Tribunal judiciaire de Dax, le 1 juillet 2025, n°25/00144
Par un jugement du tribunal judiciaire de Dax du 1er juillet 2025, le juge des contentieux de la protection se prononce sur une demande de constat de résiliation d’un bail d’habitation pour impayés et sur l’octroi de délais. Un bail d’habitation a été consenti en juillet 2022, moyennant un loyer mensuel avec provisions sur charges. Constatant des incidents réitérés, le bailleur a délivré un commandement de payer le 24 janvier 2025, puis a assigné en résiliation sur le fondement de la clause résolutoire. La locataire n’a pas comparu, mais un plan d’apurement de cent euros mensuels, en sus du loyer courant, a été proposé et suivi depuis février 2025.
La procédure a été précédée d’un signalement électronique à la CCAPEX et d’une notification électronique de l’assignation au représentant de l’État, plus de deux mois avant l’audience du 3 juin 2025. Le bailleur sollicitait la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, le paiement de l’arriéré arrêté à 4 240,17 euros, une indemnité d’occupation, ainsi qu’une somme au titre de l’article 700 et les dépens. La locataire sollicitait des délais de paiement. La question portait d’abord sur la recevabilité de l’action au regard des formalités préalables et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, puis sur les conditions de suspension de la clause résolutoire et l’aménagement des délais après la réforme de 2023. La juridiction déclare la demande recevable, constate la dette au 30 avril 2025, suspend la clause résolutoire et accorde trente‑six mensualités de cent euros, sous clause de déchéance, tout en statuant sur l’indemnité d’occupation, l’article 700 et les dépens. Elle énonce que « La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable. »
I. La recevabilité encadrée par les formalités préalables et le contrôle du bien-fondé
A. Le respect des formalités de prévention et d’information
Le juge rappelle le caractère d’ordre public des préalables imposés aux bailleurs personnes morales. Il cite que « les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer une assignation […], sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ». Il ajoute que « l’assignation […] est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande […] au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience », la notification s’effectuant par voie électronique.
Au vu des accusés de réception électroniques, le signalement CCAPEX consécutif au commandement de payer et la notification préfectorale antérieure de plus de deux mois à l’audience sont établis. Le raisonnement est conforme au texte, la sanction d’irrecevabilité étant strictement liée à la preuve de ces diligences. La décision illustre la rigueur probatoire exigée et l’usage désormais courant de la voie électronique pour sécuriser l’office du juge.
B. Le contrôle du bien‑fondé en cas de défaut de comparution
L’absence de la locataire ne dispense pas la juridiction de vérifier le fond. Le jugement vise l’article 472 du Code de procédure civile et rappelle que « lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». La dette est chiffrée à 4 240,17 euros au 30 avril 2025, sans contestation, et procède d’impayés persistants malgré le commandement.
Le juge replace la clause résolutoire dans son cadre légal impératif. Il rappelle que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». La matérialité de l’acquisition est acquise, mais l’office du juge ne s’arrête pas à ce constat, puisqu’intervient l’examen des conditions d’une suspension au regard du droit positif récent.
II. La suspension de la clause résolutoire et ses limites pratiques
A. Les conditions légales et leur application après la réforme de 2023
Le cœur de la solution tient au paragraphe V de l’article 24 de la loi de 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023. Le jugement énonce que « le juge peut […] accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années […] à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Les éléments versés établissent la reprise du loyer courant et l’exécution d’un plan à cent euros mensuels.
La juridiction retient alors la suspension des effets de la clause résolutoire et organise un échéancier sur trente‑six mois, en cohérence avec le plafond légal. L’adaptation est mesurée, puisqu’elle tient compte de la capacité de remboursement et de l’accord du bailleur, sans excéder les bornes temporelles posées par le texte. L’économie de la réforme se trouve respectée, conciliant stabilité locative et garantie de paiement.
B. Les effets de la déchéance du terme et l’indemnité d’occupation
La suspension est assortie d’une clause de déchéance destinée à assurer l’effectivité du plan. Le jugement prévoit que « à défaut de paiement d’une seule échéance l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi […] d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». Il précise que « la clause résolutoire reprendra tous ses effets », avec une résiliation prenant effet à la date d’acquisition initialement retenue.
L’accessoire indemnitaire est ordonné avec mesure. En cas de défaillance, l’occupation postérieure donnera lieu à une indemnité égale au dernier loyer et charges, le surplus de majoration étant écarté. Le choix prévient les effets confiscatoires et maintient la fonction réparatrice de l’indemnité. La solution articule clairement prévention des expulsions et sécurité juridique du bail, en réservant une sortie ordonnée si l’échéancier venait à être rompu.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Par un jugement du tribunal judiciaire de Dax du 1er juillet 2025, le juge des contentieux de la protection se prononce sur une demande de constat de résiliation d’un bail d’habitation pour impayés et sur l’octroi de délais. Un bail d’habitation a été consenti en juillet 2022, moyennant un loyer mensuel avec provisions sur charges. Constatant des incidents réitérés, le bailleur a délivré un commandement de payer le 24 janvier 2025, puis a assigné en résiliation sur le fondement de la clause résolutoire. La locataire n’a pas comparu, mais un plan d’apurement de cent euros mensuels, en sus du loyer courant, a été proposé et suivi depuis février 2025.
La procédure a été précédée d’un signalement électronique à la CCAPEX et d’une notification électronique de l’assignation au représentant de l’État, plus de deux mois avant l’audience du 3 juin 2025. Le bailleur sollicitait la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, le paiement de l’arriéré arrêté à 4 240,17 euros, une indemnité d’occupation, ainsi qu’une somme au titre de l’article 700 et les dépens. La locataire sollicitait des délais de paiement. La question portait d’abord sur la recevabilité de l’action au regard des formalités préalables et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, puis sur les conditions de suspension de la clause résolutoire et l’aménagement des délais après la réforme de 2023. La juridiction déclare la demande recevable, constate la dette au 30 avril 2025, suspend la clause résolutoire et accorde trente‑six mensualités de cent euros, sous clause de déchéance, tout en statuant sur l’indemnité d’occupation, l’article 700 et les dépens. Elle énonce que « La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable. »
I. La recevabilité encadrée par les formalités préalables et le contrôle du bien-fondé
A. Le respect des formalités de prévention et d’information
Le juge rappelle le caractère d’ordre public des préalables imposés aux bailleurs personnes morales. Il cite que « les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer une assignation […], sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ». Il ajoute que « l’assignation […] est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande […] au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience », la notification s’effectuant par voie électronique.
Au vu des accusés de réception électroniques, le signalement CCAPEX consécutif au commandement de payer et la notification préfectorale antérieure de plus de deux mois à l’audience sont établis. Le raisonnement est conforme au texte, la sanction d’irrecevabilité étant strictement liée à la preuve de ces diligences. La décision illustre la rigueur probatoire exigée et l’usage désormais courant de la voie électronique pour sécuriser l’office du juge.
B. Le contrôle du bien‑fondé en cas de défaut de comparution
L’absence de la locataire ne dispense pas la juridiction de vérifier le fond. Le jugement vise l’article 472 du Code de procédure civile et rappelle que « lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». La dette est chiffrée à 4 240,17 euros au 30 avril 2025, sans contestation, et procède d’impayés persistants malgré le commandement.
Le juge replace la clause résolutoire dans son cadre légal impératif. Il rappelle que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». La matérialité de l’acquisition est acquise, mais l’office du juge ne s’arrête pas à ce constat, puisqu’intervient l’examen des conditions d’une suspension au regard du droit positif récent.
II. La suspension de la clause résolutoire et ses limites pratiques
A. Les conditions légales et leur application après la réforme de 2023
Le cœur de la solution tient au paragraphe V de l’article 24 de la loi de 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023. Le jugement énonce que « le juge peut […] accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années […] à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Les éléments versés établissent la reprise du loyer courant et l’exécution d’un plan à cent euros mensuels.
La juridiction retient alors la suspension des effets de la clause résolutoire et organise un échéancier sur trente‑six mois, en cohérence avec le plafond légal. L’adaptation est mesurée, puisqu’elle tient compte de la capacité de remboursement et de l’accord du bailleur, sans excéder les bornes temporelles posées par le texte. L’économie de la réforme se trouve respectée, conciliant stabilité locative et garantie de paiement.
B. Les effets de la déchéance du terme et l’indemnité d’occupation
La suspension est assortie d’une clause de déchéance destinée à assurer l’effectivité du plan. Le jugement prévoit que « à défaut de paiement d’une seule échéance l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi […] d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». Il précise que « la clause résolutoire reprendra tous ses effets », avec une résiliation prenant effet à la date d’acquisition initialement retenue.
L’accessoire indemnitaire est ordonné avec mesure. En cas de défaillance, l’occupation postérieure donnera lieu à une indemnité égale au dernier loyer et charges, le surplus de majoration étant écarté. Le choix prévient les effets confiscatoires et maintient la fonction réparatrice de l’indemnité. La solution articule clairement prévention des expulsions et sécurité juridique du bail, en réservant une sortie ordonnée si l’échéancier venait à être rompu.