Tribunal judiciaire de Du Havre, le 16 juin 2025, n°24/01324
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre a rendu, le 16 juin 2025, un jugement relatif à un bail d’habitation incluant clause résolutoire, sa mise en œuvre et l’expulsion subséquente. L’affaire naît d’un bail du 22 novembre 2021, d’un commandement de payer délivré le 4 octobre 2024 visant un arriéré, et d’une assignation du 20 décembre 2024 sollicitant la constatation de l’acquisition de la clause, l’expulsion, l’indemnité d’occupation et le paiement de l’arriéré. Le locataire, au chômage et faiblement rémunéré, souhaitait demeurer dans les lieux et sollicitait des délais avec suspension des effets de la clause, sans être engagé dans une procédure de surendettement. La question posée tenait, d’une part, à l’application dans le temps de la réforme du 27 juillet 2023 ayant réduit le délai légal ouvrant droit à la clause résolutoire et, d’autre part, aux conditions restrictives des délais de paiement assortis d’une suspension. Le juge retient la non-rétroactivité de la réforme, constate l’acquisition de la clause au terme du délai de deux mois, refuse les délais faute de reprise du loyer courant et de capacité de règlement, ordonne l’expulsion après les délais légaux, fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer, condamne au paiement de l’arriéré et maintient l’exécution provisoire de droit.
I. La clause résolutoire entre réforme légale et application dans le temps
A. La non-rétroactivité de la loi nouvelle et le maintien du délai de deux mois
Le juge rappelle d’abord le nouveau cadre légal, selon lequel « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit […] Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Il précise aussitôt que « la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ». L’affirmation est renforcée par la formule suivante, directement déterminante pour les baux antérieurs au 29 juillet 2023 : « Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. »
Cette motivation articule avec netteté la hiérarchie des normes et l’effet temporel de la loi, en rattachant le délai de purge au cadre antérieur. Elle confirme que la réduction à six semaines ne bénéficie pas au bailleur ni ne profite au locataire lorsque le bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la réforme, le délai de deux mois continuant à s’appliquer par le jeu des stipulations et des dispositions anciennes.
B. La constatation de l’acquisition de la clause et ses implications
Après avoir rappelé le commandement délivré et demeuré infructueux dans le délai, le juge retient que les conditions contractuelles, « telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail », étaient réunies à la date retenue. Il en déduit que la clause résolutoire est acquise, ce qui entraîne la résiliation du bail à compter de cette date, l’obligation de quitter les lieux et l’ouverture du régime d’occupation sans titre.
La solution s’inscrit aussi dans la logique probatoire classique. Le motif le dit clairement : « Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. » Le décompte produit, non utilement contesté, justifie la condamnation au paiement de l’arriéré et assoit la fixation de l’indemnité d’occupation à hauteur du loyer et des charges, conséquence directe de la résiliation dûment constatée.
II. Les délais de paiement et la suspension des effets de la clause
A. Les conditions cumulatives de l’article 24 et leur contrôle effectif
Le texte de référence est rappelé dans des termes précis : « Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, […] à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement […] » S’y ajoute la règle sur la suspension des effets de la clause, d’une grande clarté: « Lorsque le juge est saisi […] les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés […]. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative […]. »
Le contrôle opéré est double et strict. D’une part, l’insuffisance des ressources exclut la « situation de régler sa dette locative » au regard du diagnostic social et financier. D’autre part, l’absence de reprise du loyer courant avant l’audience fait obstacle, à elle seule, à l’octroi de délais et à la suspension. Le refus de délais procède ainsi d’une exacte lecture des conditions cumulatives, qui encadrent étroitement l’exception au jeu automatique de la clause.
B. Les effets procéduraux et pécuniaires de la résiliation constatée
La résiliation entraîne l’obligation de quitter les lieux et fonde, en cas de maintien, une indemnité d’occupation. Le juge retient une solution classique et équilibrée en rappelant le délai légal préalable à l’expulsion: « il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux. » S’agissant de l’indemnité, la décision fixe son montant au niveau du loyer et de ses accessoires et en précise le régime: « DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire. »
Le traitement des frais et de l’exécution provisoire complète logiquement l’ordonnancement. Le rappel est sans ambiguïté: « Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. » L’équité, au regard de la situation économique, commande une somme modérée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’ensemble compose une décision didactique, qui articule l’application temporelle de la réforme, les conditions exigeantes des délais légaux, et les conséquences ordinaires de la résiliation dans le respect des garanties d’exécution.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre a rendu, le 16 juin 2025, un jugement relatif à un bail d’habitation incluant clause résolutoire, sa mise en œuvre et l’expulsion subséquente. L’affaire naît d’un bail du 22 novembre 2021, d’un commandement de payer délivré le 4 octobre 2024 visant un arriéré, et d’une assignation du 20 décembre 2024 sollicitant la constatation de l’acquisition de la clause, l’expulsion, l’indemnité d’occupation et le paiement de l’arriéré. Le locataire, au chômage et faiblement rémunéré, souhaitait demeurer dans les lieux et sollicitait des délais avec suspension des effets de la clause, sans être engagé dans une procédure de surendettement. La question posée tenait, d’une part, à l’application dans le temps de la réforme du 27 juillet 2023 ayant réduit le délai légal ouvrant droit à la clause résolutoire et, d’autre part, aux conditions restrictives des délais de paiement assortis d’une suspension. Le juge retient la non-rétroactivité de la réforme, constate l’acquisition de la clause au terme du délai de deux mois, refuse les délais faute de reprise du loyer courant et de capacité de règlement, ordonne l’expulsion après les délais légaux, fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer, condamne au paiement de l’arriéré et maintient l’exécution provisoire de droit.
I. La clause résolutoire entre réforme légale et application dans le temps
A. La non-rétroactivité de la loi nouvelle et le maintien du délai de deux mois
Le juge rappelle d’abord le nouveau cadre légal, selon lequel « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit […] Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Il précise aussitôt que « la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ». L’affirmation est renforcée par la formule suivante, directement déterminante pour les baux antérieurs au 29 juillet 2023 : « Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. »
Cette motivation articule avec netteté la hiérarchie des normes et l’effet temporel de la loi, en rattachant le délai de purge au cadre antérieur. Elle confirme que la réduction à six semaines ne bénéficie pas au bailleur ni ne profite au locataire lorsque le bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la réforme, le délai de deux mois continuant à s’appliquer par le jeu des stipulations et des dispositions anciennes.
B. La constatation de l’acquisition de la clause et ses implications
Après avoir rappelé le commandement délivré et demeuré infructueux dans le délai, le juge retient que les conditions contractuelles, « telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail », étaient réunies à la date retenue. Il en déduit que la clause résolutoire est acquise, ce qui entraîne la résiliation du bail à compter de cette date, l’obligation de quitter les lieux et l’ouverture du régime d’occupation sans titre.
La solution s’inscrit aussi dans la logique probatoire classique. Le motif le dit clairement : « Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. » Le décompte produit, non utilement contesté, justifie la condamnation au paiement de l’arriéré et assoit la fixation de l’indemnité d’occupation à hauteur du loyer et des charges, conséquence directe de la résiliation dûment constatée.
II. Les délais de paiement et la suspension des effets de la clause
A. Les conditions cumulatives de l’article 24 et leur contrôle effectif
Le texte de référence est rappelé dans des termes précis : « Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, […] à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement […] » S’y ajoute la règle sur la suspension des effets de la clause, d’une grande clarté: « Lorsque le juge est saisi […] les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés […]. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative […]. »
Le contrôle opéré est double et strict. D’une part, l’insuffisance des ressources exclut la « situation de régler sa dette locative » au regard du diagnostic social et financier. D’autre part, l’absence de reprise du loyer courant avant l’audience fait obstacle, à elle seule, à l’octroi de délais et à la suspension. Le refus de délais procède ainsi d’une exacte lecture des conditions cumulatives, qui encadrent étroitement l’exception au jeu automatique de la clause.
B. Les effets procéduraux et pécuniaires de la résiliation constatée
La résiliation entraîne l’obligation de quitter les lieux et fonde, en cas de maintien, une indemnité d’occupation. Le juge retient une solution classique et équilibrée en rappelant le délai légal préalable à l’expulsion: « il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux. » S’agissant de l’indemnité, la décision fixe son montant au niveau du loyer et de ses accessoires et en précise le régime: « DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire. »
Le traitement des frais et de l’exécution provisoire complète logiquement l’ordonnancement. Le rappel est sans ambiguïté: « Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. » L’équité, au regard de la situation économique, commande une somme modérée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’ensemble compose une décision didactique, qui articule l’application temporelle de la réforme, les conditions exigeantes des délais légaux, et les conséquences ordinaires de la résiliation dans le respect des garanties d’exécution.