Tribunal judiciaire de Dijon, le 20 juin 2025, n°25/00070
Par une ordonnance de référé rendue le 20 juin 2025, le Tribunal judiciaire de Dijon statue sur une demande locative assortie d’une clause résolutoire. Le litige naît d’un bail d’habitation conclu en 2022, prévoyant un loyer mensuel et des charges, restés partiellement impayés. Un commandement de payer délivré le 18 novembre 2024 demeure infructueux pendant deux mois. L’assignation en référé du 3 février 2025 suit la saisine de la commission départementale compétente et la notification au représentant de l’État.
Le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, une provision de loyers et charges, l’indemnité d’occupation, ainsi que les dépens. Le locataire, présent, demande des délais de paiement avec effet suspensif, offrant un apurement mensuel modeste au regard de ses ressources. À l’audience du 18 avril 2025, un décompte actualisé fixe la dette à 1 059,78 euros, non contestée.
La question posée tient à l’articulation des pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé avec l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il s’agit de savoir si l’acquisition de la clause résolutoire peut être constatée, tout en ordonnant, au vu des circonstances, la suspension de ses effets par l’octroi de délais adaptés.
Le juge déclare la demande recevable, constate l’acquisition de la clause au 19 janvier 2025, fixe une provision, et suspend les effets de la résiliation sous réserve d’un échéancier sur trente-six mois. L’ordonnance précise l’indemnité d’occupation en cas de défaillance et rappelle l’exécution provisoire de droit de la décision.
I. La solution retenue
A. La recevabilité de l’action en référé et le cadre légal applicable
Le juge s’assure d’abord du respect des diligences impératives prévues par l’article 24 de la loi de 1989, dans le contexte de l’urgence et de l’office du référé. La juridiction relève que « En l’espèce, la requérante justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département dans les délais impartis. »
Cette vérification conditionne la recevabilité et garantit l’articulation avec la prévention des expulsions. Elle s’inscrit dans l’économie des articles 834 et 835 du code de procédure civile, qui autorisent la provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’absence de contestation de la dette, mise à jour à l’audience, permet l’allocation d’une somme à valoir, capitalisant l’exigence de célérité propre au référé.
B. L’acquisition de la clause résolutoire et l’allocation d’une provision
La juridiction rappelle la logique temporelle de la clause résolutoire insérée au bail, activée par un commandement demeuré infructueux pendant deux mois. Constatant un impayé persistant, elle décide « de sorte qu’il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 janvier 2025 ». La solution s’ancre dans le texte légal et dans la démonstration probatoire produite à l’audience.
Le caractère non sérieusement contestable de la créance autorise une provision au titre des articles 834 et 835 du code de procédure civile. L’ordonnance retient une somme provisionnelle arrêtée à la date du décompte, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement. Le raisonnement distingue nettement la dette locative certaine de l’indemnité d’occupation, enchâssée dans le dispositif en cas de résiliation effective.
II. La valeur et la portée de la décision
A. L’exercice mesuré du pouvoir d’octroi de délais et la suspension corrélative
Le juge mobilise le paragraphe V de l’article 24 de la loi de 1989, dérogeant à l’article 1343-5 du code civil pour accorder jusqu’à trois années. Il motive l’aménagement au regard des ressources déclarées, de l’offre d’apurement, de l’enquête sociale, et de l’absence d’opposition du bailleur. L’ordonnance énonce ainsi « Au vu de ces éléments , il convient d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ».
Le choix d’un moratoire structuré, avec échéances modestes et un terme de régularisation, traduit un contrôle de proportionnalité. La dette est rendue solvable par paliers réalistes, sans altérer l’exécution du loyer courant. L’office du juge s’exerce ici dans un cadre légal précis, conciliant l’intérêt du créancier et la capacité contributive du débiteur, à partir d’éléments objectivés.
B. Les garanties d’effectivité et l’encadrement de la défaillance
La décision fixe des garde-fous destinés à préserver l’équilibre contractuel en cas de non-respect du plan. Elle rappelle le mécanisme légal de neutralisation en cas d’exécution et sa réversibilité en cas de défaillance. Le dispositif précise que « RAPPELONS que le respect des délais accordés neutralise les effets de la clause résolutoire, laquelle sera réputée n’avoir jamais été acquise ».
L’ordonnance prévoit l’indemnité d’occupation à hauteur du loyer et des charges jusqu’à la libération effective, en cas de résiliation redevenue opérante. Elle mentionne l’articulation avec les délais d’exécution forcée prévus par le code des procédures civiles d’exécution, après commandement de quitter les lieux. L’effectivité est sécurisée par l’exécution provisoire de droit, la juridiction indiquant « En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire. »
Cette construction confère à l’ordonnance une portée équilibrée. Elle rappelle que la clause résolutoire n’est pas un couperet irrévocable lorsque la situation du locataire permet un apurement crédible. Elle confirme également que la protection procédurale ne se traduit pas par une suspension générale des obligations, mais par un moratoire conditionnel et réversible, précisément surveillé.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
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Par une ordonnance de référé rendue le 20 juin 2025, le Tribunal judiciaire de Dijon statue sur une demande locative assortie d’une clause résolutoire. Le litige naît d’un bail d’habitation conclu en 2022, prévoyant un loyer mensuel et des charges, restés partiellement impayés. Un commandement de payer délivré le 18 novembre 2024 demeure infructueux pendant deux mois. L’assignation en référé du 3 février 2025 suit la saisine de la commission départementale compétente et la notification au représentant de l’État.
Le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, une provision de loyers et charges, l’indemnité d’occupation, ainsi que les dépens. Le locataire, présent, demande des délais de paiement avec effet suspensif, offrant un apurement mensuel modeste au regard de ses ressources. À l’audience du 18 avril 2025, un décompte actualisé fixe la dette à 1 059,78 euros, non contestée.
La question posée tient à l’articulation des pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé avec l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il s’agit de savoir si l’acquisition de la clause résolutoire peut être constatée, tout en ordonnant, au vu des circonstances, la suspension de ses effets par l’octroi de délais adaptés.
Le juge déclare la demande recevable, constate l’acquisition de la clause au 19 janvier 2025, fixe une provision, et suspend les effets de la résiliation sous réserve d’un échéancier sur trente-six mois. L’ordonnance précise l’indemnité d’occupation en cas de défaillance et rappelle l’exécution provisoire de droit de la décision.
I. La solution retenue
A. La recevabilité de l’action en référé et le cadre légal applicable
Le juge s’assure d’abord du respect des diligences impératives prévues par l’article 24 de la loi de 1989, dans le contexte de l’urgence et de l’office du référé. La juridiction relève que « En l’espèce, la requérante justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département dans les délais impartis. »
Cette vérification conditionne la recevabilité et garantit l’articulation avec la prévention des expulsions. Elle s’inscrit dans l’économie des articles 834 et 835 du code de procédure civile, qui autorisent la provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’absence de contestation de la dette, mise à jour à l’audience, permet l’allocation d’une somme à valoir, capitalisant l’exigence de célérité propre au référé.
B. L’acquisition de la clause résolutoire et l’allocation d’une provision
La juridiction rappelle la logique temporelle de la clause résolutoire insérée au bail, activée par un commandement demeuré infructueux pendant deux mois. Constatant un impayé persistant, elle décide « de sorte qu’il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 janvier 2025 ». La solution s’ancre dans le texte légal et dans la démonstration probatoire produite à l’audience.
Le caractère non sérieusement contestable de la créance autorise une provision au titre des articles 834 et 835 du code de procédure civile. L’ordonnance retient une somme provisionnelle arrêtée à la date du décompte, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement. Le raisonnement distingue nettement la dette locative certaine de l’indemnité d’occupation, enchâssée dans le dispositif en cas de résiliation effective.
II. La valeur et la portée de la décision
A. L’exercice mesuré du pouvoir d’octroi de délais et la suspension corrélative
Le juge mobilise le paragraphe V de l’article 24 de la loi de 1989, dérogeant à l’article 1343-5 du code civil pour accorder jusqu’à trois années. Il motive l’aménagement au regard des ressources déclarées, de l’offre d’apurement, de l’enquête sociale, et de l’absence d’opposition du bailleur. L’ordonnance énonce ainsi « Au vu de ces éléments , il convient d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ».
Le choix d’un moratoire structuré, avec échéances modestes et un terme de régularisation, traduit un contrôle de proportionnalité. La dette est rendue solvable par paliers réalistes, sans altérer l’exécution du loyer courant. L’office du juge s’exerce ici dans un cadre légal précis, conciliant l’intérêt du créancier et la capacité contributive du débiteur, à partir d’éléments objectivés.
B. Les garanties d’effectivité et l’encadrement de la défaillance
La décision fixe des garde-fous destinés à préserver l’équilibre contractuel en cas de non-respect du plan. Elle rappelle le mécanisme légal de neutralisation en cas d’exécution et sa réversibilité en cas de défaillance. Le dispositif précise que « RAPPELONS que le respect des délais accordés neutralise les effets de la clause résolutoire, laquelle sera réputée n’avoir jamais été acquise ».
L’ordonnance prévoit l’indemnité d’occupation à hauteur du loyer et des charges jusqu’à la libération effective, en cas de résiliation redevenue opérante. Elle mentionne l’articulation avec les délais d’exécution forcée prévus par le code des procédures civiles d’exécution, après commandement de quitter les lieux. L’effectivité est sécurisée par l’exécution provisoire de droit, la juridiction indiquant « En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire. »
Cette construction confère à l’ordonnance une portée équilibrée. Elle rappelle que la clause résolutoire n’est pas un couperet irrévocable lorsque la situation du locataire permet un apurement crédible. Elle confirme également que la protection procédurale ne se traduit pas par une suspension générale des obligations, mais par un moratoire conditionnel et réversible, précisément surveillé.