Tribunal judiciaire de Dijon, le 30 juin 2025, n°25/00029
Le Tribunal judiciaire de Dijon, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu le 30 juin 2025 un jugement ordonnant la résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers. Le bailleur avait signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 octobre 2024, après des incidents de paiement survenus à compter de juin. Le locataire, demeuré absent à l’instance, n’a pas régularisé sa situation. Le juge a fait droit aux demandes du bailleur, prononçant la résiliation du bail à compter du 23 décembre 2024, autorisant l’expulsion et condamnant le locataire au paiement des sommes dues. La décision soulève la question de la mise en œuvre des clauses résolutoires dans les baux d’habitation et du contrôle du juge sur les conditions de leur application. Le tribunal a retenu que les conditions légales et contractuelles étaient remplies, justifiant la résiliation et l’expulsion. Cette solution appelle une analyse sur le formalisme protecteur du locataire et sur la portée pratique du contrôle judiciaire.
**La sanction d’une inexécution contractuelle clairement établie**
Le juge constate d’abord la réalité des manquements du locataire. Les pièces versées aux débats, notamment le décompte analytique et le commandement de payer, établissent l’absence de paiement régulier des loyers. Le tribunal relève que le locataire « a contrevenu aux dispositions légales précitées et aux stipulations contractuelles ». Cette qualification permet d’appliquer l’article 1728 du code civil et la clause résolutoire du bail. Le juge opère ainsi un contrôle de la matérialité de l’inexécution, fondement nécessaire de la résiliation.
La régularité de la mise en demeure est ensuite vérifiée. Le jugement mentionne expressément la production de « l’accusé de réception de la signification du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ». Cette référence montre le respect des formalités protectrices instaurées par la loi. Le juge valide ainsi la procédure suivie par le bailleur, estimant que le locataire a été mis en mesure de régulariser sa situation. La résiliation est alors prononcée à une date certaine, soit « le premier jour qui suit un délai de deux mois après le commandement de payer ». Cette application mécanique des délais légaux souligne le caractère répressif de la sanction.
**Les limites d’un contrôle judiciaire restreint en présence d’un défaut de paiement**
La décision illustre le rôle du juge des contentieux de la protection face à une demande de résiliation. Le tribunal se borne à constater la réunion des conditions de fond et de forme. Il n’exerce pas de pouvoir d’appréciation sur l’opportunité de la mesure. La solution est justifiée par la gravité du manquement, le non-paiement du loyer constituant une atteinte essentielle au contrat. Le juge rappelle que les textes l’amènent à prononcer la résiliation « si, par exemple, le locataire n’a pas payé régulièrement les loyers dus, et si un commandement de payer lui a été régulièrement notifié ». Le contrôle porte donc sur la régularité procédurale, non sur les circonstances personnelles du locataire.
L’absence de défense du locataire a certainement influencé le raisonnement. Le jugement est réputé contradictoire mais le défendeur n’a comparu ni présenté de moyens. Le tribunal ne pouvait soulever d’office d’éventuels vices de procédure non argués. La décision précise que « le présent litige comportant des demandes indéterminées, le jugement sera réputé contradictoire ». Cette qualification permet de statuer malgré la carence de la partie défaillante. Elle garantit l’efficacité de la justice tout en préservant les droits de la défense de manière formelle.
La portée de cette jurisprudence est significative pour la pratique locative. Elle confirme la rigueur applicable en cas d’impayés lorsque les formalités sont respectées. Le juge ne dispose pas d’un pouvoir modérateur pour écarter la résiliation si le manquement est établi. Cette sévérité peut paraître nécessaire à la sécurité des contrats. Elle soulève toutefois la question de l’équilibre entre la protection du créancier et la situation sociale du débiteur. La référence à la dénonciation à la CCAPEX constitue le seul garde-fou procédural notable. L’expulsion immédiate autorisée par le jugement marque l’aboutissement d’une procédure où la défaillance du locataire est sanctionnée sans appel.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le Tribunal judiciaire de Dijon, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu le 30 juin 2025 un jugement ordonnant la résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers. Le bailleur avait signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 octobre 2024, après des incidents de paiement survenus à compter de juin. Le locataire, demeuré absent à l’instance, n’a pas régularisé sa situation. Le juge a fait droit aux demandes du bailleur, prononçant la résiliation du bail à compter du 23 décembre 2024, autorisant l’expulsion et condamnant le locataire au paiement des sommes dues. La décision soulève la question de la mise en œuvre des clauses résolutoires dans les baux d’habitation et du contrôle du juge sur les conditions de leur application. Le tribunal a retenu que les conditions légales et contractuelles étaient remplies, justifiant la résiliation et l’expulsion. Cette solution appelle une analyse sur le formalisme protecteur du locataire et sur la portée pratique du contrôle judiciaire.
**La sanction d’une inexécution contractuelle clairement établie**
Le juge constate d’abord la réalité des manquements du locataire. Les pièces versées aux débats, notamment le décompte analytique et le commandement de payer, établissent l’absence de paiement régulier des loyers. Le tribunal relève que le locataire « a contrevenu aux dispositions légales précitées et aux stipulations contractuelles ». Cette qualification permet d’appliquer l’article 1728 du code civil et la clause résolutoire du bail. Le juge opère ainsi un contrôle de la matérialité de l’inexécution, fondement nécessaire de la résiliation.
La régularité de la mise en demeure est ensuite vérifiée. Le jugement mentionne expressément la production de « l’accusé de réception de la signification du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ». Cette référence montre le respect des formalités protectrices instaurées par la loi. Le juge valide ainsi la procédure suivie par le bailleur, estimant que le locataire a été mis en mesure de régulariser sa situation. La résiliation est alors prononcée à une date certaine, soit « le premier jour qui suit un délai de deux mois après le commandement de payer ». Cette application mécanique des délais légaux souligne le caractère répressif de la sanction.
**Les limites d’un contrôle judiciaire restreint en présence d’un défaut de paiement**
La décision illustre le rôle du juge des contentieux de la protection face à une demande de résiliation. Le tribunal se borne à constater la réunion des conditions de fond et de forme. Il n’exerce pas de pouvoir d’appréciation sur l’opportunité de la mesure. La solution est justifiée par la gravité du manquement, le non-paiement du loyer constituant une atteinte essentielle au contrat. Le juge rappelle que les textes l’amènent à prononcer la résiliation « si, par exemple, le locataire n’a pas payé régulièrement les loyers dus, et si un commandement de payer lui a été régulièrement notifié ». Le contrôle porte donc sur la régularité procédurale, non sur les circonstances personnelles du locataire.
L’absence de défense du locataire a certainement influencé le raisonnement. Le jugement est réputé contradictoire mais le défendeur n’a comparu ni présenté de moyens. Le tribunal ne pouvait soulever d’office d’éventuels vices de procédure non argués. La décision précise que « le présent litige comportant des demandes indéterminées, le jugement sera réputé contradictoire ». Cette qualification permet de statuer malgré la carence de la partie défaillante. Elle garantit l’efficacité de la justice tout en préservant les droits de la défense de manière formelle.
La portée de cette jurisprudence est significative pour la pratique locative. Elle confirme la rigueur applicable en cas d’impayés lorsque les formalités sont respectées. Le juge ne dispose pas d’un pouvoir modérateur pour écarter la résiliation si le manquement est établi. Cette sévérité peut paraître nécessaire à la sécurité des contrats. Elle soulève toutefois la question de l’équilibre entre la protection du créancier et la situation sociale du débiteur. La référence à la dénonciation à la CCAPEX constitue le seul garde-fou procédural notable. L’expulsion immédiate autorisée par le jugement marque l’aboutissement d’une procédure où la défaillance du locataire est sanctionnée sans appel.