Tribunal judiciaire de Chartres, le 19 juin 2025, n°25/00047
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… Par un jugement du 19 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres tranche un litige relatif à la résiliation d’un bail d’habitation fondée sur une clause résolutoire. Des loyers et charges étant demeurés impayés, un commandement de payer a été délivré, puis une caution subrogée a saisi le juge pour faire constater la résiliation de plein droit, obtenir l’expulsion et le paiement des arriérés. Les locataires, cités à étude, n’ont pas comparu. À l’audience, le demandeur a actualisé son décompte mais s’est heurté aux limites procédurales attachées à l’absence des défendeurs. Le juge examine d’abord la recevabilité de l’assignation au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, puis vérifie l’acquisition de la clause résolutoire après le commandement resté infructueux. La question posée tient aux conditions légales de la résiliation de plein droit et à l’office du juge quant aux délais de paiement, à l’indemnité d’occupation et aux mesures d’expulsion. La décision retient la recevabilité de l’assignation, constate l’acquisition de la clause résolutoire, condamne au paiement d’un arriéré arrêté, fixe une indemnité d’occupation et ordonne l’expulsion en respectant le délai légal.
I. Les conditions légales de la résiliation de plein droit
A. La recevabilité de l’assignation et le respect du formalisme de l’article 24 Le juge commence par vérifier le respect du mécanisme préventif associé aux expulsions locatives. Il relève que l’assignation a été notifiée dans le délai légal et conclut sans ambages que « L’assignation est donc recevable. » Cette affirmation résulte de l’exigence de notification préalable pour mobiliser les dispositifs sociaux, condition résolument finalisée par le législateur. La motivation rappelle utilement la nature procédurale de cette formalité, qui conditionne l’examen au fond sans préjuger du bien-fondé des demandes. La solution s’inscrit dans le droit positif, qui fait de cette notification un préalable impératif à la saisine utile du juge.
Cette étape confirme un office de filtrage assumé. Elle encadre la suite du raisonnement en érigeant la recevabilité en préalable nécessaire, ce qui garantit la loyauté du processus de résiliation. L’économie du dispositif, tournée vers la prévention, n’empêche pas la sanction du manquement lorsqu’aucune dynamique d’apurement n’est établie. Le juge articule ainsi forme et fond, dans un ordre logique conforme aux textes et à la pratique.
B. L’acquisition de la clause résolutoire après commandement infructueux Le cœur du litige porte sur l’effet du commandement de payer demeuré sans suite. Le juge retient que « La dette n’a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 5 janvier 2025. » La formulation reprend la structure légale de l’article 24, qui subordonne la résiliation de plein droit au constat d’un commandement régulier, puis d’une absence d’apurement dans le délai prescrit. La date retenue est explicitée comme point d’acquisition, ce qui sécurise l’enchaînement ultérieur des effets.
Cette lecture privilégie la prévisibilité contractuelle sans effacer la possibilité d’un répit légal. L’article 24 permet en effet des délais si deux conditions cumulatives sont remplies, dont la reprise du loyer courant avant l’audience. L’instruction ne révélant aucun élément probant, l’acquisition est constatée. L’analyse demeure classique et cohérente avec la jurisprudence de contrôle, qui distingue nettement la résiliation de plein droit de la faculté d’octroi de délais, de nature gracieuse et strictement conditionnée.
II. Les effets de la résiliation et l’office du juge
A. La dette locative, la limitation de la demande et l’indemnité d’occupation Sur le quantum, le juge retient un arriéré arrêté et motive la limitation de la prétention actualisée à l’audience en relevant que « les locataires seront condamnés au paiement de la somme de 4 575,55 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 31 mars 2025, le demandeur ne pouvant augmenter sa demande en l’absence du locataire, outre que cela ferait double emploi avec l’indemnité d’occupation ». La motivation articule deux considérations distinctes. Elle protège d’abord les droits de la défense en situation de non-comparution. Elle évite ensuite la double indemnisation en distinguant l’arriéré contractuel et l’occupation postérieure, qui relève d’un régime indemnitaire autonome.
La décision poursuit en conséquence logique en fixant le principe de l’indemnité d’occupation, en ces termes nets : « Il convient donc d’ores et déjà de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ; » Cette solution, désormais bien assise, transpose la valeur locative comme étalon de référence, sans pénalité additionnelle. Elle préserve l’équilibre entre la réparation de la jouissance sans titre et l’interdiction des majorations punitives, étrangères au droit des obligations.
B. L’expulsion, le délai légal de grâce et le refus de délais de paiement L’office du juge se concentre ensuite sur les délais. La motivation précise que, « En l’absence des locataires, le tribunal ne dispose d’aucun élément permettant de s’assurer qu’ils sont en situation de payer le loyer ainsi que l’arriéré ou qu’ils ont payé le loyer courant avant l’audience ; » Cette formule reprend les critères cumulatifs de l’article 24 pour l’octroi de délais, en exigeant des éléments positifs et actuels. À défaut, aucune mesure gracieuse ne peut être accordée. La démarche reste rigoureuse sans excès, car le juge vérifie d’office la possibilité d’un échelonnement lorsqu’elle est étayée.
La mesure d’expulsion est alors ordonnée dans le respect des garanties légales. La décision le dit explicitement : « Dans ces conditions, le tribunal ordonne leur expulsion sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ni de fixer une astreinte. » Le maintien du délai légal de grâce préserve l’équilibre entre effectivité de la décision et protection minimale des occupants. Le refus d’astreinte, sobrement motivé, évite une surenchère coercitive inutile dès lors que le cadre légal et indemnitaire suffit à assurer l’exécution.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
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Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
Par un jugement du 19 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres tranche un litige relatif à la résiliation d’un bail d’habitation fondée sur une clause résolutoire. Des loyers et charges étant demeurés impayés, un commandement de payer a été délivré, puis une caution subrogée a saisi le juge pour faire constater la résiliation de plein droit, obtenir l’expulsion et le paiement des arriérés. Les locataires, cités à étude, n’ont pas comparu. À l’audience, le demandeur a actualisé son décompte mais s’est heurté aux limites procédurales attachées à l’absence des défendeurs. Le juge examine d’abord la recevabilité de l’assignation au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, puis vérifie l’acquisition de la clause résolutoire après le commandement resté infructueux. La question posée tient aux conditions légales de la résiliation de plein droit et à l’office du juge quant aux délais de paiement, à l’indemnité d’occupation et aux mesures d’expulsion. La décision retient la recevabilité de l’assignation, constate l’acquisition de la clause résolutoire, condamne au paiement d’un arriéré arrêté, fixe une indemnité d’occupation et ordonne l’expulsion en respectant le délai légal.
I. Les conditions légales de la résiliation de plein droit
A. La recevabilité de l’assignation et le respect du formalisme de l’article 24
Le juge commence par vérifier le respect du mécanisme préventif associé aux expulsions locatives. Il relève que l’assignation a été notifiée dans le délai légal et conclut sans ambages que « L’assignation est donc recevable. » Cette affirmation résulte de l’exigence de notification préalable pour mobiliser les dispositifs sociaux, condition résolument finalisée par le législateur. La motivation rappelle utilement la nature procédurale de cette formalité, qui conditionne l’examen au fond sans préjuger du bien-fondé des demandes. La solution s’inscrit dans le droit positif, qui fait de cette notification un préalable impératif à la saisine utile du juge.
Cette étape confirme un office de filtrage assumé. Elle encadre la suite du raisonnement en érigeant la recevabilité en préalable nécessaire, ce qui garantit la loyauté du processus de résiliation. L’économie du dispositif, tournée vers la prévention, n’empêche pas la sanction du manquement lorsqu’aucune dynamique d’apurement n’est établie. Le juge articule ainsi forme et fond, dans un ordre logique conforme aux textes et à la pratique.
B. L’acquisition de la clause résolutoire après commandement infructueux
Le cœur du litige porte sur l’effet du commandement de payer demeuré sans suite. Le juge retient que « La dette n’a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 5 janvier 2025. » La formulation reprend la structure légale de l’article 24, qui subordonne la résiliation de plein droit au constat d’un commandement régulier, puis d’une absence d’apurement dans le délai prescrit. La date retenue est explicitée comme point d’acquisition, ce qui sécurise l’enchaînement ultérieur des effets.
Cette lecture privilégie la prévisibilité contractuelle sans effacer la possibilité d’un répit légal. L’article 24 permet en effet des délais si deux conditions cumulatives sont remplies, dont la reprise du loyer courant avant l’audience. L’instruction ne révélant aucun élément probant, l’acquisition est constatée. L’analyse demeure classique et cohérente avec la jurisprudence de contrôle, qui distingue nettement la résiliation de plein droit de la faculté d’octroi de délais, de nature gracieuse et strictement conditionnée.
II. Les effets de la résiliation et l’office du juge
A. La dette locative, la limitation de la demande et l’indemnité d’occupation
Sur le quantum, le juge retient un arriéré arrêté et motive la limitation de la prétention actualisée à l’audience en relevant que « les locataires seront condamnés au paiement de la somme de 4 575,55 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 31 mars 2025, le demandeur ne pouvant augmenter sa demande en l’absence du locataire, outre que cela ferait double emploi avec l’indemnité d’occupation ». La motivation articule deux considérations distinctes. Elle protège d’abord les droits de la défense en situation de non-comparution. Elle évite ensuite la double indemnisation en distinguant l’arriéré contractuel et l’occupation postérieure, qui relève d’un régime indemnitaire autonome.
La décision poursuit en conséquence logique en fixant le principe de l’indemnité d’occupation, en ces termes nets : « Il convient donc d’ores et déjà de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ; » Cette solution, désormais bien assise, transpose la valeur locative comme étalon de référence, sans pénalité additionnelle. Elle préserve l’équilibre entre la réparation de la jouissance sans titre et l’interdiction des majorations punitives, étrangères au droit des obligations.
B. L’expulsion, le délai légal de grâce et le refus de délais de paiement
L’office du juge se concentre ensuite sur les délais. La motivation précise que, « En l’absence des locataires, le tribunal ne dispose d’aucun élément permettant de s’assurer qu’ils sont en situation de payer le loyer ainsi que l’arriéré ou qu’ils ont payé le loyer courant avant l’audience ; » Cette formule reprend les critères cumulatifs de l’article 24 pour l’octroi de délais, en exigeant des éléments positifs et actuels. À défaut, aucune mesure gracieuse ne peut être accordée. La démarche reste rigoureuse sans excès, car le juge vérifie d’office la possibilité d’un échelonnement lorsqu’elle est étayée.
La mesure d’expulsion est alors ordonnée dans le respect des garanties légales. La décision le dit explicitement : « Dans ces conditions, le tribunal ordonne leur expulsion sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ni de fixer une astreinte. » Le maintien du délai légal de grâce préserve l’équilibre entre effectivité de la décision et protection minimale des occupants. Le refus d’astreinte, sobrement motivé, évite une surenchère coercitive inutile dès lors que le cadre légal et indemnitaire suffit à assurer l’exécution.