Tribunal judiciaire de Chartres, le 17 juin 2025, n°24/01831
Par jugement du tribunal judiciaire de Chartres, juge des contentieux de la protection, 17 juin 2025 (n° RG 24/01831), le litige portait sur la restitution d’un dépôt de garantie à l’issue d’un bail d’habitation. Le locataire était entré dans les lieux le 16 septembre 2023, un état des lieux d’entrée ayant été dressé. Il a donné congé fin janvier 2024, un état des lieux de sortie contradictoire ayant suivi. Le bailleur a retenu la somme correspondant au dépôt au vu d’un devis puis d’une facture relatifs à un « forfait peinture » et à un « nettoyage des moisissures ». Le locataire a saisi la juridiction après échec d’une tentative de conciliation.
La procédure est restée simple. Le justiciable a demandé la restitution du dépôt, en invoquant divers désordres apparus pendant l’occupation, notamment l’humidité et des difficultés de chauffage ou de plomberie. Le bailleur s’est opposé à la restitution intégrale, invoquant des différences de teinte des peintures et la nécessité de nettoyer les moisissures. La question posée au juge tenait aux conditions de retenue sur dépôt de garantie au regard de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, spécialement à l’exigence de justification et d’imputabilité des dépenses retenues. Le tribunal a fait droit à la demande en retenant que « il n’est pas démontré que les travaux figurant au devis soient liés à un manque d’entretien ou à des dégradations en lien avec son occupation », et a ordonné la restitution du dépôt, assortie des dépens et de l’exécution provisoire.
I. Les exigences probatoires gouvernant la retenue sur dépôt de garantie
A. Le principe de restitution encadré par l’article 22 de la loi de 1989
Le juge rappelle le cadre légal en citant le texte qui fixe le principe et les délais de restitution. Le dépôt « est restitué dans un délai maximal de deux mois […] déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues […] sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». L’extrait souligne le double filtre temporel et probatoire imposé au bailleur, distinct du débat sur la bonne ou mauvaise exécution des travaux.
Ce rappel invite à dissocier le droit à restitution, de nature automatique à l’issue de la remise des clés, et la faculté de compensation pour des sommes exigibles démontrées. Le juge replace ainsi la retenue dans le champ d’une exception, admise seulement si son fondement et son montant sont établis par des pièces pertinentes, en lien avec les dégradations imputables au locataire.
B. La preuve de l’imputabilité et la neutralité de l’exécution des travaux
La motivation précise que « s’il est constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des travaux », la charge probatoire reste décisive. La jurisprudence ainsi formulée écarte toute confusion entre la réalisation effective d’un chantier et le droit à indemnisation, qui demeure conditionné par la démonstration de l’imputabilité et de l’évaluation.
Le tribunal exige des éléments de nature à « éclairer le juge tant sur l’imputabilité de la dépense envisagée que sur le montant de la dépense ». Le devis et la facture, pris isolément, ne suffisent pas si le lien causal avec l’occupation n’est pas établi. Le contrôle se déplace donc vers la qualité des preuves, non vers la matérialité de la commande de travaux.
II. L’application aux désordres d’humidité et à la brièveté de l’occupation
A. L’insuffisance du lien causal entre moisissures et entretien locatif
Le juge constate la courte durée d’occupation et les désordres signalés pendant le bail, tenant à l’humidité, à l’isolation et au chauffage. Il en déduit que les altérations relevées à la sortie n’étaient pas nécessairement imputables à un défaut d’entretien du locataire, mais pouvaient relever de la structure ou des équipements du logement.
La décision retient en conséquence que « il n’est pas démontré que les travaux figurant au devis soient liés à un manque d’entretien ou à des dégradations en lien avec son occupation ». L’office du juge se concentre ici sur la causalité, exigeant des preuves spécifiques d’une faute d’usage plutôt que l’invocation générale d’un nettoyage des moisissures.
B. La portée pratique: standard probatoire et précaution documentaire du bailleur
La solution confirme un standard probatoire exigeant, protecteur du principe de restitution. La seule production d’un devis et d’une facture au titre d’un « forfait peinture » et d’un nettoyage ne suffit pas, surtout lorsque des désordres structurels sont allégués et partiellement reconnus pendant le bail.
La portée est claire pour la pratique: en présence d’humidité, le bailleur doit documenter l’imputabilité par des constats précis, voire par des avis techniques, et distinguer l’usure normale des dégradations fautives. À défaut, la retenue est écartée, et la restitution est ordonnée, conformément au texte qui impose des retenues « dûment justifiées ». Cette exigence renforce la traçabilité des désordres et la rigueur des états des lieux, particulièrement lors d’occupations brèves.
La décision du tribunal judiciaire de Chartres du 17 juin 2025 illustre ainsi un contrôle serré de l’imputabilité des retenues, fidèle au texte de 1989 et attentif aux réalités matérielles du logement loué. Elle rappelle utilement que la charge de la preuve pèse sur le bailleur, sans que l’absence de travaux réalisés ne fasse obstacle à l’indemnisation lorsque la démonstration est complète, mais sans que la seule existence d’un devis ne vaille démonstration.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
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Par jugement du tribunal judiciaire de Chartres, juge des contentieux de la protection, 17 juin 2025 (n° RG 24/01831), le litige portait sur la restitution d’un dépôt de garantie à l’issue d’un bail d’habitation. Le locataire était entré dans les lieux le 16 septembre 2023, un état des lieux d’entrée ayant été dressé. Il a donné congé fin janvier 2024, un état des lieux de sortie contradictoire ayant suivi. Le bailleur a retenu la somme correspondant au dépôt au vu d’un devis puis d’une facture relatifs à un « forfait peinture » et à un « nettoyage des moisissures ». Le locataire a saisi la juridiction après échec d’une tentative de conciliation.
La procédure est restée simple. Le justiciable a demandé la restitution du dépôt, en invoquant divers désordres apparus pendant l’occupation, notamment l’humidité et des difficultés de chauffage ou de plomberie. Le bailleur s’est opposé à la restitution intégrale, invoquant des différences de teinte des peintures et la nécessité de nettoyer les moisissures. La question posée au juge tenait aux conditions de retenue sur dépôt de garantie au regard de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, spécialement à l’exigence de justification et d’imputabilité des dépenses retenues. Le tribunal a fait droit à la demande en retenant que « il n’est pas démontré que les travaux figurant au devis soient liés à un manque d’entretien ou à des dégradations en lien avec son occupation », et a ordonné la restitution du dépôt, assortie des dépens et de l’exécution provisoire.
I. Les exigences probatoires gouvernant la retenue sur dépôt de garantie
A. Le principe de restitution encadré par l’article 22 de la loi de 1989
Le juge rappelle le cadre légal en citant le texte qui fixe le principe et les délais de restitution. Le dépôt « est restitué dans un délai maximal de deux mois […] déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues […] sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». L’extrait souligne le double filtre temporel et probatoire imposé au bailleur, distinct du débat sur la bonne ou mauvaise exécution des travaux.
Ce rappel invite à dissocier le droit à restitution, de nature automatique à l’issue de la remise des clés, et la faculté de compensation pour des sommes exigibles démontrées. Le juge replace ainsi la retenue dans le champ d’une exception, admise seulement si son fondement et son montant sont établis par des pièces pertinentes, en lien avec les dégradations imputables au locataire.
B. La preuve de l’imputabilité et la neutralité de l’exécution des travaux
La motivation précise que « s’il est constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des travaux », la charge probatoire reste décisive. La jurisprudence ainsi formulée écarte toute confusion entre la réalisation effective d’un chantier et le droit à indemnisation, qui demeure conditionné par la démonstration de l’imputabilité et de l’évaluation.
Le tribunal exige des éléments de nature à « éclairer le juge tant sur l’imputabilité de la dépense envisagée que sur le montant de la dépense ». Le devis et la facture, pris isolément, ne suffisent pas si le lien causal avec l’occupation n’est pas établi. Le contrôle se déplace donc vers la qualité des preuves, non vers la matérialité de la commande de travaux.
II. L’application aux désordres d’humidité et à la brièveté de l’occupation
A. L’insuffisance du lien causal entre moisissures et entretien locatif
Le juge constate la courte durée d’occupation et les désordres signalés pendant le bail, tenant à l’humidité, à l’isolation et au chauffage. Il en déduit que les altérations relevées à la sortie n’étaient pas nécessairement imputables à un défaut d’entretien du locataire, mais pouvaient relever de la structure ou des équipements du logement.
La décision retient en conséquence que « il n’est pas démontré que les travaux figurant au devis soient liés à un manque d’entretien ou à des dégradations en lien avec son occupation ». L’office du juge se concentre ici sur la causalité, exigeant des preuves spécifiques d’une faute d’usage plutôt que l’invocation générale d’un nettoyage des moisissures.
B. La portée pratique: standard probatoire et précaution documentaire du bailleur
La solution confirme un standard probatoire exigeant, protecteur du principe de restitution. La seule production d’un devis et d’une facture au titre d’un « forfait peinture » et d’un nettoyage ne suffit pas, surtout lorsque des désordres structurels sont allégués et partiellement reconnus pendant le bail.
La portée est claire pour la pratique: en présence d’humidité, le bailleur doit documenter l’imputabilité par des constats précis, voire par des avis techniques, et distinguer l’usure normale des dégradations fautives. À défaut, la retenue est écartée, et la restitution est ordonnée, conformément au texte qui impose des retenues « dûment justifiées ». Cette exigence renforce la traçabilité des désordres et la rigueur des états des lieux, particulièrement lors d’occupations brèves.
La décision du tribunal judiciaire de Chartres du 17 juin 2025 illustre ainsi un contrôle serré de l’imputabilité des retenues, fidèle au texte de 1989 et attentif aux réalités matérielles du logement loué. Elle rappelle utilement que la charge de la preuve pèse sur le bailleur, sans que l’absence de travaux réalisés ne fasse obstacle à l’indemnisation lorsque la démonstration est complète, mais sans que la seule existence d’un devis ne vaille démonstration.