Tribunal judiciaire de Dax, le 1 juillet 2025, n°25/00062
Ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection de Dax le 1er juillet 2025. Un bail d’habitation conclu en 2009, reconduit ensuite, a fait l’objet d’un congé pour vente notifié six mois avant l’échéance, la locataire s’étant maintenue dans les lieux. Après mises en demeure restées infructueuses, la bailleresse a saisi le juge des référés aux fins de validation du congé, d’expulsion, de condamnation au paiement d’un arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation et de sommes au titre des frais irrépétibles et des dépens.
La défenderesse, régulièrement assignée, n’a pas comparu. Le débat a donc porté sur la régularité du congé pour vente, la possibilité de constater l’occupation sans droit ni titre et d’ordonner l’expulsion en référé, ainsi que sur l’assiette des condamnations pécuniaires. La question centrale tenait à la vérification des exigences de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et à leurs effets sur la situation d’occupation postérieure à l’échéance du bail, dans le cadre d’un office de référé.
Le juge retient, d’une part, la conformité du congé aux prescriptions légales relatives à la vente et, d’autre part, la qualité d’occupant sans droit ni titre de la locataire à compter du lendemain de l’échéance. Il accorde corrélativement l’expulsion sous les délais légaux, fixe une indemnité d’occupation à compter de juin 2025, condamne le paiement d’un arriéré arrêté au 31 mai 2025, ainsi que des sommes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens. La motivation s’appuie sur le régime de preuve des obligations, la liste des charges récupérables et la compétence du juge des référés en cas de défaut.
I. Le cadre procédural du référé et la régularité du congé pour vente
A. L’office du juge en cas de non-comparution et la dispense de notification préfectorale
Le juge rappelle qu’« en application de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Cette référence borne l’office du juge des référés en présence d’un défaut, en l’astreignant à un contrôle de régularité et de bien-fondé, sans verser dans l’instruction au fond.
Il précise encore que, selon un arrêt de la troisième chambre civile du 23 mars 2011, « la notification de l’assignation au préfet n’est pas requise lorsque l’action introduite par le bailleur tend à la reconnaissance de la qualité d’occupant sans droit ni titre du locataire ». La solution, conforme au texte spécial relatif à la saisine préfectorale, évite d’ériger en condition de recevabilité une formalité réservée aux procédures de résiliation ou d’expulsion fondées sur l’exécution du bail. Elle sécurise la voie du référé pour constater l’occupation sans droit ni titre après un congé régulier.
B. Les conditions légales du congé pour vente et leur contrôle concret
Le raisonnement s’ancre dans l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dont le juge cite la teneur utile. Il rappelle que le congé « doit être donné avec un préavis de six mois et être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ». Il ajoute, pour l’hypothèse de la vente, que « le congé, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement doit indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée, et vaut offre de vente ».
L’ordonnance constate la présence des mentions substantielles, l’observation du délai de six mois, la reproduction des dispositions impératives et l’existence d’une offre valable pendant les deux premiers mois. Ce faisceau d’indices emporte la conformité formelle et matérielle du congé à la finalité de protection du locataire, sans qu’un refus de retrait d’un recommandé puisse, en lui-même, purger les effets d’une signification régulière. La conclusion est nette: « Le congé du 8 février 2024 sera donc déclaré régulier. » Le juge articule ainsi le contrôle de formalisme avec la sécurité des transmissions, en privilégiant la signification authentique et les reproductions légales.
II. Les effets du maintien dans les lieux et l’assiette des condamnations financières
A. La qualification d’occupant sans droit ni titre et l’indemnité d’occupation corrélative
La régularité du congé à l’échéance emporte déchéance du titre d’occupation, de sorte que le maintien caractérise une occupation sans droit ni titre, distincte de l’exécution du contrat. L’ordonnance en tire les conséquences sur la restitution des lieux, enjoignant la libération et, à défaut, l’expulsion après commandement, avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique, l’exécution provisoire étant de droit.
Sur le plan pécuniaire, l’ordonnance énonce qu’« elle est ainsi redevable envers sa bailleresse, depuis cette date et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle ». L’assiette retenue, alignée sur le dernier loyer et charges convenu, s’accorde avec la fonction compensatoire de l’indemnité, qui répare l’avantage tiré de l’occupation irrégulière. La solution s’inscrit dans la tendance jurisprudentielle à calquer le quantum sur le loyer contractuel, sauf preuve d’un préjudice différent.
B. La dette locative, les charges récupérables et la répartition des frais
Le juge fonde la condamnation à l’arriéré sur les règles de preuve. Il cite que « selon l’article 1353 ancien du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver », et rappelle que « l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». L’arriéré, ventilé et justifié, n’ayant pas été utilement contesté, une provision est allouée en référé, conformément à l’exigence d’évidence de l’obligation.
S’agissant des charges, l’ordonnance retient le caractère récupérable de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, en renvoyant à l’annexe du décret du 26 août 1987, d’ordre public. Elle exige cependant la justification par l’avis d’imposition foncière, produit au dossier, ce qui garantit la concordance entre le montant réclamé et l’assiette effective du bien loué.
La décision règle enfin les frais selon les textes procéduraux. Elle rappelle que « conformément à l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens » et que « en vertu de l’article 699 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens ». Le juge alloue en outre une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, appréciée à l’aune de l’économie de la cause et du comportement procédural, afin d’éviter une charge inéquitable des frais non compris dans les dépens. Cette combinaison de dispositions assure une répartition cohérente des coûts du litige, tout en préservant la célérité propre au référé.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection de Dax le 1er juillet 2025. Un bail d’habitation conclu en 2009, reconduit ensuite, a fait l’objet d’un congé pour vente notifié six mois avant l’échéance, la locataire s’étant maintenue dans les lieux. Après mises en demeure restées infructueuses, la bailleresse a saisi le juge des référés aux fins de validation du congé, d’expulsion, de condamnation au paiement d’un arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation et de sommes au titre des frais irrépétibles et des dépens.
La défenderesse, régulièrement assignée, n’a pas comparu. Le débat a donc porté sur la régularité du congé pour vente, la possibilité de constater l’occupation sans droit ni titre et d’ordonner l’expulsion en référé, ainsi que sur l’assiette des condamnations pécuniaires. La question centrale tenait à la vérification des exigences de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et à leurs effets sur la situation d’occupation postérieure à l’échéance du bail, dans le cadre d’un office de référé.
Le juge retient, d’une part, la conformité du congé aux prescriptions légales relatives à la vente et, d’autre part, la qualité d’occupant sans droit ni titre de la locataire à compter du lendemain de l’échéance. Il accorde corrélativement l’expulsion sous les délais légaux, fixe une indemnité d’occupation à compter de juin 2025, condamne le paiement d’un arriéré arrêté au 31 mai 2025, ainsi que des sommes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens. La motivation s’appuie sur le régime de preuve des obligations, la liste des charges récupérables et la compétence du juge des référés en cas de défaut.
I. Le cadre procédural du référé et la régularité du congé pour vente
A. L’office du juge en cas de non-comparution et la dispense de notification préfectorale
Le juge rappelle qu’« en application de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Cette référence borne l’office du juge des référés en présence d’un défaut, en l’astreignant à un contrôle de régularité et de bien-fondé, sans verser dans l’instruction au fond.
Il précise encore que, selon un arrêt de la troisième chambre civile du 23 mars 2011, « la notification de l’assignation au préfet n’est pas requise lorsque l’action introduite par le bailleur tend à la reconnaissance de la qualité d’occupant sans droit ni titre du locataire ». La solution, conforme au texte spécial relatif à la saisine préfectorale, évite d’ériger en condition de recevabilité une formalité réservée aux procédures de résiliation ou d’expulsion fondées sur l’exécution du bail. Elle sécurise la voie du référé pour constater l’occupation sans droit ni titre après un congé régulier.
B. Les conditions légales du congé pour vente et leur contrôle concret
Le raisonnement s’ancre dans l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dont le juge cite la teneur utile. Il rappelle que le congé « doit être donné avec un préavis de six mois et être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ». Il ajoute, pour l’hypothèse de la vente, que « le congé, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement doit indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée, et vaut offre de vente ».
L’ordonnance constate la présence des mentions substantielles, l’observation du délai de six mois, la reproduction des dispositions impératives et l’existence d’une offre valable pendant les deux premiers mois. Ce faisceau d’indices emporte la conformité formelle et matérielle du congé à la finalité de protection du locataire, sans qu’un refus de retrait d’un recommandé puisse, en lui-même, purger les effets d’une signification régulière. La conclusion est nette: « Le congé du 8 février 2024 sera donc déclaré régulier. » Le juge articule ainsi le contrôle de formalisme avec la sécurité des transmissions, en privilégiant la signification authentique et les reproductions légales.
II. Les effets du maintien dans les lieux et l’assiette des condamnations financières
A. La qualification d’occupant sans droit ni titre et l’indemnité d’occupation corrélative
La régularité du congé à l’échéance emporte déchéance du titre d’occupation, de sorte que le maintien caractérise une occupation sans droit ni titre, distincte de l’exécution du contrat. L’ordonnance en tire les conséquences sur la restitution des lieux, enjoignant la libération et, à défaut, l’expulsion après commandement, avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique, l’exécution provisoire étant de droit.
Sur le plan pécuniaire, l’ordonnance énonce qu’« elle est ainsi redevable envers sa bailleresse, depuis cette date et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle ». L’assiette retenue, alignée sur le dernier loyer et charges convenu, s’accorde avec la fonction compensatoire de l’indemnité, qui répare l’avantage tiré de l’occupation irrégulière. La solution s’inscrit dans la tendance jurisprudentielle à calquer le quantum sur le loyer contractuel, sauf preuve d’un préjudice différent.
B. La dette locative, les charges récupérables et la répartition des frais
Le juge fonde la condamnation à l’arriéré sur les règles de preuve. Il cite que « selon l’article 1353 ancien du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver », et rappelle que « l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». L’arriéré, ventilé et justifié, n’ayant pas été utilement contesté, une provision est allouée en référé, conformément à l’exigence d’évidence de l’obligation.
S’agissant des charges, l’ordonnance retient le caractère récupérable de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, en renvoyant à l’annexe du décret du 26 août 1987, d’ordre public. Elle exige cependant la justification par l’avis d’imposition foncière, produit au dossier, ce qui garantit la concordance entre le montant réclamé et l’assiette effective du bien loué.
La décision règle enfin les frais selon les textes procéduraux. Elle rappelle que « conformément à l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens » et que « en vertu de l’article 699 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens ». Le juge alloue en outre une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, appréciée à l’aune de l’économie de la cause et du comportement procédural, afin d’éviter une charge inéquitable des frais non compris dans les dépens. Cette combinaison de dispositions assure une répartition cohérente des coûts du litige, tout en préservant la célérité propre au référé.