Tribunal judiciaire de Dijon, le 30 juin 2025, n°25/00078
Rendue par le juge des contentieux de la protection de Dijon le 30 juin 2025, la décision tranche un litige né d’impayés locatifs persistants. Un bail d’habitation conclu le 1er juin 2023 a donné lieu à des défaillances de paiement dès l’origine. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 1er octobre 2024 et dénoncé à la CCAPEX, pour un arriéré de 21 471,38 euros. Le bailleur a assigné en résiliation du bail, paiement des arriérés, expulsion et indemnité d’occupation. Les locataires, régulièrement assignés, n’ont pas comparu. La question posée portait sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire en matière d’habitation et sur ses effets, notamment la date d’effet, l’expulsion, l’indemnité d’occupation, la solidarité de paiement et l’exécution provisoire. Les juges rappellent qu’« le preneur est tenu (…) de payer le prix du bail aux termes convenus (…) » et constatent l’acquisition de la clause résolutoire à l’issue du délai légal. Ils précisent que « la résiliation intervient le premier jour qui suit un délai de deux mois après le commandement de payer (ici, le 2 décembre 2024) », autorisent l’expulsion, fixent une indemnité d’occupation au montant du loyer et disent n’y avoir pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, la partie perdante supportant les dépens et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
I. La mise en œuvre régulière de la clause résolutoire et ses effets
A. Des conditions légales et contractuelles précisément vérifiées La décision articule utilement le droit commun et le régime spécial du bail d’habitation, en mobilisant l’article 1728 du code civil et les articles 7, b, et 24 de la loi du 6 juillet 1989. La clause résolutoire joue si un commandement de payer, visant ladite clause, demeure infructueux pendant deux mois, après notification régulière et information de la CCAPEX. Le juge relève la production du bail, d’un décompte chronologique, du commandement du 1er octobre 2024 et de sa dénonciation à la CCAPEX. L’exigence probatoire est donc satisfaite, sans ambiguïté ni lacune sur la matérialité de l’inexécution. La formulation retenue, fondée sur les « stipulations contractuelles » et la loi, évite tout glissement vers une appréciation discrétionnaire de la gravité de la faute, conforme à la logique automatique du mécanisme.
B. L’acquisition automatique, sa date et la technique du constat Le juge énonce que « la résiliation intervient le premier jour qui suit un délai de deux mois après le commandement de payer », ce qui fixe avec exactitude la date au 2 décembre 2024. La solution s’aligne sur l’économie de l’article 24, qui ne requiert pas un prononcé créateur, mais un constat des effets de la clause. La décision adopte en conséquence un dispositif de constat, cohérent avec la nature automatique du mécanisme. Aucune régularisation dans le délai, aucun plan d’apurement ni aide effective n’ayant été invoqués, aucun obstacle légal ne neutralisait la clause. L’autorisation d’expulsion s’ensuit, formulée en termes généraux, « le bailleur est autorisé à faire procéder à l’expulsion des locataires », avec les mesures accessoires usuelles relatives au déplacement des meubles et au concours de la force publique.
II. Les accessoires de la dette locative et l’exécution du jugement
A. Solidarité des occupants, arriérés et indemnité d’occupation La condamnation solidaire au paiement des arriérés repose sur les « stipulations contractuelles », solution conforme aux pratiques stipulatives en colocation et à la jurisprudence constante sur l’efficacité des clauses de solidarité. Le montant réclamé, établi par un décompte analytique, n’ayant pas été utilement contesté, la dette est intégralement admise. Après la résiliation, l’occupation sans titre ouvre droit à une indemnité, ici « fixée au montant du loyer et de la provision sur charges », jusqu’à la libération effective des lieux. Ce mode de calcul, usuel, maintient l’équilibre économique du contrat rompu et évite un enrichissement injustifié de l’occupant, tout en demeurant aisément vérifiable pendant l’exécution.
B. Exécution provisoire de droit, dépens et frais irrépétibles Le juge rappelle que l’exécution provisoire est de droit et qu’« il n’y a pas lieu de l’écarter », appréciation justifiée par la nature du litige et l’absence d’éléments contraires. Cette solution s’inscrit dans la réforme de l’exécution provisoire, favorisant l’effectivité des décisions en matière locative. La répartition des charges suit le droit commun des dépens, la juridiction visant l’expression « “Partie perdante” au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ». L’allocation d’une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, d’un montant mesuré, s’accorde avec l’équité, en réparation partielle des frais exposés et non compris dans les dépens.
L’arrêt éclaire ainsi la mécanique de la clause résolutoire en insistant sur la rigueur probatoire et la précision des effets. Il offre une application orthodoxe des textes, sécurisant la pratique, sans excès ni dénaturation du pouvoir d’appréciation du juge, et ménageant les voies d’exécution dans le respect des garanties procédurales.
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Hassan Kohen
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Rendue par le juge des contentieux de la protection de Dijon le 30 juin 2025, la décision tranche un litige né d’impayés locatifs persistants. Un bail d’habitation conclu le 1er juin 2023 a donné lieu à des défaillances de paiement dès l’origine. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 1er octobre 2024 et dénoncé à la CCAPEX, pour un arriéré de 21 471,38 euros. Le bailleur a assigné en résiliation du bail, paiement des arriérés, expulsion et indemnité d’occupation. Les locataires, régulièrement assignés, n’ont pas comparu. La question posée portait sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire en matière d’habitation et sur ses effets, notamment la date d’effet, l’expulsion, l’indemnité d’occupation, la solidarité de paiement et l’exécution provisoire. Les juges rappellent qu’« le preneur est tenu (…) de payer le prix du bail aux termes convenus (…) » et constatent l’acquisition de la clause résolutoire à l’issue du délai légal. Ils précisent que « la résiliation intervient le premier jour qui suit un délai de deux mois après le commandement de payer (ici, le 2 décembre 2024) », autorisent l’expulsion, fixent une indemnité d’occupation au montant du loyer et disent n’y avoir pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, la partie perdante supportant les dépens et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
I. La mise en œuvre régulière de la clause résolutoire et ses effets
A. Des conditions légales et contractuelles précisément vérifiées
La décision articule utilement le droit commun et le régime spécial du bail d’habitation, en mobilisant l’article 1728 du code civil et les articles 7, b, et 24 de la loi du 6 juillet 1989. La clause résolutoire joue si un commandement de payer, visant ladite clause, demeure infructueux pendant deux mois, après notification régulière et information de la CCAPEX. Le juge relève la production du bail, d’un décompte chronologique, du commandement du 1er octobre 2024 et de sa dénonciation à la CCAPEX. L’exigence probatoire est donc satisfaite, sans ambiguïté ni lacune sur la matérialité de l’inexécution. La formulation retenue, fondée sur les « stipulations contractuelles » et la loi, évite tout glissement vers une appréciation discrétionnaire de la gravité de la faute, conforme à la logique automatique du mécanisme.
B. L’acquisition automatique, sa date et la technique du constat
Le juge énonce que « la résiliation intervient le premier jour qui suit un délai de deux mois après le commandement de payer », ce qui fixe avec exactitude la date au 2 décembre 2024. La solution s’aligne sur l’économie de l’article 24, qui ne requiert pas un prononcé créateur, mais un constat des effets de la clause. La décision adopte en conséquence un dispositif de constat, cohérent avec la nature automatique du mécanisme. Aucune régularisation dans le délai, aucun plan d’apurement ni aide effective n’ayant été invoqués, aucun obstacle légal ne neutralisait la clause. L’autorisation d’expulsion s’ensuit, formulée en termes généraux, « le bailleur est autorisé à faire procéder à l’expulsion des locataires », avec les mesures accessoires usuelles relatives au déplacement des meubles et au concours de la force publique.
II. Les accessoires de la dette locative et l’exécution du jugement
A. Solidarité des occupants, arriérés et indemnité d’occupation
La condamnation solidaire au paiement des arriérés repose sur les « stipulations contractuelles », solution conforme aux pratiques stipulatives en colocation et à la jurisprudence constante sur l’efficacité des clauses de solidarité. Le montant réclamé, établi par un décompte analytique, n’ayant pas été utilement contesté, la dette est intégralement admise. Après la résiliation, l’occupation sans titre ouvre droit à une indemnité, ici « fixée au montant du loyer et de la provision sur charges », jusqu’à la libération effective des lieux. Ce mode de calcul, usuel, maintient l’équilibre économique du contrat rompu et évite un enrichissement injustifié de l’occupant, tout en demeurant aisément vérifiable pendant l’exécution.
B. Exécution provisoire de droit, dépens et frais irrépétibles
Le juge rappelle que l’exécution provisoire est de droit et qu’« il n’y a pas lieu de l’écarter », appréciation justifiée par la nature du litige et l’absence d’éléments contraires. Cette solution s’inscrit dans la réforme de l’exécution provisoire, favorisant l’effectivité des décisions en matière locative. La répartition des charges suit le droit commun des dépens, la juridiction visant l’expression « “Partie perdante” au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ». L’allocation d’une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, d’un montant mesuré, s’accorde avec l’équité, en réparation partielle des frais exposés et non compris dans les dépens.
L’arrêt éclaire ainsi la mécanique de la clause résolutoire en insistant sur la rigueur probatoire et la précision des effets. Il offre une application orthodoxe des textes, sécurisant la pratique, sans excès ni dénaturation du pouvoir d’appréciation du juge, et ménageant les voies d’exécution dans le respect des garanties procédurales.