Tribunal judiciaire de Dax, le 1 juillet 2025, n°25/00120
Le Tribunal judiciaire de Dax, 1er juillet 2025, statue sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire dans un bail d’habitation conclu en 2020. Des incidents répétés de paiement ont conduit à un commandement visant la clause, puis à une assignation après saisine de la commission de prévention des expulsions et notification au représentant de l’État. Les locataires, régulièrement convoqués, n’ont pas comparu. Le bailleur social sollicite la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion, le paiement de l’arriéré, des intérêts, et une indemnité d’occupation. La question posée tient à la recevabilité de l’action au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et aux conditions d’acquisition de la clause résolutoire, avec leurs conséquences financières. La juridiction déclare la demande recevable, constate la résiliation, ordonne l’expulsion, fixe la dette locative, et retient une indemnité d’occupation égale au dernier loyer et charges.
I. Les conditions de recevabilité et d’acquisition de la clause résolutoire
A. Le respect des formalités préalables d’ordre public Le juge rappelle le cadre impératif de l’article 24, en soulignant que « l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande […] au moins deux mois avant l’audience ». La décision vérifie, pièce à l’appui, la double exigence de signalement des impayés à la commission compétente et de notification au préfet dans les délais légaux. Cette motivation, sobre et probatoire, clôt le débat sur la recevabilité par l’énoncé suivant: « La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable. » Le contrôle effectif des conditions de saisine traduit une application stricte de dispositions d’ordre public, conforme à la finalité préventive du dispositif.
La juridiction articule ensuite la procédure de défaut avec l’office du juge. Elle énonce que « selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond ». L’absence des locataires ne dispense pas d’un examen du bien‑fondé, ce que consacrent la vérification des diligences préalables et l’appréciation des pièces. Cette mise au point évite toute automaticité et réaffirme la nature non punitive de l’expulsion, conçue comme l’aboutissement d’un processus encadré.
B. L’acquisition de la clause résolutoire après commandement infructueux Sur le fond, l’arrêt transpose la règle matérielle en rappelant que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». L’examen chronologique établit la délivrance du commandement, l’absence d’apurement, puis la persistance de l’impayé à l’assignation. Le raisonnement aboutit à la solution normative: « Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail ». L’énoncé s’inscrit dans la grille classique associant force obligatoire des contrats, exigence de bonne foi, et condition suspensive légale d’un délai de deux mois.
Ce faisant, la juridiction maintient l’équilibre du régime: l’exigence de formalités préalables protège l’occupant, tandis que l’inexécution persistante justifie la résiliation. Le rejet de toute automaticité avant l’expiration des délais confirme l’orthodoxie du contrôle. La doctrine admet que le juge peut, en présence d’un apurement sérieux avant l’audience, faire jouer les tempéraments légaux; l’espèce ne révélant aucun effort d’apurement, la solution s’impose sans réserve.
II. Les conséquences financières et les mesures accessoires
A. La fixation de la dette locative et des intérêts La décision applique l’article 1353 du Code civil en exigeant la preuve de la créance par le décompte produit. Les éléments comptables, continus et concordants, établissent une dette arrêtée à une date déterminée. L’énoncé relatif aux intérêts moratoires est classique: ils courent « à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ». L’imputation des intérêts à des dates distinctes selon les paliers de la créance respecte la chronologie des mises en demeure et la logique compensatoire.
Ce volet illustre une méthode pragmatique: qualification de l’obligation, rattachement aux actes de poursuite, et détermination du point de départ des intérêts selon la source du retard. La motivation reste mesurée, mais suffisante au regard des standards probatoires. Elle s’accorde avec la jurisprudence constante selon laquelle l’arriéré locatif, dû aux termes convenus, produit intérêts après mise en demeure régulière.
B. L’indemnité d’occupation et le rejet de toute majoration Consécutivement à la résiliation, la juridiction retient que l’occupant devient redevable d’une indemnité « d’un montant strictement égal à celui du dernier loyer et charges convenu ». Cette formule, extraite des motifs, ferme la voie à une hausse non prévue, la décision précisant que la « demande d’augmentation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée ». Le critère d’équivalence assure une juste compensation de la jouissance post‑résiliation sans transformer l’indemnité en sanction pécuniaire.
La solution privilégie la sécurité juridique, en dissociant l’indemnité réparatrice de l’économie contractuelle éteinte. Elle admet l’alignement sur le dernier loyer et charges comme référent objectif, tout en écartant les prétentions excédentaires dépourvues de fondement textuel. Cette ligne est cohérente avec la finalité indemnitaire de l’occupation sans titre, et protège contre les dérives inflationnistes contraires au principe de réparation intégrale.
La décision mentionne enfin l’exécution immédiate des mesures, en indiquant que « l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit ». Cette précision s’inscrit dans le régime de l’exécution provisoire de plein droit des jugements de première instance, favorisant l’effectivité de la solution, en particulier lorsque la résiliation est légalement acquise et les garanties procédurales respectées.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le Tribunal judiciaire de Dax, 1er juillet 2025, statue sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire dans un bail d’habitation conclu en 2020. Des incidents répétés de paiement ont conduit à un commandement visant la clause, puis à une assignation après saisine de la commission de prévention des expulsions et notification au représentant de l’État. Les locataires, régulièrement convoqués, n’ont pas comparu. Le bailleur social sollicite la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion, le paiement de l’arriéré, des intérêts, et une indemnité d’occupation. La question posée tient à la recevabilité de l’action au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et aux conditions d’acquisition de la clause résolutoire, avec leurs conséquences financières. La juridiction déclare la demande recevable, constate la résiliation, ordonne l’expulsion, fixe la dette locative, et retient une indemnité d’occupation égale au dernier loyer et charges.
I. Les conditions de recevabilité et d’acquisition de la clause résolutoire
A. Le respect des formalités préalables d’ordre public
Le juge rappelle le cadre impératif de l’article 24, en soulignant que « l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande […] au moins deux mois avant l’audience ». La décision vérifie, pièce à l’appui, la double exigence de signalement des impayés à la commission compétente et de notification au préfet dans les délais légaux. Cette motivation, sobre et probatoire, clôt le débat sur la recevabilité par l’énoncé suivant: « La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable. » Le contrôle effectif des conditions de saisine traduit une application stricte de dispositions d’ordre public, conforme à la finalité préventive du dispositif.
La juridiction articule ensuite la procédure de défaut avec l’office du juge. Elle énonce que « selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond ». L’absence des locataires ne dispense pas d’un examen du bien‑fondé, ce que consacrent la vérification des diligences préalables et l’appréciation des pièces. Cette mise au point évite toute automaticité et réaffirme la nature non punitive de l’expulsion, conçue comme l’aboutissement d’un processus encadré.
B. L’acquisition de la clause résolutoire après commandement infructueux
Sur le fond, l’arrêt transpose la règle matérielle en rappelant que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». L’examen chronologique établit la délivrance du commandement, l’absence d’apurement, puis la persistance de l’impayé à l’assignation. Le raisonnement aboutit à la solution normative: « Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail ». L’énoncé s’inscrit dans la grille classique associant force obligatoire des contrats, exigence de bonne foi, et condition suspensive légale d’un délai de deux mois.
Ce faisant, la juridiction maintient l’équilibre du régime: l’exigence de formalités préalables protège l’occupant, tandis que l’inexécution persistante justifie la résiliation. Le rejet de toute automaticité avant l’expiration des délais confirme l’orthodoxie du contrôle. La doctrine admet que le juge peut, en présence d’un apurement sérieux avant l’audience, faire jouer les tempéraments légaux; l’espèce ne révélant aucun effort d’apurement, la solution s’impose sans réserve.
II. Les conséquences financières et les mesures accessoires
A. La fixation de la dette locative et des intérêts
La décision applique l’article 1353 du Code civil en exigeant la preuve de la créance par le décompte produit. Les éléments comptables, continus et concordants, établissent une dette arrêtée à une date déterminée. L’énoncé relatif aux intérêts moratoires est classique: ils courent « à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ». L’imputation des intérêts à des dates distinctes selon les paliers de la créance respecte la chronologie des mises en demeure et la logique compensatoire.
Ce volet illustre une méthode pragmatique: qualification de l’obligation, rattachement aux actes de poursuite, et détermination du point de départ des intérêts selon la source du retard. La motivation reste mesurée, mais suffisante au regard des standards probatoires. Elle s’accorde avec la jurisprudence constante selon laquelle l’arriéré locatif, dû aux termes convenus, produit intérêts après mise en demeure régulière.
B. L’indemnité d’occupation et le rejet de toute majoration
Consécutivement à la résiliation, la juridiction retient que l’occupant devient redevable d’une indemnité « d’un montant strictement égal à celui du dernier loyer et charges convenu ». Cette formule, extraite des motifs, ferme la voie à une hausse non prévue, la décision précisant que la « demande d’augmentation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée ». Le critère d’équivalence assure une juste compensation de la jouissance post‑résiliation sans transformer l’indemnité en sanction pécuniaire.
La solution privilégie la sécurité juridique, en dissociant l’indemnité réparatrice de l’économie contractuelle éteinte. Elle admet l’alignement sur le dernier loyer et charges comme référent objectif, tout en écartant les prétentions excédentaires dépourvues de fondement textuel. Cette ligne est cohérente avec la finalité indemnitaire de l’occupation sans titre, et protège contre les dérives inflationnistes contraires au principe de réparation intégrale.
La décision mentionne enfin l’exécution immédiate des mesures, en indiquant que « l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit ». Cette précision s’inscrit dans le régime de l’exécution provisoire de plein droit des jugements de première instance, favorisant l’effectivité de la solution, en particulier lorsque la résiliation est légalement acquise et les garanties procédurales respectées.