Tribunal judiciaire de Lille, le 23 juin 2025, n°24/01884
Rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 4], l’ordonnance de référé du 23 juin 2025 porte sur une demande d’expertise. La locataire invoquait des infiltrations dans les sanitaires, dénoncées depuis 2021, et sollicita l’application de l’article 145 du code de procédure civile afin d’établir des preuves. Le bailleur social opposait des travaux de réparation réalisés en 2024 puis 2025 et un constat du 5 décembre 2024 faisant état de l’absence d’humidité.
La procédure a été engagée par assignation du 4 novembre 2024, la cause appelée le 20 janvier 2025 puis renvoyée au 12 mai 2025. La locataire demandait une expertise judiciaire et une indemnité sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, le bailleur réclamait l’application de l’article 700 du code de procédure civile. La question tenait au motif légitime exigé par l’article 145, apprécié à l’aune d’obligations locatives d’ordre public et de l’état actuel des désordres allégués.
Le juge rappelle d’abord, de manière générale, que « Par application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées ». Il énonce également, à propos du bail d’habitation, que « L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public ». Constatant des travaux récents et un constat d’absence d’humidité, il décide qu’« en l’absence de preuve de la persistance de désordres, il n’existe aucun motif légitime d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire du logement ». Les demandes accessoires sont rejetées, chaque partie supportant ses frais selon les règles ordinaires des dépens.
I – Le contrôle du motif légitime en référé-expertise
A – Les exigences normatives rappelées par le juge des référés Le raisonnement s’adosse à une double assise textuelle, civile et processuelle, articulant prévention et décence. Le juge cite l’article 145, conditionnant la mesure à un motif légitime actuel et utile. Il rappelle aussi les obligations du bailleur tirées de l’article 1719 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989. L’ordonnance souligne que « Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire ». Elle ajoute que « L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public », ce qui exclut toute renonciation contractuelle.
Ces attendus structurent le contrôle de proportionnalité de l’instruction sollicitée. La mesure ne vise pas à suppléer l’absence de grief actuel, mais à fixer la preuve de faits litigieux plausibles. En matière locative, la référence au décret du 30 janvier 2002 guide l’appréciation de l’humidité, de l’aération et du chauffage, sans dispenser de démontrer la persistance des désordres.
B – L’appréciation factuelle décisive de l’utilité et de l’actualité de la mesure La juridiction examine des éléments techniques antérieurs puis des interventions récentes. Elle relève une recherche de fuites en 2022, des travaux de plomberie et d’étanchéité en février 2024, et une réfection des peintures en février 2025. Elle retient surtout un constat du 5 décembre 2024, décrivant l’absence d’humidité et le fonctionnement de la ventilation.
Faute de preuve d’une persistance des désordres après ces travaux, la demande se heurte à l’exigence d’utilité immédiate. Le cœur de la solution tient ainsi à ce motif décisif, énoncé sans ambiguïté : « Dans ces conditions, en l’absence de preuve de la persistance de désordres, il n’existe aucun motif légitime d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire du logement ». La mesure sollicitée n’apparaît ni nécessaire ni proportionnée au jour où le juge statue.
II – Portée et limites de la solution en contentieux locatif
A – La consolidation d’un office de prévention, non de prospection contentieuse L’ordonnance illustre un office de prudence, centré sur la preuve utile et conservatoire. L’article 145 ne fonde pas une investigation générale quand les désordres allégués ne sont plus avérés. En rappelant que « les mesures d’instruction légalement admissibles » supposent un motif, la décision canalise l’outil probatoire vers des litiges plausibles et actuels.
En matière d’habitation, cette orientation évite la requalification de l’expertise en instrument exploratoire. La charge de la preuve de la persistance incombe au demandeur, spécialement lorsqu’un constat récent contredit l’allégation. Le juge valorise les éléments objectifs contemporains, comme un procès-verbal de commissaire de justice, pour apprécier l’opportunité.
B – Les enseignements pratiques pour les acteurs du bail d’habitation L’arrêt retient une chronologie précise et recentre l’examen sur la situation postérieure aux travaux. La demande d’expertise gagne en crédibilité lorsqu’elle s’appuie sur des preuves datées, concordantes et postérieures aux réparations. À défaut, l’office du juge commande le rejet, sans préjudice d’un débat au fond si de nouveaux désordres surgissent.
La solution rappelle enfin l’équilibre des demandes accessoires. La partie qui succombe supporte les dépens, tandis que l’équité peut écarter l’allocation au titre de l’article 700. En définitive, l’ordonnance confirme une ligne cohérente : la décence est d’ordre public, mais l’expertise préventive demeure conditionnée par un motif légitime actuel et démontré.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 4], l’ordonnance de référé du 23 juin 2025 porte sur une demande d’expertise. La locataire invoquait des infiltrations dans les sanitaires, dénoncées depuis 2021, et sollicita l’application de l’article 145 du code de procédure civile afin d’établir des preuves. Le bailleur social opposait des travaux de réparation réalisés en 2024 puis 2025 et un constat du 5 décembre 2024 faisant état de l’absence d’humidité.
La procédure a été engagée par assignation du 4 novembre 2024, la cause appelée le 20 janvier 2025 puis renvoyée au 12 mai 2025. La locataire demandait une expertise judiciaire et une indemnité sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, le bailleur réclamait l’application de l’article 700 du code de procédure civile. La question tenait au motif légitime exigé par l’article 145, apprécié à l’aune d’obligations locatives d’ordre public et de l’état actuel des désordres allégués.
Le juge rappelle d’abord, de manière générale, que « Par application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées ». Il énonce également, à propos du bail d’habitation, que « L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public ». Constatant des travaux récents et un constat d’absence d’humidité, il décide qu’« en l’absence de preuve de la persistance de désordres, il n’existe aucun motif légitime d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire du logement ». Les demandes accessoires sont rejetées, chaque partie supportant ses frais selon les règles ordinaires des dépens.
I – Le contrôle du motif légitime en référé-expertise
A – Les exigences normatives rappelées par le juge des référés
Le raisonnement s’adosse à une double assise textuelle, civile et processuelle, articulant prévention et décence. Le juge cite l’article 145, conditionnant la mesure à un motif légitime actuel et utile. Il rappelle aussi les obligations du bailleur tirées de l’article 1719 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989. L’ordonnance souligne que « Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire ». Elle ajoute que « L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public », ce qui exclut toute renonciation contractuelle.
Ces attendus structurent le contrôle de proportionnalité de l’instruction sollicitée. La mesure ne vise pas à suppléer l’absence de grief actuel, mais à fixer la preuve de faits litigieux plausibles. En matière locative, la référence au décret du 30 janvier 2002 guide l’appréciation de l’humidité, de l’aération et du chauffage, sans dispenser de démontrer la persistance des désordres.
B – L’appréciation factuelle décisive de l’utilité et de l’actualité de la mesure
La juridiction examine des éléments techniques antérieurs puis des interventions récentes. Elle relève une recherche de fuites en 2022, des travaux de plomberie et d’étanchéité en février 2024, et une réfection des peintures en février 2025. Elle retient surtout un constat du 5 décembre 2024, décrivant l’absence d’humidité et le fonctionnement de la ventilation.
Faute de preuve d’une persistance des désordres après ces travaux, la demande se heurte à l’exigence d’utilité immédiate. Le cœur de la solution tient ainsi à ce motif décisif, énoncé sans ambiguïté : « Dans ces conditions, en l’absence de preuve de la persistance de désordres, il n’existe aucun motif légitime d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire du logement ». La mesure sollicitée n’apparaît ni nécessaire ni proportionnée au jour où le juge statue.
II – Portée et limites de la solution en contentieux locatif
A – La consolidation d’un office de prévention, non de prospection contentieuse
L’ordonnance illustre un office de prudence, centré sur la preuve utile et conservatoire. L’article 145 ne fonde pas une investigation générale quand les désordres allégués ne sont plus avérés. En rappelant que « les mesures d’instruction légalement admissibles » supposent un motif, la décision canalise l’outil probatoire vers des litiges plausibles et actuels.
En matière d’habitation, cette orientation évite la requalification de l’expertise en instrument exploratoire. La charge de la preuve de la persistance incombe au demandeur, spécialement lorsqu’un constat récent contredit l’allégation. Le juge valorise les éléments objectifs contemporains, comme un procès-verbal de commissaire de justice, pour apprécier l’opportunité.
B – Les enseignements pratiques pour les acteurs du bail d’habitation
L’arrêt retient une chronologie précise et recentre l’examen sur la situation postérieure aux travaux. La demande d’expertise gagne en crédibilité lorsqu’elle s’appuie sur des preuves datées, concordantes et postérieures aux réparations. À défaut, l’office du juge commande le rejet, sans préjudice d’un débat au fond si de nouveaux désordres surgissent.
La solution rappelle enfin l’équilibre des demandes accessoires. La partie qui succombe supporte les dépens, tandis que l’équité peut écarter l’allocation au titre de l’article 700. En définitive, l’ordonnance confirme une ligne cohérente : la décence est d’ordre public, mais l’expertise préventive demeure conditionnée par un motif légitime actuel et démontré.