Tribunal judiciaire de Dax, le 1 juillet 2025, n°25/00119
La décision du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax du 1er juillet 2025 tranche un litige locatif marqué par des impayés persistants et un commandement demeuré infructueux. Un bail d’habitation conclu en 2022 prévoyait une clause résolutoire activable deux mois après un commandement resté sans effet. Un commandement a été délivré fin août 2024, l’assignation a suivi en février 2025, après saisine de la commission de prévention des expulsions et notification au représentant de l’État. La dette a continué de croître jusqu’à la date de l’audience, puis les parties ont évoqué un plan d’apurement assorti de la reprise du loyer courant.
La procédure a opposé un bailleur social, invoquant la clause résolutoire et sollicitant l’expulsion, et un locataire demandant des délais de paiement. La juridiction a vérifié la recevabilité de l’action au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, puis a examiné la suspension de la clause résolutoire à la lumière de la réforme intervenue en 2023. La question posée était double. D’abord, déterminer si les formalités préalables instituées au bénéfice de la prévention des expulsions et du plan départemental avaient été respectées, à peine d’irrecevabilité. Ensuite, préciser les conditions et la portée de la suspension de la clause résolutoire et des délais judiciaires de paiement. La juridiction a déclaré la demande recevable, a suspendu les effets de la clause résolutoire et a fixé un échéancier sur trente-six mois, avec déchéance du terme en cas d’incident unique, et exécution provisoire de droit.
I. Les conditions de recevabilité de l’action en constat de la résiliation
A. La saisine de la commission de prévention et le délai de forclusion procédurale
Le texte applicable exige que les bailleurs personnes morales saisissent la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et respectent un délai avant l’assignation. Le jugement rappelle que, « En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 […], les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer une assignation […] avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission ». L’exigence est d’ordre public et assortie d’une irrecevabilité. La juridiction constate la preuve d’une saisine électronique postérieure au commandement et en retient l’effectivité, l’accusé de réception étant produit. La motivation, brève, reste fidèle à l’économie du texte, centré sur un signalement préalable et un délai d’attente.
La solution s’inscrit dans la ligne d’une jurisprudence de stricte vérification documentaire sans surcharge probatoire. Elle confirme que le support électronique et l’accusé de réception suffisent, dès lors que la chronologie atteste le respect du délai. La rigueur de la sanction d’irrecevabilité explique la prudence de la juridiction, qui évite toute interprétation extensive. Elle se borne à contrôler la formalité et l’écoulement du délai.
B. La notification au représentant de l’État et la sanction attachée
Le second verrou tient à la notification préfectorale préalable à l’audience. Le jugement vise le paragraphe III du même article et souligne que « l’assignation […] est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande […] au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience ». La pièce justificative atteste d’une notification électronique antérieure de plus de deux mois, ce qui conduit à retenir la recevabilité. La conclusion est formulée en termes nets : « La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable. »
Cette articulation renforce le caractère téléologique du dispositif de prévention. La notification au représentant de l’État permet le déclenchement des dispositifs d’accompagnement, dont la juridiction assure l’effectivité par un contrôle serré des délais. La sanction d’irrecevabilité, systématiquement rappelée, incite à une discipline procédurale élevée. L’économie générale du contrôle, factuel et bref, évite la contestation sur la preuve lorsque des traces électroniques fiables existent.
II. La suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais
A. Les conditions légales de la suspension après la réforme de 2023
La juridiction rappelle l’économie de la clause résolutoire, dont « [le] […] effet [ne] produit [que] deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Surtout, elle applique la réforme issue de la loi du 27 juillet 2023, en précisant son effet immédiat sur les situations en cours. Elle énonce, de façon pédagogique, que « le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire […] des délais de paiement dans la limite de trois années […], à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Cette formulation, citée intégralement, fixe clairement le double critère de capacité et de reprise du courant.
Les données d’espèce caractérisent la reprise du loyer courant et un accord procédural sur un plan d’apurement. Ces éléments justifient la suspension des effets de la clause et l’édiction d’un échéancier. La décision retient ainsi la voie médiane entre résiliation immédiate et effacement des obligations. La référence au pouvoir d’office confirme la logique de protection ciblée du texte, sans déroger à la force obligatoire du contrat.
B. La portée des délais, la déchéance en cas d’incident et quelques réserves
La juridiction fixe trente-six mensualités de cinquante euros, assorties d’une clause de déchéance. Elle juge en termes généraux que, « à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi d’un courrier recommandé […] demeuré infructueux ». Puis elle ajoute que, dans ce cas, « la clause résolutoire reprendra tous ses effets », et que l’occupation produira une indemnité au montant du dernier loyer et charges. L’exécution provisoire est rappelée sans nuance : « Rappelle que l’exécution provisoire de cette décision est de droit. »
La cohérence d’ensemble est convaincante. Les critères de l’article 24 sont caractérisés, la suspension est conditionnée, et la sanction de défaillance demeure proportionnée. Deux observations s’imposent toutefois. D’une part, le montant des versements, faible au regard de la dette, implique mécaniquement un solde substantiel au terme, ce que le dispositif anticipe en prévoyant un dernier versement « abondé du solde ». D’autre part, une discordance apparente ressort entre le quantum de la dette indiqué dans les motifs et celui constaté dans le dispositif. Elle s’analyse comme une erreur matérielle, sans incidence sur le principe de la suspension ni sur la validité de la déchéance, mais susceptible d’appeler rectification. L’équilibre retenu, fondé sur la reprise du courant et la vigilance sur l’échéancier, s’inscrit dans le mouvement d’harmonisation des pratiques postérieur à la réforme de 2023.
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Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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La décision du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax du 1er juillet 2025 tranche un litige locatif marqué par des impayés persistants et un commandement demeuré infructueux. Un bail d’habitation conclu en 2022 prévoyait une clause résolutoire activable deux mois après un commandement resté sans effet. Un commandement a été délivré fin août 2024, l’assignation a suivi en février 2025, après saisine de la commission de prévention des expulsions et notification au représentant de l’État. La dette a continué de croître jusqu’à la date de l’audience, puis les parties ont évoqué un plan d’apurement assorti de la reprise du loyer courant.
La procédure a opposé un bailleur social, invoquant la clause résolutoire et sollicitant l’expulsion, et un locataire demandant des délais de paiement. La juridiction a vérifié la recevabilité de l’action au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, puis a examiné la suspension de la clause résolutoire à la lumière de la réforme intervenue en 2023. La question posée était double. D’abord, déterminer si les formalités préalables instituées au bénéfice de la prévention des expulsions et du plan départemental avaient été respectées, à peine d’irrecevabilité. Ensuite, préciser les conditions et la portée de la suspension de la clause résolutoire et des délais judiciaires de paiement. La juridiction a déclaré la demande recevable, a suspendu les effets de la clause résolutoire et a fixé un échéancier sur trente-six mois, avec déchéance du terme en cas d’incident unique, et exécution provisoire de droit.
I. Les conditions de recevabilité de l’action en constat de la résiliation
A. La saisine de la commission de prévention et le délai de forclusion procédurale
Le texte applicable exige que les bailleurs personnes morales saisissent la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et respectent un délai avant l’assignation. Le jugement rappelle que, « En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 […], les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer une assignation […] avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission ». L’exigence est d’ordre public et assortie d’une irrecevabilité. La juridiction constate la preuve d’une saisine électronique postérieure au commandement et en retient l’effectivité, l’accusé de réception étant produit. La motivation, brève, reste fidèle à l’économie du texte, centré sur un signalement préalable et un délai d’attente.
La solution s’inscrit dans la ligne d’une jurisprudence de stricte vérification documentaire sans surcharge probatoire. Elle confirme que le support électronique et l’accusé de réception suffisent, dès lors que la chronologie atteste le respect du délai. La rigueur de la sanction d’irrecevabilité explique la prudence de la juridiction, qui évite toute interprétation extensive. Elle se borne à contrôler la formalité et l’écoulement du délai.
B. La notification au représentant de l’État et la sanction attachée
Le second verrou tient à la notification préfectorale préalable à l’audience. Le jugement vise le paragraphe III du même article et souligne que « l’assignation […] est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande […] au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience ». La pièce justificative atteste d’une notification électronique antérieure de plus de deux mois, ce qui conduit à retenir la recevabilité. La conclusion est formulée en termes nets : « La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable. »
Cette articulation renforce le caractère téléologique du dispositif de prévention. La notification au représentant de l’État permet le déclenchement des dispositifs d’accompagnement, dont la juridiction assure l’effectivité par un contrôle serré des délais. La sanction d’irrecevabilité, systématiquement rappelée, incite à une discipline procédurale élevée. L’économie générale du contrôle, factuel et bref, évite la contestation sur la preuve lorsque des traces électroniques fiables existent.
II. La suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais
A. Les conditions légales de la suspension après la réforme de 2023
La juridiction rappelle l’économie de la clause résolutoire, dont « [le] […] effet [ne] produit [que] deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Surtout, elle applique la réforme issue de la loi du 27 juillet 2023, en précisant son effet immédiat sur les situations en cours. Elle énonce, de façon pédagogique, que « le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire […] des délais de paiement dans la limite de trois années […], à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Cette formulation, citée intégralement, fixe clairement le double critère de capacité et de reprise du courant.
Les données d’espèce caractérisent la reprise du loyer courant et un accord procédural sur un plan d’apurement. Ces éléments justifient la suspension des effets de la clause et l’édiction d’un échéancier. La décision retient ainsi la voie médiane entre résiliation immédiate et effacement des obligations. La référence au pouvoir d’office confirme la logique de protection ciblée du texte, sans déroger à la force obligatoire du contrat.
B. La portée des délais, la déchéance en cas d’incident et quelques réserves
La juridiction fixe trente-six mensualités de cinquante euros, assorties d’une clause de déchéance. Elle juge en termes généraux que, « à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi d’un courrier recommandé […] demeuré infructueux ». Puis elle ajoute que, dans ce cas, « la clause résolutoire reprendra tous ses effets », et que l’occupation produira une indemnité au montant du dernier loyer et charges. L’exécution provisoire est rappelée sans nuance : « Rappelle que l’exécution provisoire de cette décision est de droit. »
La cohérence d’ensemble est convaincante. Les critères de l’article 24 sont caractérisés, la suspension est conditionnée, et la sanction de défaillance demeure proportionnée. Deux observations s’imposent toutefois. D’une part, le montant des versements, faible au regard de la dette, implique mécaniquement un solde substantiel au terme, ce que le dispositif anticipe en prévoyant un dernier versement « abondé du solde ». D’autre part, une discordance apparente ressort entre le quantum de la dette indiqué dans les motifs et celui constaté dans le dispositif. Elle s’analyse comme une erreur matérielle, sans incidence sur le principe de la suspension ni sur la validité de la déchéance, mais susceptible d’appeler rectification. L’équilibre retenu, fondé sur la reprise du courant et la vigilance sur l’échéancier, s’inscrit dans le mouvement d’harmonisation des pratiques postérieur à la réforme de 2023.