Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, le 27 juin 2025, n°24/04849
Rendue par le juge aux affaires familiales de Clermont-Ferrand le 27 juin 2025, la décision tranche un litige né après la rupture d’un couple pacsé. Les ex-concubins détenaient un immeuble en indivision et l’un d’eux en a poursuivi l’occupation, tandis que l’autre a sollicité l’ouverture des opérations liquidatives et une indemnité d’occupation. Le dossier, entièrement écrit, a été clôturé le 7 mai 2025 et renvoyé à un notaire commis pour la liquidation, avec débat principal sur la qualification de jouissance privative et ses effets indemnitaires.
Sur le plan procédural, les deux parties demandaient l’ouverture des opérations de liquidation et partage judiciaires, divergeant sur la désignation du notaire et l’indemnité d’occupation. Le juge, relevant l’accord sur le principe de la liquidation, a ordonné les opérations sous le contrôle juridictionnel et en application des articles 1364 et suivants du code de procédure civile. Restait à apprécier le caractère privatif de la jouissance et, partant, la dette d’indemnité au profit de l’indivision.
La question de droit tenait à la caractérisation d’une jouissance privative au sens de l’article 815‑9 du code civil lorsque l’occupation est exclusive, bien que ponctuellement troublée par des visites de l’autre indivisaire. La solution retient l’existence d’une jouissance privative et condamne l’indivisaire occupant à une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2020, son évaluation étant renvoyée au notaire commis. Le cœur du raisonnement s’appuie sur le texte et sur les circonstances concrètes, que la juridiction a entendues comme établissant une exclusivité d’usage incompatible avec une co‑occupation.
I. Le cadre juridique et la qualification de la jouissance privative
A. Le fondement normatif et sa finalité indemnitaire Le juge rappelle la règle de principe, en citant que « Aux termes de l’article 815‑9 du code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est redevable d’une indemnité, sauf convention contraire ». Ce texte opère une neutralisation des avantages de l’occupation exclusive, qui doit être compensée au profit de l’indivision, indépendamment d’une faute ou d’un abus caractérisé. La finalité n’est pas punitive, mais compensatoire, afin de préserver l’égalité des droits indivis.
L’office juridictionnel se borne à constater une jouissance privative, puis à en tirer la conséquence indemnitaire, sauf convention dérogatoire qui n’est ni invoquée ni établie. Le juge articule ce contrôle avec l’organisation procédurale des opérations, relevant que « En l’état de l’accord des parties sur ce point, il y a lieu d’ordonner l’ouverture des opérations de liquidation et de partage judiciaires de l’indivision ». Le cadre de la liquidation offre ensuite l’assiette et les modalités de calcul utiles, sous l’égide du notaire commis.
B. Les critères factuels de l’exclusivité d’usage L’appréciation retient une occupation durable et exclusive de l’immeuble par un seul indivisaire, confirmée par attestation, et la présence d’un tiers dans les lieux, circonstance renforçant l’impossibilité d’une cohabitation. Le juge écrit qu’« une occupation concurrente des lieux […] n’est à l’évidence pas envisageable », ce qui exclut la thèse d’un usage partagé ou alterné. Les quelques intrusions alléguées sont tenues pour marginales et impropres à rompre l’exclusivité d’usage.
La motivation précise que l’occupant « doit être considéré comme ayant la jouissance privative des lieux, nonobstant les quelques intrusions […], à les supposer même toutes démontrées ». Le raisonnement distingue donc l’intrusion ponctuelle, impropre à caractériser un usage commun, de la co‑occupation effective, seule de nature à neutraliser l’indemnité. Il en résulte un critère pragmatique, centré sur l’effectivité d’une exclusivité d’habitation continue et incompatible avec un partage concret des lieux.
II. Les effets indemnitaires et la portée de la solution
A. Le point de départ et le calcul de l’indemnité La juridiction fixe le point de départ au 1er janvier 2020, conformément à la demande, et renvoie l’évaluation à la liquidation notariale. Le dispositif énonce que « Dit que dans le cadre de ces opérations, il devra être calculé une indemnité d’occupation due à l’indivision […] depuis le 1er janvier 2020 ». Le choix d’une date proche de la séparation s’accorde avec la logique compensatoire dès l’instant où l’exclusivité d’usage est tenue pour acquise.
La méthode, classique, consiste à préserver la compétence notariale pour quantifier l’indemnité, en prenant en compte la valeur locative, l’état du bien et la durée effective d’occupation. Cette répartition des rôles soutient la sécurité des opérations et limite les contentieux ultérieurs, le juge conservant un contrôle a posteriori sur l’état liquidatif, en cas de contestation.
B. La gouvernance des opérations de partage et la sécurité de l’indivision Le juge articule la décision indemnitaire avec l’organisation des opérations, rappelant que « Les différentes demandes des parties seront examinées dans ce cadre », et confiant au notaire une mission structurée par les articles 1364 et suivants du code de procédure civile. Le pilotage par un professionnel assermenté favorise la cohérence des imputations, la ventilation des créances et la mise en balance des comptes indivis.
La réserve des dépens et le renvoi devant le notaire commis soutiennent une logique procédurale graduée, qui privilégie l’instruction technique des évaluations avant un éventuel retour devant le juge. La solution concilie ainsi l’exigence d’équité entre indivisaires et la lisibilité des opérations de liquidation, en circonscrivant le débat à la question décisive de la jouissance privative et de sa juste compensation.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendue par le juge aux affaires familiales de Clermont-Ferrand le 27 juin 2025, la décision tranche un litige né après la rupture d’un couple pacsé. Les ex-concubins détenaient un immeuble en indivision et l’un d’eux en a poursuivi l’occupation, tandis que l’autre a sollicité l’ouverture des opérations liquidatives et une indemnité d’occupation. Le dossier, entièrement écrit, a été clôturé le 7 mai 2025 et renvoyé à un notaire commis pour la liquidation, avec débat principal sur la qualification de jouissance privative et ses effets indemnitaires.
Sur le plan procédural, les deux parties demandaient l’ouverture des opérations de liquidation et partage judiciaires, divergeant sur la désignation du notaire et l’indemnité d’occupation. Le juge, relevant l’accord sur le principe de la liquidation, a ordonné les opérations sous le contrôle juridictionnel et en application des articles 1364 et suivants du code de procédure civile. Restait à apprécier le caractère privatif de la jouissance et, partant, la dette d’indemnité au profit de l’indivision.
La question de droit tenait à la caractérisation d’une jouissance privative au sens de l’article 815‑9 du code civil lorsque l’occupation est exclusive, bien que ponctuellement troublée par des visites de l’autre indivisaire. La solution retient l’existence d’une jouissance privative et condamne l’indivisaire occupant à une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2020, son évaluation étant renvoyée au notaire commis. Le cœur du raisonnement s’appuie sur le texte et sur les circonstances concrètes, que la juridiction a entendues comme établissant une exclusivité d’usage incompatible avec une co‑occupation.
I. Le cadre juridique et la qualification de la jouissance privative
A. Le fondement normatif et sa finalité indemnitaire
Le juge rappelle la règle de principe, en citant que « Aux termes de l’article 815‑9 du code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est redevable d’une indemnité, sauf convention contraire ». Ce texte opère une neutralisation des avantages de l’occupation exclusive, qui doit être compensée au profit de l’indivision, indépendamment d’une faute ou d’un abus caractérisé. La finalité n’est pas punitive, mais compensatoire, afin de préserver l’égalité des droits indivis.
L’office juridictionnel se borne à constater une jouissance privative, puis à en tirer la conséquence indemnitaire, sauf convention dérogatoire qui n’est ni invoquée ni établie. Le juge articule ce contrôle avec l’organisation procédurale des opérations, relevant que « En l’état de l’accord des parties sur ce point, il y a lieu d’ordonner l’ouverture des opérations de liquidation et de partage judiciaires de l’indivision ». Le cadre de la liquidation offre ensuite l’assiette et les modalités de calcul utiles, sous l’égide du notaire commis.
B. Les critères factuels de l’exclusivité d’usage
L’appréciation retient une occupation durable et exclusive de l’immeuble par un seul indivisaire, confirmée par attestation, et la présence d’un tiers dans les lieux, circonstance renforçant l’impossibilité d’une cohabitation. Le juge écrit qu’« une occupation concurrente des lieux […] n’est à l’évidence pas envisageable », ce qui exclut la thèse d’un usage partagé ou alterné. Les quelques intrusions alléguées sont tenues pour marginales et impropres à rompre l’exclusivité d’usage.
La motivation précise que l’occupant « doit être considéré comme ayant la jouissance privative des lieux, nonobstant les quelques intrusions […], à les supposer même toutes démontrées ». Le raisonnement distingue donc l’intrusion ponctuelle, impropre à caractériser un usage commun, de la co‑occupation effective, seule de nature à neutraliser l’indemnité. Il en résulte un critère pragmatique, centré sur l’effectivité d’une exclusivité d’habitation continue et incompatible avec un partage concret des lieux.
II. Les effets indemnitaires et la portée de la solution
A. Le point de départ et le calcul de l’indemnité
La juridiction fixe le point de départ au 1er janvier 2020, conformément à la demande, et renvoie l’évaluation à la liquidation notariale. Le dispositif énonce que « Dit que dans le cadre de ces opérations, il devra être calculé une indemnité d’occupation due à l’indivision […] depuis le 1er janvier 2020 ». Le choix d’une date proche de la séparation s’accorde avec la logique compensatoire dès l’instant où l’exclusivité d’usage est tenue pour acquise.
La méthode, classique, consiste à préserver la compétence notariale pour quantifier l’indemnité, en prenant en compte la valeur locative, l’état du bien et la durée effective d’occupation. Cette répartition des rôles soutient la sécurité des opérations et limite les contentieux ultérieurs, le juge conservant un contrôle a posteriori sur l’état liquidatif, en cas de contestation.
B. La gouvernance des opérations de partage et la sécurité de l’indivision
Le juge articule la décision indemnitaire avec l’organisation des opérations, rappelant que « Les différentes demandes des parties seront examinées dans ce cadre », et confiant au notaire une mission structurée par les articles 1364 et suivants du code de procédure civile. Le pilotage par un professionnel assermenté favorise la cohérence des imputations, la ventilation des créances et la mise en balance des comptes indivis.
La réserve des dépens et le renvoi devant le notaire commis soutiennent une logique procédurale graduée, qui privilégie l’instruction technique des évaluations avant un éventuel retour devant le juge. La solution concilie ainsi l’exigence d’équité entre indivisaires et la lisibilité des opérations de liquidation, en circonscrivant le débat à la question décisive de la jouissance privative et de sa juste compensation.