Tribunal judiciaire de Grasse, le 26 juin 2025, n°24/04085
Rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 26 juin 2025, ce jugement statue selon la procédure accélérée au fond sur la vente d’un immeuble indivis. Les coïndivisaires, issus d’une succession ouverte en 2021, possèdent un bien ancien, grevé de désordres structurels et demeurant sans travaux conservatoires. Après une première offre d’achat en 2022 puis une nouvelle proposition en 2024 rehaussée à 660 000 euros, l’un d’eux a saisi le juge pour être autorisé à vendre seul. L’autre s’est opposé à la vente amiable, tout en ayant ultérieurement accepté la licitation dans l’instance en partage judiciaire. La procédure révèle donc deux fronts parallèles: d’une part, une action au fond tendant à la licitation; d’autre part, une demande autonome, sur le fondement de l’article 815-6 du code civil, pour autoriser à conclure seul la vente.
La question de droit porte d’abord sur la recevabilité d’une demande fondée sur l’article 815-6 malgré une instance en partage et licitation pendante. Elle concerne ensuite les conditions de fond permettant d’autoriser la cession unilatérale: l’urgence et l’intérêt commun. Le tribunal répond positivement à la première interrogation en distinguant l’objet et la finalité des deux actions; il retient ensuite l’urgence et l’intérêt commun, au regard des désordres évolutifs, pour autoriser la vente avec un prix plancher et un délai encadré. La solution est motivée par des visas précis du code civil et du code de procédure civile et par une analyse circonstanciée de l’état du bien.
I. Le cadre procédural et la recevabilité
A. Distinction d’objet et finalité des actions Le tribunal affirme une orthodoxie procédurale utile en rappelant l’autonomie du régime de l’article 815-6. Il énonce d’abord que « le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun ». Il précise ensuite la portée de cette procédure en jugeant que « l’action en partage judiciaire […] n’a pas le même objet ni la même finalité que l’action engagée sur le fondement de l’article 815-6 du code civil ». La formule, claire et opératoire, dissipe le risque de confusion entre partage et mesure provisoire, l’une visant le règlement définitif de l’indivision, l’autre la sauvegarde immédiate de l’intérêt commun. Cette distinction, déjà soutenue par les textes, reçoit ici une application ferme et cohérente.
Cette scansion permet de traiter la coexistence des instances sans méconnaître la finalité du partage. La demande sous 815-6 se justifie par sa fonction préventive, distincte de la licitation, laquelle demeure possible mais plus lente. Le juge montre qu’un dispositif provisoire peut cohabiter avec le contentieux de fond dès lors qu’il répond à une finalité différente et nécessaire.
B. Neutralisation des fins de non-recevoir Sur la fin de non-recevoir tirée de l’« identité d’objet », la motivation procède avec sobriété. Le tribunal écarte la critique en retenant que les deux actions n’emportent ni les mêmes effets, ni la même finalité immédiate. La mention selon laquelle « les fins de non-recevoir […] seront en conséquence rejetées » consacre le raisonnement. Le moyen fondé sur l’acquiescement à la licitation n’est pas davantage opérant, le juge précisant que « cet acquiescement ne fait pas obstacle à ce que toutes mesures urgentes requises par l’intérêt commun soient ordonnées ».
L’économie de la solution préserve l’effectivité du texte spécial. Elle évite qu’un accord sur une licitation future désarme la protection de l’indivision face à une dégradation actuelle. La cohérence globale s’en trouve renforcée, sans heurt avec le principe non bis in idem, faute d’identité d’objet et de finalité.
II. L’urgence caractérisée et l’intérêt commun
A. Critères factuels retenus pour l’urgence L’urgence repose sur un faisceau d’indices concrets et concordants. Le tribunal constate que « la maison […] nécessite également d’importants travaux de remise en état tant au niveau du second œuvre que du gros œuvre ». Il retient des fissurations verticales et horizontales importantes, des lézardes béantes, des indices d’infiltrations et un agrandissement se désolidarisant de la structure initiale. La synthèse est nette: « il résulte de ces éléments que la maison […] présente de très importants désordres structurels et évolutifs ». L’absence de travaux conservatoires, pourtant nécessaires, renforce ce diagnostic.
La temporalité emporte la conviction. Même si les désordres ne sont pas récents, leur aggravation est caractérisée et documentée. Le juge en déduit que « il est ainsi suffisamment justifié de l’urgence à procéder, dans l’intérêt commun de l’indivision, à la mise en vente du bien indivis ». La durée prévisible de la licitation, non encore ordonnée, est jugée incompatible avec l’état évolutif des désordres, ce qui rend la mesure immédiate proportionnée.
B. Portée et encadrement de l’autorisation La mesure retenue concilie célérité et garanties. D’une part, « le président […] peut autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis », solution appliquée par la fixation d’un délai butoir de douze mois pour signer. D’autre part, la protection de l’intérêt commun inspire un plancher de prix à 660 000 euros, aligné sur les éléments d’évaluation versés, avec la faculté subsidiaire de vendre à un autre acquéreur aux mêmes conditions dans un délai de six mois.
Le juge refuse l’abaissement unilatéral du prix, considérant qu’« il n’y aura pas lieu d’autoriser la requérante à baisser le prix de vente du bien de 5 % ». Cette réserve préserve l’équilibre entre réactivité et exigence de juste prix. Par ailleurs, « le fait que les parties aient été d’accord […] pour solliciter la licitation du bien n’est pas de nature à faire obstacle à cette demande », la perspective d’une vente judiciaire demeurant trop éloignée au regard du péril économique et matériel.
Le sens de la décision est net: l’article 815-6 joue pleinement son rôle de digue contre la dépréciation continue du patrimoine indivis, sans priver l’indivision de garanties substantielles quant au prix et aux délais. Sa valeur tient à la clarté des critères d’urgence, objectivés par des constatations précises. Sa portée pratique est notable pour le contentieux des indivisions familiales, où la lenteur structurelle des opérations de partage justifie, lorsque les désordres s’aggravent, une cession encadrée au service de l’intérêt commun.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 26 juin 2025, ce jugement statue selon la procédure accélérée au fond sur la vente d’un immeuble indivis. Les coïndivisaires, issus d’une succession ouverte en 2021, possèdent un bien ancien, grevé de désordres structurels et demeurant sans travaux conservatoires. Après une première offre d’achat en 2022 puis une nouvelle proposition en 2024 rehaussée à 660 000 euros, l’un d’eux a saisi le juge pour être autorisé à vendre seul. L’autre s’est opposé à la vente amiable, tout en ayant ultérieurement accepté la licitation dans l’instance en partage judiciaire. La procédure révèle donc deux fronts parallèles: d’une part, une action au fond tendant à la licitation; d’autre part, une demande autonome, sur le fondement de l’article 815-6 du code civil, pour autoriser à conclure seul la vente.
La question de droit porte d’abord sur la recevabilité d’une demande fondée sur l’article 815-6 malgré une instance en partage et licitation pendante. Elle concerne ensuite les conditions de fond permettant d’autoriser la cession unilatérale: l’urgence et l’intérêt commun. Le tribunal répond positivement à la première interrogation en distinguant l’objet et la finalité des deux actions; il retient ensuite l’urgence et l’intérêt commun, au regard des désordres évolutifs, pour autoriser la vente avec un prix plancher et un délai encadré. La solution est motivée par des visas précis du code civil et du code de procédure civile et par une analyse circonstanciée de l’état du bien.
I. Le cadre procédural et la recevabilité
A. Distinction d’objet et finalité des actions
Le tribunal affirme une orthodoxie procédurale utile en rappelant l’autonomie du régime de l’article 815-6. Il énonce d’abord que « le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun ». Il précise ensuite la portée de cette procédure en jugeant que « l’action en partage judiciaire […] n’a pas le même objet ni la même finalité que l’action engagée sur le fondement de l’article 815-6 du code civil ». La formule, claire et opératoire, dissipe le risque de confusion entre partage et mesure provisoire, l’une visant le règlement définitif de l’indivision, l’autre la sauvegarde immédiate de l’intérêt commun. Cette distinction, déjà soutenue par les textes, reçoit ici une application ferme et cohérente.
Cette scansion permet de traiter la coexistence des instances sans méconnaître la finalité du partage. La demande sous 815-6 se justifie par sa fonction préventive, distincte de la licitation, laquelle demeure possible mais plus lente. Le juge montre qu’un dispositif provisoire peut cohabiter avec le contentieux de fond dès lors qu’il répond à une finalité différente et nécessaire.
B. Neutralisation des fins de non-recevoir
Sur la fin de non-recevoir tirée de l’« identité d’objet », la motivation procède avec sobriété. Le tribunal écarte la critique en retenant que les deux actions n’emportent ni les mêmes effets, ni la même finalité immédiate. La mention selon laquelle « les fins de non-recevoir […] seront en conséquence rejetées » consacre le raisonnement. Le moyen fondé sur l’acquiescement à la licitation n’est pas davantage opérant, le juge précisant que « cet acquiescement ne fait pas obstacle à ce que toutes mesures urgentes requises par l’intérêt commun soient ordonnées ».
L’économie de la solution préserve l’effectivité du texte spécial. Elle évite qu’un accord sur une licitation future désarme la protection de l’indivision face à une dégradation actuelle. La cohérence globale s’en trouve renforcée, sans heurt avec le principe non bis in idem, faute d’identité d’objet et de finalité.
II. L’urgence caractérisée et l’intérêt commun
A. Critères factuels retenus pour l’urgence
L’urgence repose sur un faisceau d’indices concrets et concordants. Le tribunal constate que « la maison […] nécessite également d’importants travaux de remise en état tant au niveau du second œuvre que du gros œuvre ». Il retient des fissurations verticales et horizontales importantes, des lézardes béantes, des indices d’infiltrations et un agrandissement se désolidarisant de la structure initiale. La synthèse est nette: « il résulte de ces éléments que la maison […] présente de très importants désordres structurels et évolutifs ». L’absence de travaux conservatoires, pourtant nécessaires, renforce ce diagnostic.
La temporalité emporte la conviction. Même si les désordres ne sont pas récents, leur aggravation est caractérisée et documentée. Le juge en déduit que « il est ainsi suffisamment justifié de l’urgence à procéder, dans l’intérêt commun de l’indivision, à la mise en vente du bien indivis ». La durée prévisible de la licitation, non encore ordonnée, est jugée incompatible avec l’état évolutif des désordres, ce qui rend la mesure immédiate proportionnée.
B. Portée et encadrement de l’autorisation
La mesure retenue concilie célérité et garanties. D’une part, « le président […] peut autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis », solution appliquée par la fixation d’un délai butoir de douze mois pour signer. D’autre part, la protection de l’intérêt commun inspire un plancher de prix à 660 000 euros, aligné sur les éléments d’évaluation versés, avec la faculté subsidiaire de vendre à un autre acquéreur aux mêmes conditions dans un délai de six mois.
Le juge refuse l’abaissement unilatéral du prix, considérant qu’« il n’y aura pas lieu d’autoriser la requérante à baisser le prix de vente du bien de 5 % ». Cette réserve préserve l’équilibre entre réactivité et exigence de juste prix. Par ailleurs, « le fait que les parties aient été d’accord […] pour solliciter la licitation du bien n’est pas de nature à faire obstacle à cette demande », la perspective d’une vente judiciaire demeurant trop éloignée au regard du péril économique et matériel.
Le sens de la décision est net: l’article 815-6 joue pleinement son rôle de digue contre la dépréciation continue du patrimoine indivis, sans priver l’indivision de garanties substantielles quant au prix et aux délais. Sa valeur tient à la clarté des critères d’urgence, objectivés par des constatations précises. Sa portée pratique est notable pour le contentieux des indivisions familiales, où la lenteur structurelle des opérations de partage justifie, lorsque les désordres s’aggravent, une cession encadrée au service de l’intérêt commun.