Tribunal judiciaire de Grenoble, le 19 juin 2025, n°25/00321
La clause résolutoire constitue un mécanisme contractuel redoutable en matière de bail d’habitation. Elle permet au bailleur d’obtenir la résiliation automatique du contrat en cas de manquement du locataire à ses obligations essentielles. Le législateur a toutefois encadré ses effets pour protéger le droit au logement.
L’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble le 19 juin 2025 illustre cette tension entre les droits du bailleur et la protection du locataire défaillant. En l’espèce, un bailleur social avait consenti un bail d’habitation portant sur un logement conventionné le 11 mai 2020. Le loyer mensuel s’élevait à 553,94 euros. La locataire a accumulé une dette locative ayant atteint 2 120,90 euros au 5 septembre 2024.
Le bailleur a fait signifier un commandement de payer le 5 septembre 2024, visant également le défaut d’assurance contre les risques locatifs. Il avait préalablement saisi la caisse d’allocations familiales de l’Isère le 27 juin 2024 conformément aux dispositions réglementaires. Par assignation du 7 février 2025, notifiée au préfet le même jour, le bailleur a saisi le juge des référés aux fins de constat de la résiliation du bail et d’expulsion.
La locataire, représentée par son conseil, a sollicité des délais de paiement. Elle invoquait l’obtention récente de son titre de séjour lui permettant désormais de travailler. Le bailleur s’opposait à cette demande en raison de la remise tardive de l’attestation d’assurance. La dette s’élevait à 2 239,64 euros au 30 avril 2025.
La question posée au juge était de déterminer si les conditions de la clause résolutoire étaient réunies et, dans l’affirmative, si des délais de paiement pouvaient être accordés malgré l’opposition du bailleur.
Le juge a constaté que les conditions d’application de la clause résolutoire étaient remplies. Il a condamné la locataire au paiement provisionnel de 2 239,64 euros. Malgré l’opposition du bailleur, il lui a accordé un échéancier de trente-six mois avec des mensualités de 60 euros, suspendant les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais.
Cette décision met en lumière le pouvoir modérateur du juge face à la rigueur de la clause résolutoire (I) tout en révélant les conditions encadrant l’octroi de délais de paiement en matière locative (II).
I. Le pouvoir modérateur du juge face à la clause résolutoire
Le juge des référés dispose d’un pouvoir de suspension des effets de la clause résolutoire (A) qui s’exerce indépendamment de la position du bailleur (B).
A. La suspension conditionnelle des effets de la clause résolutoire
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le juge a constaté en l’espèce que la locataire « n’a pas payé l’intégralité des loyers impayés visés au commandement dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer ». Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies.
Cependant, le législateur a offert au juge un pouvoir de tempérament. Le paragraphe VII de l’article 24 dispose que « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge ». Cette suspension n’anéantit pas la clause mais en diffère les effets. Elle demeure conditionnelle puisque « si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ». L’ordonnance a précisé qu’« à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette redeviendra exigible dans un délai de 8 jours après mise en demeure restée infructueuse ».
Ce mécanisme de suspension conditionnelle réalise un équilibre entre la sécurité juridique du bailleur et le maintien du locataire dans les lieux. Le juge ne remet pas en cause le principe de la clause résolutoire mais en module l’application temporelle.
B. L’indifférence de l’opposition du bailleur
La décision présente un intérêt particulier sur ce point. Le bailleur avait expressément déclaré « être opposé à l’octroi de délais de paiement compte tenu de la remise tardive de l’attestation d’assurance ». Le juge a néanmoins accordé l’échéancier sollicité « en dépit de l’opposition du bailleur ».
Cette solution s’inscrit dans la lettre du paragraphe V de l’article 24 qui permet au juge d’accorder des délais « à la demande du locataire, du bailleur ou d’office ». Le pouvoir du juge s’exerce donc de manière autonome. L’opposition du bailleur constitue un élément d’appréciation mais ne lie pas la juridiction. Le juge a retenu « le montant de la dette locative, la remise de l’attestation d’assurance, la proposition de Madame » comme éléments justifiant l’octroi des délais.
Cette autonomie du pouvoir juridictionnel traduit la volonté législative de faire prévaloir le droit au logement sur la liberté contractuelle lorsque les circonstances le justifient. Le bailleur conserve néanmoins des garanties puisque la clause résolutoire reprendra « son plein effet » en cas de défaillance de la locataire.
II. Les conditions de l’octroi des délais de paiement en matière locative
L’attribution de délais de paiement obéit à des conditions légales strictes (A) dont la réunion emporte des conséquences précises sur le sort du bail (B).
A. Les conditions légales de l’octroi des délais
Le paragraphe V de l’article 24 subordonne l’octroi de délais à deux conditions cumulatives. Le locataire doit être « en situation de régler sa dette locative » et avoir « repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Ces exigences garantissent le sérieux de la demande et la capacité du locataire à honorer l’échéancier.
En l’espèce, le juge a relevé que la locataire « a enfin obtenu son titre de séjour et qu’elle va pouvoir désormais travailler ». Cette circonstance établissait sa capacité future à régler sa dette. La reprise du paiement du loyer courant résultait implicitement de l’absence de contestation sur ce point. Le législateur a porté le délai maximal à trois années « par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil ». Le juge a utilisé ce délai maximal en accordant trente-six mensualités de 60 euros.
L’échéancier doit permettre l’apurement effectif de la dette tout en demeurant compatible avec les ressources du locataire. Le montant de 60 euros mensuels représente environ 10 % du loyer, ce qui préserve la capacité de la locataire à honorer ses obligations courantes.
B. Les effets de l’octroi des délais sur le sort du bail
L’ordonnance précise que « pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résiliation judiciaire seront suspendus ». Le bail subsiste donc provisoirement. La locataire demeure titulaire du droit au bail et doit continuer à exécuter ses obligations, notamment le paiement du loyer courant.
Le texte prévoit un mécanisme de déchéance automatique. Le juge a dit qu’« à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette redeviendra exigible ». La clause résolutoire reprendra alors « son plein effet » sans nouvelle saisine du tribunal. Cette déchéance du terme protège le bailleur contre une exécution défaillante de l’échéancier.
À l’inverse, « si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la résiliation judiciaire sera réputée ne pas avoir été prononcée ». Le bail sera alors consolidé rétroactivement. Cette fiction juridique efface les effets de la clause résolutoire et rétablit les parties dans leurs droits respectifs.
Le juge a également fixé une indemnité d’occupation « égale à la somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ». Cette disposition ne s’appliquera qu’en cas de résiliation effective et vise à indemniser le bailleur pour l’occupation sans titre de son bien.
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Hassan Kohen
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La clause résolutoire constitue un mécanisme contractuel redoutable en matière de bail d’habitation. Elle permet au bailleur d’obtenir la résiliation automatique du contrat en cas de manquement du locataire à ses obligations essentielles. Le législateur a toutefois encadré ses effets pour protéger le droit au logement.
L’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble le 19 juin 2025 illustre cette tension entre les droits du bailleur et la protection du locataire défaillant. En l’espèce, un bailleur social avait consenti un bail d’habitation portant sur un logement conventionné le 11 mai 2020. Le loyer mensuel s’élevait à 553,94 euros. La locataire a accumulé une dette locative ayant atteint 2 120,90 euros au 5 septembre 2024.
Le bailleur a fait signifier un commandement de payer le 5 septembre 2024, visant également le défaut d’assurance contre les risques locatifs. Il avait préalablement saisi la caisse d’allocations familiales de l’Isère le 27 juin 2024 conformément aux dispositions réglementaires. Par assignation du 7 février 2025, notifiée au préfet le même jour, le bailleur a saisi le juge des référés aux fins de constat de la résiliation du bail et d’expulsion.
La locataire, représentée par son conseil, a sollicité des délais de paiement. Elle invoquait l’obtention récente de son titre de séjour lui permettant désormais de travailler. Le bailleur s’opposait à cette demande en raison de la remise tardive de l’attestation d’assurance. La dette s’élevait à 2 239,64 euros au 30 avril 2025.
La question posée au juge était de déterminer si les conditions de la clause résolutoire étaient réunies et, dans l’affirmative, si des délais de paiement pouvaient être accordés malgré l’opposition du bailleur.
Le juge a constaté que les conditions d’application de la clause résolutoire étaient remplies. Il a condamné la locataire au paiement provisionnel de 2 239,64 euros. Malgré l’opposition du bailleur, il lui a accordé un échéancier de trente-six mois avec des mensualités de 60 euros, suspendant les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais.
Cette décision met en lumière le pouvoir modérateur du juge face à la rigueur de la clause résolutoire (I) tout en révélant les conditions encadrant l’octroi de délais de paiement en matière locative (II).
I. Le pouvoir modérateur du juge face à la clause résolutoire
Le juge des référés dispose d’un pouvoir de suspension des effets de la clause résolutoire (A) qui s’exerce indépendamment de la position du bailleur (B).
A. La suspension conditionnelle des effets de la clause résolutoire
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le juge a constaté en l’espèce que la locataire « n’a pas payé l’intégralité des loyers impayés visés au commandement dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer ». Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies.
Cependant, le législateur a offert au juge un pouvoir de tempérament. Le paragraphe VII de l’article 24 dispose que « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge ». Cette suspension n’anéantit pas la clause mais en diffère les effets. Elle demeure conditionnelle puisque « si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ». L’ordonnance a précisé qu’« à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette redeviendra exigible dans un délai de 8 jours après mise en demeure restée infructueuse ».
Ce mécanisme de suspension conditionnelle réalise un équilibre entre la sécurité juridique du bailleur et le maintien du locataire dans les lieux. Le juge ne remet pas en cause le principe de la clause résolutoire mais en module l’application temporelle.
B. L’indifférence de l’opposition du bailleur
La décision présente un intérêt particulier sur ce point. Le bailleur avait expressément déclaré « être opposé à l’octroi de délais de paiement compte tenu de la remise tardive de l’attestation d’assurance ». Le juge a néanmoins accordé l’échéancier sollicité « en dépit de l’opposition du bailleur ».
Cette solution s’inscrit dans la lettre du paragraphe V de l’article 24 qui permet au juge d’accorder des délais « à la demande du locataire, du bailleur ou d’office ». Le pouvoir du juge s’exerce donc de manière autonome. L’opposition du bailleur constitue un élément d’appréciation mais ne lie pas la juridiction. Le juge a retenu « le montant de la dette locative, la remise de l’attestation d’assurance, la proposition de Madame » comme éléments justifiant l’octroi des délais.
Cette autonomie du pouvoir juridictionnel traduit la volonté législative de faire prévaloir le droit au logement sur la liberté contractuelle lorsque les circonstances le justifient. Le bailleur conserve néanmoins des garanties puisque la clause résolutoire reprendra « son plein effet » en cas de défaillance de la locataire.
II. Les conditions de l’octroi des délais de paiement en matière locative
L’attribution de délais de paiement obéit à des conditions légales strictes (A) dont la réunion emporte des conséquences précises sur le sort du bail (B).
A. Les conditions légales de l’octroi des délais
Le paragraphe V de l’article 24 subordonne l’octroi de délais à deux conditions cumulatives. Le locataire doit être « en situation de régler sa dette locative » et avoir « repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Ces exigences garantissent le sérieux de la demande et la capacité du locataire à honorer l’échéancier.
En l’espèce, le juge a relevé que la locataire « a enfin obtenu son titre de séjour et qu’elle va pouvoir désormais travailler ». Cette circonstance établissait sa capacité future à régler sa dette. La reprise du paiement du loyer courant résultait implicitement de l’absence de contestation sur ce point. Le législateur a porté le délai maximal à trois années « par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil ». Le juge a utilisé ce délai maximal en accordant trente-six mensualités de 60 euros.
L’échéancier doit permettre l’apurement effectif de la dette tout en demeurant compatible avec les ressources du locataire. Le montant de 60 euros mensuels représente environ 10 % du loyer, ce qui préserve la capacité de la locataire à honorer ses obligations courantes.
B. Les effets de l’octroi des délais sur le sort du bail
L’ordonnance précise que « pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résiliation judiciaire seront suspendus ». Le bail subsiste donc provisoirement. La locataire demeure titulaire du droit au bail et doit continuer à exécuter ses obligations, notamment le paiement du loyer courant.
Le texte prévoit un mécanisme de déchéance automatique. Le juge a dit qu’« à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette redeviendra exigible ». La clause résolutoire reprendra alors « son plein effet » sans nouvelle saisine du tribunal. Cette déchéance du terme protège le bailleur contre une exécution défaillante de l’échéancier.
À l’inverse, « si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la résiliation judiciaire sera réputée ne pas avoir été prononcée ». Le bail sera alors consolidé rétroactivement. Cette fiction juridique efface les effets de la clause résolutoire et rétablit les parties dans leurs droits respectifs.
Le juge a également fixé une indemnité d’occupation « égale à la somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ». Cette disposition ne s’appliquera qu’en cas de résiliation effective et vise à indemniser le bailleur pour l’occupation sans titre de son bien.