Tribunal judiciaire de Lille, le 23 juin 2025, n°25/02506
Le jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 15], rendu le 23 juin 2025, tranche un litige locatif portant sur l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée au bail d’habitation, à raison d’impayés et de l’absence d’attestation d’assurance. Un bail d’habitation de trois ans a été conclu le 1er octobre 2023, avec un loyer mensuel de 490 euros et 10 euros de provisions sur charges. Des commandements ont été signifiés le 17 avril 2024, visant le paiement de sommes dues et la production de l’assurance locative, après saisine de la CCAPEX le 18 avril 2024. L’assignation a été délivrée le 2 octobre 2024 et notifiée au représentant de l’État le 4 octobre 2024. Une caducité a été prononcée le 27 janvier 2025, puis relevée le 17 mars 2025, avant renvoi à l’audience du 5 mai 2025. Le défendeur n’a pas comparu.
Le bailleur sollicitait la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, la fixation d’une indemnité d’occupation à la valeur locative, la condamnation au paiement d’un arriéré porté à 8 000 euros, les intérêts aux taux et dates requis, ainsi qu’une somme au titre de l’article 700 et les dépens. Le juge constate que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond », et statue par jugement réputé contradictoire. La question tranchée tient d’abord à la recevabilité de l’action, au regard de l’article 24, III de la loi du 6 juillet 1989, s’agissant de la notification préfectorale préalable et du diagnostic social et financier. Elle concerne ensuite l’articulation des causes de résiliation invoquées, et spécialement le délai spécifique lié au défaut d’assurance, au sein d’un bail d’habitation à usage de résidence principale. La solution retient la recevabilité de l’action, constate l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance à l’issue d’un mois, ordonne l’expulsion à l’issue du délai légal après commandement de quitter les lieux, fixe l’indemnité d’occupation à 500 euros, condamne au paiement de 8 000 euros avec intérêts échelonnés, alloue une somme au titre de l’article 700, et rappelle l’exécution provisoire de droit.
I. Les conditions de mise en œuvre de la résiliation de plein droit
A. La recevabilité au prisme de l’article 24, III de la loi de 1989 Le juge contrôle la notification préfectorale, exigée « au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent […] pour établir le diagnostic social et financier ». La décision relève que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État le 4 octobre 2024, pour une audience fixée au 5 mai 2025. Cette temporalité satisfait l’exigence d’anticipation, en l’absence de diagnostic transmis avant l’audience, lequel n’est pas une condition de recevabilité, mais une diligence préparatoire encadrant le traitement social de l’impayé. L’office du juge demeure centré sur la régularité de la notification préalable.
Cette analyse s’inscrit dans le mouvement récent de renforcement des garanties procédurales en matière d’expulsion, sans ériger l’absence de diagnostic en cause d’irrecevabilité. La solution concilie le strict respect de la saisine préfectorale et la nécessité d’un jugement sur le fond, en retenant « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ». Elle confirme ainsi une lecture instrumentale de la saisine, au service d’une appréciation du trouble locatif et des perspectives d’apurement.
B. Le point de départ de la clause résolutoire en cas de défaut d’assurance Le juge rappelle que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit […] pour non production d’une attestation d’assurance [ne produit effet] qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Le bail prévoyait expressément la résiliation de plein droit à défaut de preuve d’assurance pendant la location, un mois après commandement. Le commandement du 17 avril 2024 rappelait les dispositions de l’article 7 g) et de l’article 24, I et II. À l’issue du délai d’un mois, l’absence de justification d’assurance emporte acquisition de la clause, « qu’il y a lieu de constater à la date du 17 mai 2024 ».
La motivation distingue avec netteté le délai de deux mois applicable aux impayés et le délai d’un mois applicable au défaut d’assurance. Elle privilégie le fondement le plus immédiatement opérant pour constater la résiliation. Cette approche hiérarchise les manquements au regard de la loi et du contrat, tout en sécurisant le point de départ des effets de la clause. La constance du rappel des mentions obligatoires au commandement renforce la robustesse de la solution retenue.
II. Les effets de la résiliation sur l’occupation et les condamnations
A. L’expulsion et la préservation des biens mobiliers La résiliation acquise entraîne l’obligation de libérer le logement, sous peine d’expulsion après un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Le juge ordonne l’expulsion, si nécessaire avec le concours de la force publique, en rappelant le régime de protection des biens. Le dispositif cite que « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ». À défaut, ils peuvent être laissés sur place ou entreposés et décrits, avec sommation de retrait.
Cette articulation classique assure l’équilibre entre l’efficacité des voies d’exécution et la sauvegarde des droits mobiliers de l’occupant sortant. Elle s’insère dans la dynamique des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, dont la finalité demeure la protection pragmatique des personnes et des biens au stade terminal du contentieux locatif. L’office du juge reste circonscrit, tout en rappelant les garanties procédurales utiles à l’exécution.
B. L’indemnité d’occupation, les intérêts et l’exécution provisoire Après résiliation, l’occupation cause un préjudice indemnisable par une indemnité mensuelle égale à la valeur locative. Le juge fixe cette indemnité à 500 euros, correspondant au loyer et aux charges contractuels, « jusqu’à la libération effective des lieux ». S’y ajoute la condamnation à 8 000 euros au titre des loyers, charges et indemnités arrêtés au 4 mai 2025, avec intérêts au taux légal selon des points de départ échelonnés, en fonction du commandement, de l’assignation et de la signification du jugement.
La décision rappelle enfin que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire », en l’absence de motifs d’écartement. Cette exécution renforce l’effectivité de la décision dans un contexte d’impayés persistants. L’allocation d’une somme au titre de l’article 700 et la condamnation aux dépens parachèvent la solution, dans une mesure proportionnée aux diligences exposées. L’ensemble consacre une mise en œuvre rigoureuse de la loi du 6 juillet 1989, dont la portée tient ici à la clarté des délais et à la cohérence des suites pécuniaires et exécutoires.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 15], rendu le 23 juin 2025, tranche un litige locatif portant sur l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée au bail d’habitation, à raison d’impayés et de l’absence d’attestation d’assurance. Un bail d’habitation de trois ans a été conclu le 1er octobre 2023, avec un loyer mensuel de 490 euros et 10 euros de provisions sur charges. Des commandements ont été signifiés le 17 avril 2024, visant le paiement de sommes dues et la production de l’assurance locative, après saisine de la CCAPEX le 18 avril 2024. L’assignation a été délivrée le 2 octobre 2024 et notifiée au représentant de l’État le 4 octobre 2024. Une caducité a été prononcée le 27 janvier 2025, puis relevée le 17 mars 2025, avant renvoi à l’audience du 5 mai 2025. Le défendeur n’a pas comparu.
Le bailleur sollicitait la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, la fixation d’une indemnité d’occupation à la valeur locative, la condamnation au paiement d’un arriéré porté à 8 000 euros, les intérêts aux taux et dates requis, ainsi qu’une somme au titre de l’article 700 et les dépens. Le juge constate que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond », et statue par jugement réputé contradictoire. La question tranchée tient d’abord à la recevabilité de l’action, au regard de l’article 24, III de la loi du 6 juillet 1989, s’agissant de la notification préfectorale préalable et du diagnostic social et financier. Elle concerne ensuite l’articulation des causes de résiliation invoquées, et spécialement le délai spécifique lié au défaut d’assurance, au sein d’un bail d’habitation à usage de résidence principale. La solution retient la recevabilité de l’action, constate l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance à l’issue d’un mois, ordonne l’expulsion à l’issue du délai légal après commandement de quitter les lieux, fixe l’indemnité d’occupation à 500 euros, condamne au paiement de 8 000 euros avec intérêts échelonnés, alloue une somme au titre de l’article 700, et rappelle l’exécution provisoire de droit.
I. Les conditions de mise en œuvre de la résiliation de plein droit
A. La recevabilité au prisme de l’article 24, III de la loi de 1989
Le juge contrôle la notification préfectorale, exigée « au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent […] pour établir le diagnostic social et financier ». La décision relève que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État le 4 octobre 2024, pour une audience fixée au 5 mai 2025. Cette temporalité satisfait l’exigence d’anticipation, en l’absence de diagnostic transmis avant l’audience, lequel n’est pas une condition de recevabilité, mais une diligence préparatoire encadrant le traitement social de l’impayé. L’office du juge demeure centré sur la régularité de la notification préalable.
Cette analyse s’inscrit dans le mouvement récent de renforcement des garanties procédurales en matière d’expulsion, sans ériger l’absence de diagnostic en cause d’irrecevabilité. La solution concilie le strict respect de la saisine préfectorale et la nécessité d’un jugement sur le fond, en retenant « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ». Elle confirme ainsi une lecture instrumentale de la saisine, au service d’une appréciation du trouble locatif et des perspectives d’apurement.
B. Le point de départ de la clause résolutoire en cas de défaut d’assurance
Le juge rappelle que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit […] pour non production d’une attestation d’assurance [ne produit effet] qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Le bail prévoyait expressément la résiliation de plein droit à défaut de preuve d’assurance pendant la location, un mois après commandement. Le commandement du 17 avril 2024 rappelait les dispositions de l’article 7 g) et de l’article 24, I et II. À l’issue du délai d’un mois, l’absence de justification d’assurance emporte acquisition de la clause, « qu’il y a lieu de constater à la date du 17 mai 2024 ».
La motivation distingue avec netteté le délai de deux mois applicable aux impayés et le délai d’un mois applicable au défaut d’assurance. Elle privilégie le fondement le plus immédiatement opérant pour constater la résiliation. Cette approche hiérarchise les manquements au regard de la loi et du contrat, tout en sécurisant le point de départ des effets de la clause. La constance du rappel des mentions obligatoires au commandement renforce la robustesse de la solution retenue.
II. Les effets de la résiliation sur l’occupation et les condamnations
A. L’expulsion et la préservation des biens mobiliers
La résiliation acquise entraîne l’obligation de libérer le logement, sous peine d’expulsion après un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Le juge ordonne l’expulsion, si nécessaire avec le concours de la force publique, en rappelant le régime de protection des biens. Le dispositif cite que « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ». À défaut, ils peuvent être laissés sur place ou entreposés et décrits, avec sommation de retrait.
Cette articulation classique assure l’équilibre entre l’efficacité des voies d’exécution et la sauvegarde des droits mobiliers de l’occupant sortant. Elle s’insère dans la dynamique des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, dont la finalité demeure la protection pragmatique des personnes et des biens au stade terminal du contentieux locatif. L’office du juge reste circonscrit, tout en rappelant les garanties procédurales utiles à l’exécution.
B. L’indemnité d’occupation, les intérêts et l’exécution provisoire
Après résiliation, l’occupation cause un préjudice indemnisable par une indemnité mensuelle égale à la valeur locative. Le juge fixe cette indemnité à 500 euros, correspondant au loyer et aux charges contractuels, « jusqu’à la libération effective des lieux ». S’y ajoute la condamnation à 8 000 euros au titre des loyers, charges et indemnités arrêtés au 4 mai 2025, avec intérêts au taux légal selon des points de départ échelonnés, en fonction du commandement, de l’assignation et de la signification du jugement.
La décision rappelle enfin que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire », en l’absence de motifs d’écartement. Cette exécution renforce l’effectivité de la décision dans un contexte d’impayés persistants. L’allocation d’une somme au titre de l’article 700 et la condamnation aux dépens parachèvent la solution, dans une mesure proportionnée aux diligences exposées. L’ensemble consacre une mise en œuvre rigoureuse de la loi du 6 juillet 1989, dont la portée tient ici à la clarté des délais et à la cohérence des suites pécuniaires et exécutoires.