais, ce qui milite pour une application uniforme des exigences en vigueur au jour de l’acte. La solution demeure toutefois défendable si l’acte satisfait aux mentions substantielles, l’objectif d’information du locataire étant respecté. La juridiction applique ensuite sans hésiter la condition de reprise du loyer courant avant l’audience, caractéristique de la réforme de 2023, qui recentre l’octroi de délais sur la solvabilité actuelle et la discipline de paiement.
B. Le traitement du surendettement et l’office du juge des référés: titre, exécution et mesure d’occupation La juridiction rappelle avec netteté la séparation entre obtention d’un titre et exécution: « Le créancier peut, à tout moment de la procédure de surendettement, agir selon les voies du droit commun pour se procurer un titre. » Cette affirmation s’accorde avec le droit positif, l’exécution étant ensuite modulée par les mesures arrêtées dans le cadre du surendettement. L’indemnité d’occupation, alignée sur le loyer et les charges, préserve l’équilibre contractuel pendant l’occupation sans droit ni titre. Enfin, la juridiction écarte toute injonction préalable relative aux meubles, rappelant le régime légal applicable: « Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. » L’ensemble dessine un office de référé mesuré: conférer un titre et fixer des provisions certaines, tout en laissant au droit des procédures civiles d’exécution et au surendettement la maîtrise des suites.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Tribunal judiciaire de Chartres, juge des contentieux de la protection, ordonnance de référé du 17 juin 2025. Un bail d’habitation signé en 2020 prévoit une clause résolutoire, tandis que des impayés conduisent à un commandement de payer daté du 7 mai 2024. Une assignation est délivrée fin juillet 2024, avec dénonciation préfectorale et saisine de la CCAPEX deux mois auparavant. À l’audience de mai 2025, le bailleur actualise la créance, la locataire reconnaît l’arriéré et évoque un dossier de surendettement. La question porte sur l’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi de 1989 modifié en 2023, et sur l’office du juge des référés en présence d’un surendettement, la juridiction retenant l’acquisition de la clause, l’expulsion et une provision, avec indemnité d’occupation.
I. Le contrôle des conditions de la résiliation de plein droit
A. La vérification des exigences de recevabilité et d’information préalable
La juridiction examine successivement la dénonciation préfectorale et la saisine de la CCAPEX, toutes deux accomplies dans les délais légaux. Elle énonce sobrement: « L’action est donc recevable. » Cette affirmation résulte du respect du double mécanisme d’alerte institué par l’article 24, dont l’esprit demeure inchangé après la réforme de 2023. L’office du juge des référés se borne ici à constater la réunion des conditions préalables, sans trancher au fond la relation locative.
B. L’application des textes régissant la clause résolutoire et les délais de paiement
La juridiction retient d’abord la régularité du commandement: « Le commandement de payer délivré le 7 mai 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. » Elle souligne ensuite un choix de droit transitoire: « Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. » Ce choix protège l’efficacité de l’acte délivré après l’entrée en vigueur de la réforme, mais rédigé selon l’ancienne version de l’article 24. La juridiction applique toutefois la version issue de 2023 concernant les délais, rappelant l’exigence de reprise du loyer courant avant l’audience; « Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité. » La résiliation de plein droit est ainsi constatée à la date d’effet du commandement, l’expulsion ordonnée, et l’indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges.
II. Portée et appréciation de la solution retenue
A. La combinaison temporelle des versions de l’article 24: sécurité des actes et cohérence normative
La décision admet l’applicabilité immédiate de la loi de 2023, tout en maintenant l’ancienne rédaction pour apprécier la validité du commandement délivré en 2024. Cette articulation témoigne d’un pragmatisme centré sur la sécurité des actes, mais interroge la cohérence de l’ensemble. La lettre de l’article 24 nouveau encadre notamment les mentions et délais, ce qui milite pour une application uniforme des exigences en vigueur au jour de l’acte. La solution demeure toutefois défendable si l’acte satisfait aux mentions substantielles, l’objectif d’information du locataire étant respecté. La juridiction applique ensuite sans hésiter la condition de reprise du loyer courant avant l’audience, caractéristique de la réforme de 2023, qui recentre l’octroi de délais sur la solvabilité actuelle et la discipline de paiement.
B. Le traitement du surendettement et l’office du juge des référés: titre, exécution et mesure d’occupation
La juridiction rappelle avec netteté la séparation entre obtention d’un titre et exécution: « Le créancier peut, à tout moment de la procédure de surendettement, agir selon les voies du droit commun pour se procurer un titre. » Cette affirmation s’accorde avec le droit positif, l’exécution étant ensuite modulée par les mesures arrêtées dans le cadre du surendettement. L’indemnité d’occupation, alignée sur le loyer et les charges, préserve l’équilibre contractuel pendant l’occupation sans droit ni titre. Enfin, la juridiction écarte toute injonction préalable relative aux meubles, rappelant le régime légal applicable: « Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. » L’ensemble dessine un office de référé mesuré: conférer un titre et fixer des provisions certaines, tout en laissant au droit des procédures civiles d’exécution et au surendettement la maîtrise des suites.