Tribunal judiciaire de Chartres, le 17 juin 2025, n°25/00029
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… Rendue par le tribunal judiciaire de Chartres, juge des contentieux de la protection, ordonnance de référé du 17 juin 2025, la décision tranche un contentieux locatif consécutif à des impayés réitérés. Un bail d’habitation conclu en 2013 prévoyait une clause résolutoire. Un commandement de payer du 1er octobre 2024 a rappelé cette clause, demeurée sans effet utile. Une assignation en référé a suivi, aux fins de constat de résiliation, expulsion, provision et indemnité d’occupation. Le défendeur n’a pas comparu. Le juge vise les articles 472, 834 et 835 du code de procédure civile, ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure et, pour l’octroi de délais, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023.
La question posée portait d’abord sur les conditions de la constatation, en référé, de l’acquisition de la clause résolutoire, puis sur l’office du juge à la suite de la réforme du 27 juillet 2023 encadrant l’octroi de délais de paiement. La juridiction constate l’acquisition de la clause et refuse les délais, ordonne l’expulsion, fixe une indemnité d’occupation et alloue une provision. Elle relève que « le commandement de payer délivré le 1er octobre 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail » et que « le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 2 décembre 2024 ». Elle ajoute, au titre des accessoires, que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire ».
I. Le constat en référé de l’acquisition de la clause résolutoire
A. L’absence de contestation sérieuse et la provision
La juridiction retient le cadre du référé de droit commun. Elle rappelle que, « dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ». L’obligation locative est qualifiée d’« obligation essentielle du locataire ». Le décompte produit atteste un arriéré persistant, la carence de paiement courant et l’inaction procédurale du débiteur. Le défaut de comparution ne bloque pas le jugement au fond, conformément à l’article 472 du code de procédure civile. La dette, certaine dans son principe et son montant arrêté, autorise l’allocation d’une somme provisionnelle et la fixation d’une indemnité d’occupation, qui demeure par nature accessoire et provisoire.
Le choix de la voie du référé s’explique par la clarté des pièces et l’absence d’éléments de contestation détaillés. En présence d’impayés non discutés, la mesure de provision satisfait à l’exigence de proportionnalité. Le juge s’en tient à une somme arrêtée à une date donnée, tout en rappelant l’imputation des paiements ultérieurs. La mesure d’occupation, évaluée « au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi », préserve les intérêts du bailleur sans préjuger du solde final.
B. La clause résolutoire régulièrement mise en œuvre
La décision vérifie la régularité du commandement. Elle constate que l’acte « reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ». L’inexécution dans le délai imparti déclenche l’effet automatique prévu, d’où la formule nette selon laquelle « le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 2 décembre 2024 ». Cette articulation classique associe commandement régulier, persistance des impayés et acquisition de la clause.
La conséquence procédurale suit, avec une mesure d’expulsion proportionnée au défaut de titre. Le juge énonce qu’« il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef », dans le respect des dispositions protectrices relatives aux délais de grâce d’exécution. L’exécution provisoire de droit renforce l’effectivité de la solution, tout en laissant subsister les voies de recours.
II. L’office du juge après la réforme du 27 juillet 2023
A. L’articulation temporelle des textes applicables
La juridiction relève un point de droit transitoire. Bien que la réforme de 2023 soit « d’application immédiate », elle décide qu’« il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 ». La motivation se fonde sur le contenu du commandement et la logique de la clause, conçue et rappelée sous l’empire antérieur. La solution préserve la sécurité juridique de l’acte introductif et l’économie du mécanisme résolutoire.
Cette approche peut être discutée au regard du principe d’application immédiate des lois de procédure et des dispositions d’ordre public du logement. Elle repose toutefois sur une lecture combinée des règles de forme du commandement et de l’effet automatique de la clause, dont l’acquisition s’apprécie au regard des exigences reproduites. La cohérence d’ensemble prévaut, sans requalification de l’acte initial.
B. Le contrôle des conditions des délais de paiement
La décision rappelle, dans les termes de la réforme, que l’article 24 « permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années “à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience” ». Le contrôle porte sur deux critères cumulatifs, aptitude à l’apurement et reprise du loyer courant. À défaut d’éléments sur la situation financière et de reprise effective, le juge conclut que « dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité ».
Cette application stricte du texte réformé conforte la fonction de tri des référés et incite à une démonstration positive du débiteur. La reprise intégrale du loyer courant sert de marqueur objectif d’une trajectoire d’apurement crédible. La portée sociale de la réforme demeure, mais sa mise en œuvre suppose une comparution utile et des pièces probantes. À défaut, l’ordre d’expulsion et l’indemnité d’occupation s’imposent, sous le régime de l’exécution provisoire rappelée par la décision.
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Hassan Kohen
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Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
Rendue par le tribunal judiciaire de Chartres, juge des contentieux de la protection, ordonnance de référé du 17 juin 2025, la décision tranche un contentieux locatif consécutif à des impayés réitérés. Un bail d’habitation conclu en 2013 prévoyait une clause résolutoire. Un commandement de payer du 1er octobre 2024 a rappelé cette clause, demeurée sans effet utile. Une assignation en référé a suivi, aux fins de constat de résiliation, expulsion, provision et indemnité d’occupation. Le défendeur n’a pas comparu. Le juge vise les articles 472, 834 et 835 du code de procédure civile, ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure et, pour l’octroi de délais, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023.
La question posée portait d’abord sur les conditions de la constatation, en référé, de l’acquisition de la clause résolutoire, puis sur l’office du juge à la suite de la réforme du 27 juillet 2023 encadrant l’octroi de délais de paiement. La juridiction constate l’acquisition de la clause et refuse les délais, ordonne l’expulsion, fixe une indemnité d’occupation et alloue une provision. Elle relève que « le commandement de payer délivré le 1er octobre 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail » et que « le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 2 décembre 2024 ». Elle ajoute, au titre des accessoires, que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire ».
I. Le constat en référé de l’acquisition de la clause résolutoire
A. L’absence de contestation sérieuse et la provision
La juridiction retient le cadre du référé de droit commun. Elle rappelle que, « dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ». L’obligation locative est qualifiée d’« obligation essentielle du locataire ». Le décompte produit atteste un arriéré persistant, la carence de paiement courant et l’inaction procédurale du débiteur. Le défaut de comparution ne bloque pas le jugement au fond, conformément à l’article 472 du code de procédure civile. La dette, certaine dans son principe et son montant arrêté, autorise l’allocation d’une somme provisionnelle et la fixation d’une indemnité d’occupation, qui demeure par nature accessoire et provisoire.
Le choix de la voie du référé s’explique par la clarté des pièces et l’absence d’éléments de contestation détaillés. En présence d’impayés non discutés, la mesure de provision satisfait à l’exigence de proportionnalité. Le juge s’en tient à une somme arrêtée à une date donnée, tout en rappelant l’imputation des paiements ultérieurs. La mesure d’occupation, évaluée « au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi », préserve les intérêts du bailleur sans préjuger du solde final.
B. La clause résolutoire régulièrement mise en œuvre
La décision vérifie la régularité du commandement. Elle constate que l’acte « reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ». L’inexécution dans le délai imparti déclenche l’effet automatique prévu, d’où la formule nette selon laquelle « le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 2 décembre 2024 ». Cette articulation classique associe commandement régulier, persistance des impayés et acquisition de la clause.
La conséquence procédurale suit, avec une mesure d’expulsion proportionnée au défaut de titre. Le juge énonce qu’« il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef », dans le respect des dispositions protectrices relatives aux délais de grâce d’exécution. L’exécution provisoire de droit renforce l’effectivité de la solution, tout en laissant subsister les voies de recours.
II. L’office du juge après la réforme du 27 juillet 2023
A. L’articulation temporelle des textes applicables
La juridiction relève un point de droit transitoire. Bien que la réforme de 2023 soit « d’application immédiate », elle décide qu’« il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 ». La motivation se fonde sur le contenu du commandement et la logique de la clause, conçue et rappelée sous l’empire antérieur. La solution préserve la sécurité juridique de l’acte introductif et l’économie du mécanisme résolutoire.
Cette approche peut être discutée au regard du principe d’application immédiate des lois de procédure et des dispositions d’ordre public du logement. Elle repose toutefois sur une lecture combinée des règles de forme du commandement et de l’effet automatique de la clause, dont l’acquisition s’apprécie au regard des exigences reproduites. La cohérence d’ensemble prévaut, sans requalification de l’acte initial.
B. Le contrôle des conditions des délais de paiement
La décision rappelle, dans les termes de la réforme, que l’article 24 « permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années “à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience” ». Le contrôle porte sur deux critères cumulatifs, aptitude à l’apurement et reprise du loyer courant. À défaut d’éléments sur la situation financière et de reprise effective, le juge conclut que « dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité ».
Cette application stricte du texte réformé conforte la fonction de tri des référés et incite à une démonstration positive du débiteur. La reprise intégrale du loyer courant sert de marqueur objectif d’une trajectoire d’apurement crédible. La portée sociale de la réforme demeure, mais sa mise en œuvre suppose une comparution utile et des pièces probantes. À défaut, l’ordre d’expulsion et l’indemnité d’occupation s’imposent, sous le régime de l’exécution provisoire rappelée par la décision.