Tribunal judiciaire de Chartres, le 19 juin 2025, n°25/00112
Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres le 19 juin 2025, le jugement statue sur une demande de constat de résiliation d’un bail d’habitation, d’expulsion et de condamnation au paiement d’un arriéré locatif, assortie d’une demande de délais par les locataires. Conclu en novembre 2023, le bail comportait une clause résolutoire et a donné lieu à un commandement de payer délivré en décembre 2024, demeuré infructueux dans le délai légal.
À la suite d’une assignation de février 2025, régulièrement notifiée au représentant de l’État, le bailleur sollicitait le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, une indemnité d’occupation et le paiement des loyers impayés. Les locataires, invoquant des charges familiales et un projet d’aide du FSL, justifiaient avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience et demandaient des délais pour apurer l’arriéré. La juridiction relève que « l’assignation est donc recevable » au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
La question posée tenait à l’articulation de la clause résolutoire acquise, en raison de l’impayé persistant après commandement, avec le pouvoir du juge d’accorder des délais d’apurement et de suspendre les effets de la résiliation lorsque le loyer courant a été repris. La décision retient, d’une part, que « la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 7 février 2025 » et, d’autre part, qu’« il convient de leur accorder des délais de paiement de 36 mois, et de suspendre les effets de la clause résolutoire », sous réserve du respect strict de l’échéancier.
I. Le sens de la décision: acquisition de la clause résolutoire et modulation judiciaire de ses effets
A. L’acquisition régulière de la clause résolutoire après commandement infructueux Le jugement rappelle la mécanique de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989: la clause résolutoire ne « produit effet que six semaines après un commandement de payer infructueux ». Il constate l’existence d’une clause contractuelle conforme, la délivrance d’un commandement en décembre 2024, et l’absence d’apurement dans le délai légal. La juridiction en déduit que « la dette n’a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire […] est acquise depuis le 7 février 2025 », ce qui emporte, en principe, la résiliation de plein droit.
Cette première étape opère une vérification méthodique des conditions d’efficacité de la clause, sans s’écarter du droit positif. L’appréciation se fonde sur des pièces chiffrées et sur la concordance entre la clause contractuelle et l’exigence légale de délai. Elle ferme le débat sur la validité du mécanisme résolutoire, tout en ouvrant la perspective d’un aménagement judiciaire.
B. La suspension des effets sur le fondement de l’article 24 et l’exigence de reprise du loyer courant Après avoir acquis la clause, la juridiction mobilise la faculté corrective prévue par l’article 24. Elle cite que « le juge peut […] accorder des délais de paiement dans la limite de trois années », à la condition que le locataire soit « en situation de régler sa dette locative » et qu’il ait « repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Le dossier établissant la reprise du loyer, la juridiction « accorde des délais de paiement de 36 mois » et « suspend les effets de la clause résolutoire ».
Ce choix repose sur une double vérification: la solvabilité suffisante pour un apurement progressif et la régularité retrouvée du loyer courant. La décision inscrit la suspension dans un cadre conditionnel et réversible, ménageant une sécurité juridique au bailleur en cas de défaillance future.
II. Valeur et portée: équilibre entre garantie du bailleur et prévention des expulsions
A. Une conciliation maîtrisée entre l’effectivité de la clause et la protection contre la perte du logement Le raisonnement confère un plein effet au mécanisme résolutoire, puis en tempère la conséquence par un outil légal finalisé d’apurement. L’équilibre s’observe dans la clause de déchéance: « à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité […] la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets ». Cette stipulation, transcrite au dispositif, sécurise la créance tout en responsabilisant le débiteur sur la durée du plan.
L’échéancier de trente-six mois, maximal, demeure proportionné au regard de la reprise du loyer courant et des ressources déclarées. La solution conserve l’indemnité d’occupation en cas de défaillance, tout en rappelant que « cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais de paiement sont respectés », ce qui incite à l’exécution loyale du plan.
B. Une portée confirmative sur les critères d’octroi des délais et le régime transitoire d’occupation La décision illustre une pratique constante: l’examen concret de la capacité d’apurement, la preuve de la reprise effective du loyer, et l’encadrement strict des délais. Elle précise encore le statut en cas d’échec: les occupants « seront réputés occupants sans droit ni titre depuis le 7 février 2025 », avec fixation d’« une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges » jusqu’à la libération des lieux.
Cette construction renforce la lisibilité des parcours d’apurement en matière locative. Elle articule l’information du préfet, le recours possible aux dispositifs d’aide et l’office du juge, sans créer de fragilité pour la sûreté du bailleur. L’énoncé selon lequel la clause « sera réputée n’avoir jamais joué » en cas de succès du plan dessine un régime transitoire cohérent, propre à favoriser la prévention des expulsions sans dénaturer les effets de la résiliation acquise.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres le 19 juin 2025, le jugement statue sur une demande de constat de résiliation d’un bail d’habitation, d’expulsion et de condamnation au paiement d’un arriéré locatif, assortie d’une demande de délais par les locataires. Conclu en novembre 2023, le bail comportait une clause résolutoire et a donné lieu à un commandement de payer délivré en décembre 2024, demeuré infructueux dans le délai légal.
À la suite d’une assignation de février 2025, régulièrement notifiée au représentant de l’État, le bailleur sollicitait le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, une indemnité d’occupation et le paiement des loyers impayés. Les locataires, invoquant des charges familiales et un projet d’aide du FSL, justifiaient avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience et demandaient des délais pour apurer l’arriéré. La juridiction relève que « l’assignation est donc recevable » au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
La question posée tenait à l’articulation de la clause résolutoire acquise, en raison de l’impayé persistant après commandement, avec le pouvoir du juge d’accorder des délais d’apurement et de suspendre les effets de la résiliation lorsque le loyer courant a été repris. La décision retient, d’une part, que « la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 7 février 2025 » et, d’autre part, qu’« il convient de leur accorder des délais de paiement de 36 mois, et de suspendre les effets de la clause résolutoire », sous réserve du respect strict de l’échéancier.
I. Le sens de la décision: acquisition de la clause résolutoire et modulation judiciaire de ses effets
A. L’acquisition régulière de la clause résolutoire après commandement infructueux
Le jugement rappelle la mécanique de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989: la clause résolutoire ne « produit effet que six semaines après un commandement de payer infructueux ». Il constate l’existence d’une clause contractuelle conforme, la délivrance d’un commandement en décembre 2024, et l’absence d’apurement dans le délai légal. La juridiction en déduit que « la dette n’a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire […] est acquise depuis le 7 février 2025 », ce qui emporte, en principe, la résiliation de plein droit.
Cette première étape opère une vérification méthodique des conditions d’efficacité de la clause, sans s’écarter du droit positif. L’appréciation se fonde sur des pièces chiffrées et sur la concordance entre la clause contractuelle et l’exigence légale de délai. Elle ferme le débat sur la validité du mécanisme résolutoire, tout en ouvrant la perspective d’un aménagement judiciaire.
B. La suspension des effets sur le fondement de l’article 24 et l’exigence de reprise du loyer courant
Après avoir acquis la clause, la juridiction mobilise la faculté corrective prévue par l’article 24. Elle cite que « le juge peut […] accorder des délais de paiement dans la limite de trois années », à la condition que le locataire soit « en situation de régler sa dette locative » et qu’il ait « repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Le dossier établissant la reprise du loyer, la juridiction « accorde des délais de paiement de 36 mois » et « suspend les effets de la clause résolutoire ».
Ce choix repose sur une double vérification: la solvabilité suffisante pour un apurement progressif et la régularité retrouvée du loyer courant. La décision inscrit la suspension dans un cadre conditionnel et réversible, ménageant une sécurité juridique au bailleur en cas de défaillance future.
II. Valeur et portée: équilibre entre garantie du bailleur et prévention des expulsions
A. Une conciliation maîtrisée entre l’effectivité de la clause et la protection contre la perte du logement
Le raisonnement confère un plein effet au mécanisme résolutoire, puis en tempère la conséquence par un outil légal finalisé d’apurement. L’équilibre s’observe dans la clause de déchéance: « à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité […] la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets ». Cette stipulation, transcrite au dispositif, sécurise la créance tout en responsabilisant le débiteur sur la durée du plan.
L’échéancier de trente-six mois, maximal, demeure proportionné au regard de la reprise du loyer courant et des ressources déclarées. La solution conserve l’indemnité d’occupation en cas de défaillance, tout en rappelant que « cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais de paiement sont respectés », ce qui incite à l’exécution loyale du plan.
B. Une portée confirmative sur les critères d’octroi des délais et le régime transitoire d’occupation
La décision illustre une pratique constante: l’examen concret de la capacité d’apurement, la preuve de la reprise effective du loyer, et l’encadrement strict des délais. Elle précise encore le statut en cas d’échec: les occupants « seront réputés occupants sans droit ni titre depuis le 7 février 2025 », avec fixation d’« une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges » jusqu’à la libération des lieux.
Cette construction renforce la lisibilité des parcours d’apurement en matière locative. Elle articule l’information du préfet, le recours possible aux dispositifs d’aide et l’office du juge, sans créer de fragilité pour la sûreté du bailleur. L’énoncé selon lequel la clause « sera réputée n’avoir jamais joué » en cas de succès du plan dessine un régime transitoire cohérent, propre à favoriser la prévention des expulsions sans dénaturer les effets de la résiliation acquise.