Tribunal judiciaire de Dax, le 1 juillet 2025, n°25/00136
L’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection de Dax le 1er juillet 2025 tranche un différend né d’un bail meublé d’habitation conclu en septembre 2022. Le loyer, fixé à trois cent cinquante euros charges comprises, n’a plus été payé pendant une longue période, après plusieurs renouvellements tacites. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en décembre 2024, suivi d’une assignation en mars 2025. Le locataire a quitté les lieux le 24 mars 2025, rendant sans objet la demande d’expulsion, mais la dette a été actualisée à 6 900 euros lors de l’audience de juin 2025.
La procédure a été engagée en référé aux fins de constat d’occupation sans droit ni titre, d’expulsion, de condamnation provisionnelle au paiement des loyers et charges, et d’allocation d’une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le défendeur a sollicité des délais de paiement en invoquant des revenus modestes et une saisie sur rémunération, sans produire de justificatifs. Le juge a d’abord déclaré sans objet les demandes d’expulsion, puis statué sur la dette, les intérêts moratoires, les délais de paiement et les dépens.
La question de droit portait, d’une part, sur les conditions d’une condamnation provisionnelle en référé pour loyers impayés, avec intérêts à compter d’actes de mise en demeure distincts. Elle portait, d’autre part, sur l’octroi de délais de paiement au regard des exigences cumulatives posées par l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989. Le juge a retenu l’existence d’une créance non sérieusement contestée, accordé une somme provisionnelle de 6 900 euros, fixé les intérêts moratoires à compter du commandement et de l’assignation, et refusé tout délai faute de reprise du loyer courant et de pièces probantes.
I. La condamnation provisionnelle en référé pour loyers impayés
A. La démonstration de la créance et l’absence de contestation sérieuse
Le juge rappelle les règles de preuve des obligations et la charge pesant sur le locataire d’habitation. Il cite ainsi que « selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ». Il ajoute, conformément à la loi spéciale, que « l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».
A la lumière du commandement de payer et de l’assignation, le juge constate l’absence de contestation sérieuse, ce que confirme l’attitude du débiteur à l’audience. Les motifs relèvent que « les pièces du dossier […] démontrent que la créance […] s’élève à 6 900 euros ». La procédure de référé permet alors d’allouer une provision en présence d’une obligation non sérieusement contestable, solution cohérente avec la nature rapide et conservatoire de ce juge.
Cette analyse, sobre et rigoureuse, s’aligne sur le droit positif qui exige des éléments probants. Elle évite toute appréciation qui excéderait les pouvoirs du juge des référés, lequel ne tranche pas le fond mais assure l’effectivité des obligations certaines.
B. La fixation des intérêts moratoires par strates d’exigibilité
La décision précise le point de départ des intérêts moratoires, suivant la logique des mises en demeure successives. Elle énonce « qu’en application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus […] à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent ». Elle ajoute qu’« un même effet doit être attaché à la demande en justice », pour fonder un second point de départ.
Le juge en déduit une solution en strates, distinguant les intérêts sur 4 800 euros à compter du commandement de décembre 2024, puis sur 5 850 euros à compter de l’assignation de mars 2025, le surplus courant à compter de la décision. Cette ventilation épouse la chronologie des mises en demeure et préserve la cohérence entre exigibilité et rémunération du retard.
La méthode est convaincante. Elle respecte la finalité réparatrice des intérêts moratoires, sans majoration artificielle. Elle rappelle aussi que l’assignation en paiement, valant interpellation suffisante, produit des effets comparables au commandement.
II. Le refus de délais de paiement au regard de l’article 24, V, de la loi de 1989
A. Les conditions cumulatives renforcées par la reprise du loyer courant
Le juge applique strictement le texte spécial en matière de baux d’habitation. Il rappelle « qu’aux termes du paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut […] accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».
L’ordonnance constate l’absence totale de justificatifs de revenus ou de charges, de sorte qu’il est impossible d’évaluer la faisabilité d’un échéancier. Elle souligne que « [le locataire] ne verse aux débats strictement aucune pièce », et qu’« il n’a jamais repris le versement du loyer courant ». L’une et l’autre conditions font défaut, ce qui conduit à un rejet logique de la demande de délais.
Ce raisonnement mérite approbation. Il prévient l’octroi de délais fictifs dénués de crédibilité économique, et protège l’équilibre contractuel voulu par la loi du 6 juillet 1989. La reprise du courant manifeste une volonté de redressement, que le juge n’a pas constatée.
B. L’appréciation de la valeur et de la portée pratiques du refus
Le juge tient compte des circonstances économiques et du comportement antérieur du débiteur. Les motifs relèvent qu’« il s’est par ailleurs accordé de lui-même […] de très longs délais » et que sa « carence a pu déséquilibrer le budget [du bailleur] qui n’est pas un organisme bancaire ». La solution réaffirme la vocation de l’article 24, V, à soutenir des plans de paiement crédibles, non à différer indéfiniment l’exécution.
Cette rigueur soulève une interrogation secondaire lorsque le locataire a quitté les lieux, rendant théoriquement inopérante la condition de reprise du loyer courant. Le juge n’en fait pas un obstacle technique, mais retient l’absence de toute démonstration financière et de bonne foi, qui suffit à refuser les délais. La motivation demeure pleinement conforme au texte, centré sur la capacité effective à apurer la dette.
L’économie générale de la décision reste cohérente. Les demandes d’expulsion ont été déclarées « sans objet » car l’occupant avait quitté les lieux, ce qui recentre le débat sur l’atteinte patrimoniale et la réparation du retard. L’allocation d’une somme sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile se justifie, « il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge [du bailleur] les frais […] engagés ». Enfin, la décision rappelle que « l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit », en harmonie avec la fonction du référé et la nécessité d’efficacité.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
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L’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection de Dax le 1er juillet 2025 tranche un différend né d’un bail meublé d’habitation conclu en septembre 2022. Le loyer, fixé à trois cent cinquante euros charges comprises, n’a plus été payé pendant une longue période, après plusieurs renouvellements tacites. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en décembre 2024, suivi d’une assignation en mars 2025. Le locataire a quitté les lieux le 24 mars 2025, rendant sans objet la demande d’expulsion, mais la dette a été actualisée à 6 900 euros lors de l’audience de juin 2025.
La procédure a été engagée en référé aux fins de constat d’occupation sans droit ni titre, d’expulsion, de condamnation provisionnelle au paiement des loyers et charges, et d’allocation d’une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le défendeur a sollicité des délais de paiement en invoquant des revenus modestes et une saisie sur rémunération, sans produire de justificatifs. Le juge a d’abord déclaré sans objet les demandes d’expulsion, puis statué sur la dette, les intérêts moratoires, les délais de paiement et les dépens.
La question de droit portait, d’une part, sur les conditions d’une condamnation provisionnelle en référé pour loyers impayés, avec intérêts à compter d’actes de mise en demeure distincts. Elle portait, d’autre part, sur l’octroi de délais de paiement au regard des exigences cumulatives posées par l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989. Le juge a retenu l’existence d’une créance non sérieusement contestée, accordé une somme provisionnelle de 6 900 euros, fixé les intérêts moratoires à compter du commandement et de l’assignation, et refusé tout délai faute de reprise du loyer courant et de pièces probantes.
I. La condamnation provisionnelle en référé pour loyers impayés
A. La démonstration de la créance et l’absence de contestation sérieuse
Le juge rappelle les règles de preuve des obligations et la charge pesant sur le locataire d’habitation. Il cite ainsi que « selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ». Il ajoute, conformément à la loi spéciale, que « l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».
A la lumière du commandement de payer et de l’assignation, le juge constate l’absence de contestation sérieuse, ce que confirme l’attitude du débiteur à l’audience. Les motifs relèvent que « les pièces du dossier […] démontrent que la créance […] s’élève à 6 900 euros ». La procédure de référé permet alors d’allouer une provision en présence d’une obligation non sérieusement contestable, solution cohérente avec la nature rapide et conservatoire de ce juge.
Cette analyse, sobre et rigoureuse, s’aligne sur le droit positif qui exige des éléments probants. Elle évite toute appréciation qui excéderait les pouvoirs du juge des référés, lequel ne tranche pas le fond mais assure l’effectivité des obligations certaines.
B. La fixation des intérêts moratoires par strates d’exigibilité
La décision précise le point de départ des intérêts moratoires, suivant la logique des mises en demeure successives. Elle énonce « qu’en application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus […] à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent ». Elle ajoute qu’« un même effet doit être attaché à la demande en justice », pour fonder un second point de départ.
Le juge en déduit une solution en strates, distinguant les intérêts sur 4 800 euros à compter du commandement de décembre 2024, puis sur 5 850 euros à compter de l’assignation de mars 2025, le surplus courant à compter de la décision. Cette ventilation épouse la chronologie des mises en demeure et préserve la cohérence entre exigibilité et rémunération du retard.
La méthode est convaincante. Elle respecte la finalité réparatrice des intérêts moratoires, sans majoration artificielle. Elle rappelle aussi que l’assignation en paiement, valant interpellation suffisante, produit des effets comparables au commandement.
II. Le refus de délais de paiement au regard de l’article 24, V, de la loi de 1989
A. Les conditions cumulatives renforcées par la reprise du loyer courant
Le juge applique strictement le texte spécial en matière de baux d’habitation. Il rappelle « qu’aux termes du paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut […] accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».
L’ordonnance constate l’absence totale de justificatifs de revenus ou de charges, de sorte qu’il est impossible d’évaluer la faisabilité d’un échéancier. Elle souligne que « [le locataire] ne verse aux débats strictement aucune pièce », et qu’« il n’a jamais repris le versement du loyer courant ». L’une et l’autre conditions font défaut, ce qui conduit à un rejet logique de la demande de délais.
Ce raisonnement mérite approbation. Il prévient l’octroi de délais fictifs dénués de crédibilité économique, et protège l’équilibre contractuel voulu par la loi du 6 juillet 1989. La reprise du courant manifeste une volonté de redressement, que le juge n’a pas constatée.
B. L’appréciation de la valeur et de la portée pratiques du refus
Le juge tient compte des circonstances économiques et du comportement antérieur du débiteur. Les motifs relèvent qu’« il s’est par ailleurs accordé de lui-même […] de très longs délais » et que sa « carence a pu déséquilibrer le budget [du bailleur] qui n’est pas un organisme bancaire ». La solution réaffirme la vocation de l’article 24, V, à soutenir des plans de paiement crédibles, non à différer indéfiniment l’exécution.
Cette rigueur soulève une interrogation secondaire lorsque le locataire a quitté les lieux, rendant théoriquement inopérante la condition de reprise du loyer courant. Le juge n’en fait pas un obstacle technique, mais retient l’absence de toute démonstration financière et de bonne foi, qui suffit à refuser les délais. La motivation demeure pleinement conforme au texte, centré sur la capacité effective à apurer la dette.
L’économie générale de la décision reste cohérente. Les demandes d’expulsion ont été déclarées « sans objet » car l’occupant avait quitté les lieux, ce qui recentre le débat sur l’atteinte patrimoniale et la réparation du retard. L’allocation d’une somme sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile se justifie, « il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge [du bailleur] les frais […] engagés ». Enfin, la décision rappelle que « l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit », en harmonie avec la fonction du référé et la nécessité d’efficacité.