Tribunal judiciaire de Grenoble, le 19 juin 2025, n°25/00478
Tribunal judiciaire de Grenoble, ordonnance de référé du 19 juin 2025, rendue par le juge des contentieux de la protection. Le litige naît d’un bail d’habitation conclu en 2012 pour un logement conventionné, assorti d’une clause résolutoire. Un commandement de payer est délivré le 1er mars 2024 pour un arriéré initial modeste, puis la dette augmente sensiblement en 2024 et 2025. Le bailleur saisit préalablement l’organisme payeur des aides au logement, puis assigne en référé, après notification au représentant de l’État et convocation régulière du locataire. Le défendeur ne comparaît pas et aucune discussion n’est engagée sur un éventuel apurement, tandis que le bailleur s’oppose aux délais. La question posée tient à l’acquisition de la clause résolutoire au regard du régime issu de la réforme de 2023 et aux préalables procéduraux de l’article 24, ainsi qu’à l’office du juge relativement à la suspension des effets et aux délais de paiement. La juridiction constate l’acquisition de la clause résolutoire au 1er mai 2024, refuse la suspension et ordonne l’expulsion avec fixation d’une indemnité d’occupation, retenant que « Le décompte produit démontre qu’à la date du 30 avril 2025, la dette locative s’élevait à la somme de 1 072,86 €ur. »
I. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire
A. Le commandement de payer et le délai de six semaines Le juge rappelle le cœur du dispositif légal en ces termes clairs : « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » La délivrance du commandement le 1er mars 2024 et le maintien de l’impayé au-delà de six semaines établissent l’acquisition. La date retenue, fixée au 1er mai 2024, articule le délai légal avec l’exigence pratique de rattacher les effets à un terme mensuel aisément opposable, afin d’éviter des fractions d’occupation discutables.
L’appréciation de l’inexécution s’appuie sur des éléments comptables précis, que l’ordonnance cite expressément. Il est relevé que « Le décompte produit démontre qu’à la date du 30 avril 2025, la dette locative s’élevait à la somme de 1 072,86 €ur. » L’impayé, d’abord limité, s’est installé de manière continue à partir de l’automne 2024, ce qui consolide la présomption d’inexécution durable des obligations locatives.
B. Les diligences préalables et l’irrecevabilité encourue La décision mobilise aussi les garde‑fous procéduraux introduits ou précisés par la réforme. Elle cite d’abord l’exigence tenant aux personnes morales bailleresses : « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. » Le signalement préalable aux organismes payeurs, effectué plusieurs mois avant l’assignation, satisfait à cette condition, conformément au texte.
La notification au représentant de l’État six semaines au moins avant l’audience est également rappelée par la formule légale : « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée […] au moins six semaines avant l’audience. » Les dates figurant au dossier établissent le respect de ce délai butoir. L’ordonnance s’inscrit ainsi dans une lecture stricte de l’ordre public de procédure, sans relever d’irrégularité ni de contestation sérieuse de nature à faire obstacle au référé.
II. L’office du juge des référés et les effets de la résiliation
A. Le refus des délais et l’absence de suspension des effets La juridiction rappelle le cadre des délais de paiement conditionnés par l’article 24, V. Leur octroi suppose la reprise intégrale du loyer courant avant l’audience et une capacité crédible d’apurement. Or il est expressément retenu que « le fait qu’il ne règle pas le loyer courant avant l’audience fait obstacle à l’octroi de délais de paiement. » L’absence de comparution, conjuguée à une dette évolutive depuis l’automne 2024, ferme la voie au sursis.
La conséquence est formulée sans équivoque : « Il n’y a donc pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire. » Le juge des référés accomplit ici son office, qui consiste à ordonner la mesure utile en l’absence de contestation sérieuse. La solution préserve la cohérence du régime issu de la loi de 1989, lequel conditionne la clémence procédurale à une démonstration préalable de reprise du paiement.
B. Expulsion, indemnité d’occupation et accessoires L’ordonnance fixe ensuite les effets pécuniaires et possessoires de la résiliation. La règle de substitution est appliquée dans sa lettre, par ce considérant limpide : « L’indemnité d’occupation mensuelle due par le défendeur, du fait de son occupation des lieux sans droit ni titre, du 1er mai 2024 jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef, sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail. » La condamnation provisionnelle est alignée sur le décompte produit et assortie des intérêts légaux, conformément à la formule du dispositif : « Disons que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance. »
Les modalités d’exécution sont précisées avec le rappel de la trêve hivernale, que l’ordonnance énonce sans détour : « Rappelons que les opérations d’expulsion ne pourront pas être mises en oeuvre entre le 1er novembre de chaque année et le 31 mars de l’année suivante. » La décision mentionne enfin la nature exécutoire du jugement de première instance, en reprenant le texte de principe : « Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire […]. » L’ensemble circonscrit une exécution mesurée, respectueuse des garanties procédurales et des périodes protégées, tout en réaffirmant l’autorité des stipulations contractuelles légalement encadrées.
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Tribunal judiciaire de Grenoble, ordonnance de référé du 19 juin 2025, rendue par le juge des contentieux de la protection. Le litige naît d’un bail d’habitation conclu en 2012 pour un logement conventionné, assorti d’une clause résolutoire. Un commandement de payer est délivré le 1er mars 2024 pour un arriéré initial modeste, puis la dette augmente sensiblement en 2024 et 2025. Le bailleur saisit préalablement l’organisme payeur des aides au logement, puis assigne en référé, après notification au représentant de l’État et convocation régulière du locataire. Le défendeur ne comparaît pas et aucune discussion n’est engagée sur un éventuel apurement, tandis que le bailleur s’oppose aux délais. La question posée tient à l’acquisition de la clause résolutoire au regard du régime issu de la réforme de 2023 et aux préalables procéduraux de l’article 24, ainsi qu’à l’office du juge relativement à la suspension des effets et aux délais de paiement. La juridiction constate l’acquisition de la clause résolutoire au 1er mai 2024, refuse la suspension et ordonne l’expulsion avec fixation d’une indemnité d’occupation, retenant que « Le décompte produit démontre qu’à la date du 30 avril 2025, la dette locative s’élevait à la somme de 1 072,86 €ur. »
I. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire
A. Le commandement de payer et le délai de six semaines
Le juge rappelle le cœur du dispositif légal en ces termes clairs : « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » La délivrance du commandement le 1er mars 2024 et le maintien de l’impayé au-delà de six semaines établissent l’acquisition. La date retenue, fixée au 1er mai 2024, articule le délai légal avec l’exigence pratique de rattacher les effets à un terme mensuel aisément opposable, afin d’éviter des fractions d’occupation discutables.
L’appréciation de l’inexécution s’appuie sur des éléments comptables précis, que l’ordonnance cite expressément. Il est relevé que « Le décompte produit démontre qu’à la date du 30 avril 2025, la dette locative s’élevait à la somme de 1 072,86 €ur. » L’impayé, d’abord limité, s’est installé de manière continue à partir de l’automne 2024, ce qui consolide la présomption d’inexécution durable des obligations locatives.
B. Les diligences préalables et l’irrecevabilité encourue
La décision mobilise aussi les garde‑fous procéduraux introduits ou précisés par la réforme. Elle cite d’abord l’exigence tenant aux personnes morales bailleresses : « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. » Le signalement préalable aux organismes payeurs, effectué plusieurs mois avant l’assignation, satisfait à cette condition, conformément au texte.
La notification au représentant de l’État six semaines au moins avant l’audience est également rappelée par la formule légale : « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée […] au moins six semaines avant l’audience. » Les dates figurant au dossier établissent le respect de ce délai butoir. L’ordonnance s’inscrit ainsi dans une lecture stricte de l’ordre public de procédure, sans relever d’irrégularité ni de contestation sérieuse de nature à faire obstacle au référé.
II. L’office du juge des référés et les effets de la résiliation
A. Le refus des délais et l’absence de suspension des effets
La juridiction rappelle le cadre des délais de paiement conditionnés par l’article 24, V. Leur octroi suppose la reprise intégrale du loyer courant avant l’audience et une capacité crédible d’apurement. Or il est expressément retenu que « le fait qu’il ne règle pas le loyer courant avant l’audience fait obstacle à l’octroi de délais de paiement. » L’absence de comparution, conjuguée à une dette évolutive depuis l’automne 2024, ferme la voie au sursis.
La conséquence est formulée sans équivoque : « Il n’y a donc pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire. » Le juge des référés accomplit ici son office, qui consiste à ordonner la mesure utile en l’absence de contestation sérieuse. La solution préserve la cohérence du régime issu de la loi de 1989, lequel conditionne la clémence procédurale à une démonstration préalable de reprise du paiement.
B. Expulsion, indemnité d’occupation et accessoires
L’ordonnance fixe ensuite les effets pécuniaires et possessoires de la résiliation. La règle de substitution est appliquée dans sa lettre, par ce considérant limpide : « L’indemnité d’occupation mensuelle due par le défendeur, du fait de son occupation des lieux sans droit ni titre, du 1er mai 2024 jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef, sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail. » La condamnation provisionnelle est alignée sur le décompte produit et assortie des intérêts légaux, conformément à la formule du dispositif : « Disons que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance. »
Les modalités d’exécution sont précisées avec le rappel de la trêve hivernale, que l’ordonnance énonce sans détour : « Rappelons que les opérations d’expulsion ne pourront pas être mises en oeuvre entre le 1er novembre de chaque année et le 31 mars de l’année suivante. » La décision mentionne enfin la nature exécutoire du jugement de première instance, en reprenant le texte de principe : « Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire […]. » L’ensemble circonscrit une exécution mesurée, respectueuse des garanties procédurales et des périodes protégées, tout en réaffirmant l’autorité des stipulations contractuelles légalement encadrées.