Tribunal judiciaire de Dijon, le 20 juin 2025, n°25/00052
L’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Dijon le 20 juin 2025 illustre le mécanisme de protection du locataire défaillant confronté à la mise en œuvre d’une clause résolutoire. En l’espèce, un bailleur social avait consenti par acte sous seing privé du 15 décembre 2016 la location d’un appartement de type 2 moyennant un loyer mensuel de 333,29 euros charges comprises. Des incidents de paiement étant survenus, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer le 19 novembre 2024 pour une somme de 964,75 euros, puis a assigné la locataire devant le juge des référés. À l’audience du 18 avril 2025, le bailleur produisait un décompte actualisé ramenant la dette à 501,20 euros et ne s’opposait pas à l’octroi de délais de paiement sollicités par la défenderesse. Le juge devait ainsi se prononcer sur l’acquisition de la clause résolutoire et sur l’opportunité de suspendre ses effets. La question posée était celle de savoir si le juge des contentieux de la protection peut, tout en constatant l’acquisition d’une clause résolutoire, en neutraliser les effets par l’octroi de délais de paiement au locataire présentant une capacité de règlement de sa dette. Le magistrat y répond par l’affirmative en constatant que « les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 20 janvier 2025 » tout en ordonnant « la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée de ce moratoire ». Cette décision met en lumière l’équilibre recherché entre la sanction de l’inexécution contractuelle et la préservation du droit au logement (I), tout en révélant les modalités d’un mécanisme de seconde chance strictement encadré (II).
I. La conciliation entre sanction contractuelle et protection du logement
Le juge procède d’abord au constat de l’acquisition de la clause résolutoire conformément aux exigences légales (A), avant d’exercer son pouvoir modérateur au bénéfice du locataire (B).
A. Le constat rigoureux de l’acquisition de la clause résolutoire
Le juge rappelle les conditions posées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». L’ordonnance vérifie méthodiquement la réunion de ces conditions. Le contrat comportait une clause résolutoire valable. Un commandement de payer avait été délivré le 19 novembre 2024. Les causes de ce commandement n’avaient pas été régularisées dans le délai de deux mois. Le juge en déduit logiquement que « les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 20 janvier 2025 ».
Cette analyse révèle le caractère automatique de la clause résolutoire une fois ses conditions réunies. Le juge n’a pas de pouvoir d’appréciation sur l’acquisition elle-même. Il se borne à constater que le mécanisme contractuel a produit son effet. La résiliation est acquise de plein droit sans que le juge puisse la refuser pour des motifs d’équité ou tenant à la situation personnelle du locataire. Cette rigueur s’explique par la nature même de la clause résolutoire qui constitue une sanction contractuelle de l’inexécution. Le bailleur doit pouvoir compter sur l’effectivité de cette stipulation pour garantir le paiement régulier des loyers.
B. L’exercice du pouvoir modérateur du juge
Malgré le constat de l’acquisition de la clause, le juge dispose d’un pouvoir de suspension de ses effets. L’ordonnance cite le paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui permet au juge d’accorder « des délais de paiement dans la limite de trois années » au « locataire en situation de régler sa dette locative ». Le texte précise que « pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ».
L’exercice de ce pouvoir suppose la réunion de plusieurs éléments. Le locataire doit être « en situation de régler sa dette », ce qui implique une capacité financière suffisante. En l’espèce, la locataire proposait de régler 50 euros mensuellement en sus du loyer courant et avait repris le paiement régulier depuis cinq mois selon les indications du bailleur. Ces éléments caractérisent une volonté de régularisation et une capacité effective de remboursement. Le juge retient que « dans ces conditions, il convient d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ». Cette formulation révèle que l’octroi des délais n’est pas automatique mais résulte d’une appréciation concrète de la situation du débiteur.
II. L’encadrement strict du mécanisme de suspension
L’ordonnance définit précisément les modalités du moratoire accordé (A) et organise le régime applicable en cas de défaillance (B).
A. Les modalités précises du moratoire
Le juge autorise la locataire à s’acquitter de sa dette de 501,20 euros « en 10 mensualités de 50 euros chacune et une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ». Cette échéancier s’ajoute au paiement du loyer courant. Chaque mensualité doit intervenir « avant le 10 de chaque mois » à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance. Ces précisions temporelles sont essentielles car elles permettent de caractériser objectivement le respect ou le non-respect de l’échéancier.
L’ordonnance ajoute une mention remarquable en précisant que « la poursuite du moratoire au-delà de ce terme est subordonnée à l’accord des parties ». Cette stipulation anticipe l’hypothèse où le délai de onze mois s’avérerait insuffisant pour solder intégralement la dette compte tenu des intérêts courus. Le juge ne peut en effet accorder des délais excédant la durée légale de trois ans sans l’accord du créancier. Cette précision témoigne du souci de préserver les droits du bailleur tout en offrant une perspective de régularisation au locataire.
B. Le régime de la défaillance
L’ordonnance organise minutieusement les conséquences du non-respect de l’échéancier. Le juge « rappelle que le respect des délais accordés neutralise les effets de la clause résolutoire, laquelle sera réputée n’avoir jamais été acquise, et que le bail pourra se poursuivre aux conditions antérieures ». Cette fiction juridique prévue par la loi efface rétroactivement la résiliation en cas de paiement intégral. Inversement, en cas de défaillance, le juge précise que « la clause résolutoire retrouve son plein effet » et que « le solde de la dette devienne immédiatement exigible ».
L’ordonnance prévoit également qu’à défaut de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivant un commandement de quitter, le bailleur pourra « faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique ». Cette mention anticipe la phase d’exécution forcée en rappelant les règles des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Le juge condamne en outre la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer courant « à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire » jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité compense l’occupation sans titre juridique du logement et maintient la pression financière sur le locataire défaillant.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
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L’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Dijon le 20 juin 2025 illustre le mécanisme de protection du locataire défaillant confronté à la mise en œuvre d’une clause résolutoire. En l’espèce, un bailleur social avait consenti par acte sous seing privé du 15 décembre 2016 la location d’un appartement de type 2 moyennant un loyer mensuel de 333,29 euros charges comprises. Des incidents de paiement étant survenus, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer le 19 novembre 2024 pour une somme de 964,75 euros, puis a assigné la locataire devant le juge des référés. À l’audience du 18 avril 2025, le bailleur produisait un décompte actualisé ramenant la dette à 501,20 euros et ne s’opposait pas à l’octroi de délais de paiement sollicités par la défenderesse. Le juge devait ainsi se prononcer sur l’acquisition de la clause résolutoire et sur l’opportunité de suspendre ses effets. La question posée était celle de savoir si le juge des contentieux de la protection peut, tout en constatant l’acquisition d’une clause résolutoire, en neutraliser les effets par l’octroi de délais de paiement au locataire présentant une capacité de règlement de sa dette. Le magistrat y répond par l’affirmative en constatant que « les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 20 janvier 2025 » tout en ordonnant « la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée de ce moratoire ». Cette décision met en lumière l’équilibre recherché entre la sanction de l’inexécution contractuelle et la préservation du droit au logement (I), tout en révélant les modalités d’un mécanisme de seconde chance strictement encadré (II).
I. La conciliation entre sanction contractuelle et protection du logement
Le juge procède d’abord au constat de l’acquisition de la clause résolutoire conformément aux exigences légales (A), avant d’exercer son pouvoir modérateur au bénéfice du locataire (B).
A. Le constat rigoureux de l’acquisition de la clause résolutoire
Le juge rappelle les conditions posées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». L’ordonnance vérifie méthodiquement la réunion de ces conditions. Le contrat comportait une clause résolutoire valable. Un commandement de payer avait été délivré le 19 novembre 2024. Les causes de ce commandement n’avaient pas été régularisées dans le délai de deux mois. Le juge en déduit logiquement que « les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 20 janvier 2025 ».
Cette analyse révèle le caractère automatique de la clause résolutoire une fois ses conditions réunies. Le juge n’a pas de pouvoir d’appréciation sur l’acquisition elle-même. Il se borne à constater que le mécanisme contractuel a produit son effet. La résiliation est acquise de plein droit sans que le juge puisse la refuser pour des motifs d’équité ou tenant à la situation personnelle du locataire. Cette rigueur s’explique par la nature même de la clause résolutoire qui constitue une sanction contractuelle de l’inexécution. Le bailleur doit pouvoir compter sur l’effectivité de cette stipulation pour garantir le paiement régulier des loyers.
B. L’exercice du pouvoir modérateur du juge
Malgré le constat de l’acquisition de la clause, le juge dispose d’un pouvoir de suspension de ses effets. L’ordonnance cite le paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui permet au juge d’accorder « des délais de paiement dans la limite de trois années » au « locataire en situation de régler sa dette locative ». Le texte précise que « pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ».
L’exercice de ce pouvoir suppose la réunion de plusieurs éléments. Le locataire doit être « en situation de régler sa dette », ce qui implique une capacité financière suffisante. En l’espèce, la locataire proposait de régler 50 euros mensuellement en sus du loyer courant et avait repris le paiement régulier depuis cinq mois selon les indications du bailleur. Ces éléments caractérisent une volonté de régularisation et une capacité effective de remboursement. Le juge retient que « dans ces conditions, il convient d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ». Cette formulation révèle que l’octroi des délais n’est pas automatique mais résulte d’une appréciation concrète de la situation du débiteur.
II. L’encadrement strict du mécanisme de suspension
L’ordonnance définit précisément les modalités du moratoire accordé (A) et organise le régime applicable en cas de défaillance (B).
A. Les modalités précises du moratoire
Le juge autorise la locataire à s’acquitter de sa dette de 501,20 euros « en 10 mensualités de 50 euros chacune et une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ». Cette échéancier s’ajoute au paiement du loyer courant. Chaque mensualité doit intervenir « avant le 10 de chaque mois » à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance. Ces précisions temporelles sont essentielles car elles permettent de caractériser objectivement le respect ou le non-respect de l’échéancier.
L’ordonnance ajoute une mention remarquable en précisant que « la poursuite du moratoire au-delà de ce terme est subordonnée à l’accord des parties ». Cette stipulation anticipe l’hypothèse où le délai de onze mois s’avérerait insuffisant pour solder intégralement la dette compte tenu des intérêts courus. Le juge ne peut en effet accorder des délais excédant la durée légale de trois ans sans l’accord du créancier. Cette précision témoigne du souci de préserver les droits du bailleur tout en offrant une perspective de régularisation au locataire.
B. Le régime de la défaillance
L’ordonnance organise minutieusement les conséquences du non-respect de l’échéancier. Le juge « rappelle que le respect des délais accordés neutralise les effets de la clause résolutoire, laquelle sera réputée n’avoir jamais été acquise, et que le bail pourra se poursuivre aux conditions antérieures ». Cette fiction juridique prévue par la loi efface rétroactivement la résiliation en cas de paiement intégral. Inversement, en cas de défaillance, le juge précise que « la clause résolutoire retrouve son plein effet » et que « le solde de la dette devienne immédiatement exigible ».
L’ordonnance prévoit également qu’à défaut de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivant un commandement de quitter, le bailleur pourra « faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique ». Cette mention anticipe la phase d’exécution forcée en rappelant les règles des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Le juge condamne en outre la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer courant « à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire » jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité compense l’occupation sans titre juridique du logement et maintient la pression financière sur le locataire défaillant.