Tribunal judiciaire de Grenoble, le 26 juin 2025, n°19/00508
Tribunal judiciaire de Grenoble, 26 juin 2025. Des acquéreurs d’un logement vendu en l’état futur d’achèvement dénoncent trois désordres affectant l’usage du bien. Le chauffage présenterait une régulation défaillante, l’eau dite froide de la cuisine une température anormalement élevée, et des infiltrations d’eau atteindraient le garage. Une expertise judiciaire a été ordonnée, puis étendue, et un rapport déposé. L’instance au fond a été engagée dès 2019. Le juge de la mise en état a refusé une expertise complémentaire. Restent posées, au terme de la clôture puis de sa révocation, la qualification des désordres au regard des garanties légales et l’opportunité d’un sursis pour les infiltrations.
La question de droit porte d’abord sur la gravité des atteintes invoquées, au regard de l’impropriété à destination exigée par l’article 1792 du code civil pour la garantie décennale. Elle appelle ensuite l’application de l’article 1792-3 sur le bon fonctionnement des éléments d’équipement, combiné à l’article 2241 relatif à l’interruption des délais. Enfin, se pose l’articulation du pouvoir de prononcer un sursis à statuer après dessaisissement du juge de la mise en état. La juridiction retient que les défauts de régulation du chauffage ne rendent pas l’ouvrage impropre, que le désordre affectant l’eau de la cuisine relève de la garantie biennale, et qu’un sursis s’impose pour les infiltrations en attente d’une expertise de copropriété.
I. Le sens de la décision
A. Les désordres de chauffage à l’épreuve de l’impropriété à destination
Le jugement rappelle le standard légal gouvernant la garantie décennale. Il énonce que « L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maitre ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages […] qui […] le rendent impropre à sa destination. » La grille d’analyse est ainsi posée, centrée sur la destination concrète du logement et la gravité objectivable des atteintes.
L’appréciation factuelle se fonde sur les constats du sapiteur. La juridiction cite que « La température de consigne de 21°C est atteinte en permanence dans le séjour et dans la chambre 3. Dans la chambre 1, on constate que la température de 21°C est difficilement atteignable. » Elle relève encore que « les températures maximales atteintes confirment que les thermostats d’ambiance et les têtes électrothermiques […] ne remplissent pas leur rôle ». Malgré ces dysfonctionnements, le juge estime que l’usage de l’ouvrage demeure assuré. Les températures mesurées, proches de la consigne et ajustables, excluent l’impropriété caractérisée. La demande indemnitaire fondée sur la garantie décennale est donc rejetée pour le chauffage.
B. L’eau de cuisine et la garantie biennale, avec interruption des délais
Le second désordre concerne une élévation anormale de la température de l’eau dite froide au robinet de cuisine. La juridiction se prononce hors du champ décennal, faute d’atteinte à la destination du logement. Elle bascule sur l’article 1792-3, garantissant le bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables pendant deux ans à compter de la réception, et examine la recevabilité temporelle de l’action.
La solution s’appuie sur le mécanisme interruptif de l’article 2241, ainsi formulé par le jugement : « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. » L’assignation en référé d’extension de l’expertise, dans le délai biennal, interrompt donc utilement la forclusion. La demande au fond, engagée ensuite, est recevable. Le coût de reprise, estimé par l’expert, est alloué à hauteur de 600 euros, la garantie d’assurance responsabilité étant mobilisée au titre de la biennale.
II. La valeur et la portée
A. Une appréciation mesurée de la gravité, conforme au droit positif
La décision s’inscrit dans une jurisprudence constante distinguant nettes insuffisances de performance et impropriété. Les relevés objectifs, centrés sur l’atteinte ou la proximité de la consigne, commandent la solution. Le juge insiste sur la possibilité d’ajustement du système, ce qui fait obstacle au seuil d’intensité requis par la décennale. En filigrane, la référence à la température usuelle de confort exclut que de simples écarts, même récurrents, déclassent l’ouvrage. Cette démarche protège l’économie du régime de l’article 1792 contre une extension aux défauts de réglage ou de calibration.
La même prudence éclaire le traitement de l’eau de la cuisine. L’atteinte, circonscrite à un équipement dissociable, appelle la garantie biennale. L’emploi de l’interruption de l’article 2241 confirme une lecture libérale de la recevabilité, adaptée aux cheminements procéduraux techniques des litiges de construction. La cohérence d’ensemble est préservée entre qualification du désordre, régime de garantie et temporalité contentieuse.
B. Incidences pratiques pour les acteurs de la construction et de la copropriété
La décision clarifie la frontière entre inconfort et impropriété, utile aux opérations en vente d’immeuble à construire. Les entreprises d’équipement demeurent responsables des défaillances de fonctionnement, mais à l’horizon temporel et indemnitaire de la garantie biennale. Les maîtres d’ouvrage et acquéreurs sont incités à enclencher tôt, même en référé, les diligences nécessaires, l’interruption produisant ses effets sur la forclusion légale.
S’agissant des infiltrations, la juridiction recourt au sursis afin d’articuler le litige individuel avec une expertise de copropriété déjà en cours. Elle rappelle sobrement que « le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge ». Cette solution évite des décisions fragmentaires et favorise une réparation techniquement cohérente à l’échelle de l’immeuble. Elle manifeste une gestion procédurale pragmatique, respectant la répartition des rôles après dessaisissement du juge de la mise en état et l’exigence d’une base technique consolidée avant de statuer sur la responsabilité et les coûts.
En définitive, l’arrêt opère une exacte hiérarchisation des garanties légales, refuse l’extension de la décennale aux défauts de régulation, consolide l’effectivité de la biennale par l’interruption en référé, et ordonne un sursis proportionné à la complexité technique des infiltrations en sous-sol. L’économie du droit de la construction s’en trouve confirmée, sans excès ni dénaturation des seuils protecteurs.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Tribunal judiciaire de Grenoble, 26 juin 2025. Des acquéreurs d’un logement vendu en l’état futur d’achèvement dénoncent trois désordres affectant l’usage du bien. Le chauffage présenterait une régulation défaillante, l’eau dite froide de la cuisine une température anormalement élevée, et des infiltrations d’eau atteindraient le garage. Une expertise judiciaire a été ordonnée, puis étendue, et un rapport déposé. L’instance au fond a été engagée dès 2019. Le juge de la mise en état a refusé une expertise complémentaire. Restent posées, au terme de la clôture puis de sa révocation, la qualification des désordres au regard des garanties légales et l’opportunité d’un sursis pour les infiltrations.
La question de droit porte d’abord sur la gravité des atteintes invoquées, au regard de l’impropriété à destination exigée par l’article 1792 du code civil pour la garantie décennale. Elle appelle ensuite l’application de l’article 1792-3 sur le bon fonctionnement des éléments d’équipement, combiné à l’article 2241 relatif à l’interruption des délais. Enfin, se pose l’articulation du pouvoir de prononcer un sursis à statuer après dessaisissement du juge de la mise en état. La juridiction retient que les défauts de régulation du chauffage ne rendent pas l’ouvrage impropre, que le désordre affectant l’eau de la cuisine relève de la garantie biennale, et qu’un sursis s’impose pour les infiltrations en attente d’une expertise de copropriété.
I. Le sens de la décision
A. Les désordres de chauffage à l’épreuve de l’impropriété à destination
Le jugement rappelle le standard légal gouvernant la garantie décennale. Il énonce que « L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maitre ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages […] qui […] le rendent impropre à sa destination. » La grille d’analyse est ainsi posée, centrée sur la destination concrète du logement et la gravité objectivable des atteintes.
L’appréciation factuelle se fonde sur les constats du sapiteur. La juridiction cite que « La température de consigne de 21°C est atteinte en permanence dans le séjour et dans la chambre 3. Dans la chambre 1, on constate que la température de 21°C est difficilement atteignable. » Elle relève encore que « les températures maximales atteintes confirment que les thermostats d’ambiance et les têtes électrothermiques […] ne remplissent pas leur rôle ». Malgré ces dysfonctionnements, le juge estime que l’usage de l’ouvrage demeure assuré. Les températures mesurées, proches de la consigne et ajustables, excluent l’impropriété caractérisée. La demande indemnitaire fondée sur la garantie décennale est donc rejetée pour le chauffage.
B. L’eau de cuisine et la garantie biennale, avec interruption des délais
Le second désordre concerne une élévation anormale de la température de l’eau dite froide au robinet de cuisine. La juridiction se prononce hors du champ décennal, faute d’atteinte à la destination du logement. Elle bascule sur l’article 1792-3, garantissant le bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables pendant deux ans à compter de la réception, et examine la recevabilité temporelle de l’action.
La solution s’appuie sur le mécanisme interruptif de l’article 2241, ainsi formulé par le jugement : « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. » L’assignation en référé d’extension de l’expertise, dans le délai biennal, interrompt donc utilement la forclusion. La demande au fond, engagée ensuite, est recevable. Le coût de reprise, estimé par l’expert, est alloué à hauteur de 600 euros, la garantie d’assurance responsabilité étant mobilisée au titre de la biennale.
II. La valeur et la portée
A. Une appréciation mesurée de la gravité, conforme au droit positif
La décision s’inscrit dans une jurisprudence constante distinguant nettes insuffisances de performance et impropriété. Les relevés objectifs, centrés sur l’atteinte ou la proximité de la consigne, commandent la solution. Le juge insiste sur la possibilité d’ajustement du système, ce qui fait obstacle au seuil d’intensité requis par la décennale. En filigrane, la référence à la température usuelle de confort exclut que de simples écarts, même récurrents, déclassent l’ouvrage. Cette démarche protège l’économie du régime de l’article 1792 contre une extension aux défauts de réglage ou de calibration.
La même prudence éclaire le traitement de l’eau de la cuisine. L’atteinte, circonscrite à un équipement dissociable, appelle la garantie biennale. L’emploi de l’interruption de l’article 2241 confirme une lecture libérale de la recevabilité, adaptée aux cheminements procéduraux techniques des litiges de construction. La cohérence d’ensemble est préservée entre qualification du désordre, régime de garantie et temporalité contentieuse.
B. Incidences pratiques pour les acteurs de la construction et de la copropriété
La décision clarifie la frontière entre inconfort et impropriété, utile aux opérations en vente d’immeuble à construire. Les entreprises d’équipement demeurent responsables des défaillances de fonctionnement, mais à l’horizon temporel et indemnitaire de la garantie biennale. Les maîtres d’ouvrage et acquéreurs sont incités à enclencher tôt, même en référé, les diligences nécessaires, l’interruption produisant ses effets sur la forclusion légale.
S’agissant des infiltrations, la juridiction recourt au sursis afin d’articuler le litige individuel avec une expertise de copropriété déjà en cours. Elle rappelle sobrement que « le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge ». Cette solution évite des décisions fragmentaires et favorise une réparation techniquement cohérente à l’échelle de l’immeuble. Elle manifeste une gestion procédurale pragmatique, respectant la répartition des rôles après dessaisissement du juge de la mise en état et l’exigence d’une base technique consolidée avant de statuer sur la responsabilité et les coûts.
En définitive, l’arrêt opère une exacte hiérarchisation des garanties légales, refuse l’extension de la décennale aux défauts de régulation, consolide l’effectivité de la biennale par l’interruption en référé, et ordonne un sursis proportionné à la complexité technique des infiltrations en sous-sol. L’économie du droit de la construction s’en trouve confirmée, sans excès ni dénaturation des seuils protecteurs.